יזם התחדשות עירונית – המדריך השלם לשנת 2024

יזם התחדשות עירונית

תפקידים מרכזיים של יזם התחדשות עירונית

התחדשות עירונית בישראל, המוסדרת ומפוקחת על ידי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, פועלת בשלושה מסלולים מרכזיים: פינוי-בינוי במסלול רשויות מקומיות, מסלול היזמים – מיסוי, ותמ"א 38 לחיזוק מבנים מול רעידות אדמה.

במסלול רשויות מקומיות הרשות המקומית היא יוזמת הפרויקט והגוף שמקדם את התכנית למתחם, והיא הפועלת לארגון הדיירים במתחם ושיתופים בתהליך. מסלול יזמים-מיסוי מעניק תמריץ ליישום התחדשות עירונית בשוק הפרטי, על ידי יזמים ובעלי נכסים החוברים יחד ומקדמים פרויקט. הכרזה במסלול זה כולל הכרזה על מתחם בתור 'מתחם פינוי-בינוי' או 'עיבוי-בנייה', המוגבלת ל-6 (עם אפשרות להארכה של 6 שנים נוספות). ההכשרה מעניקה את הטבות המס.

תכנית תמ"א 38 מבוצעת על בניין בודדת על מנת להפוך אותו לעמידות יותר מול רעידות אדמה, באמצעות חיזוק ועיבוי מבנה קיים (38/1),או הריסה ובנייה 38/2.

תפקידו של יזם התחדשות עירונית הוא להוציא לפועל את תכנית ההתחדשות העירונית דרך הכנת תכנית מסלול מיסוי, הגשת בקשה להיתרי בנייה וביצוע הבנייה בשטח. על מנת שיזם התחדשות עירונית יקדם פרויקט, עליו לוודא כי הפרויקט משתלם כלכלית עבורו, לאחר חישוב עלויות הפרויקט המורכבות מהתכנון, ארגון הדיירים, מחירי הדירות, כמות הדירות החדשות ועוד.

השלבים בדרך לפרויקט התחדשות עירונית עוברים דרך החלטה עקרונית בקרב הדיירים על קידום בדיקת האפשרות לפרויקט, בדיקת נכונות עם כלל הדיירים, הגעה להסכמות ומינוי נציגות דיירים, התקשרות עם אנשי מקצוע כגון עורך דין וחברה מארגנת של התחדשות עירונית , בחירת יזם התחדשות עירונית וחתימת הסכם בליווי עורך דין, תכנון הפרויקט וקבלת היתר בנייה, באמצעות הפעולות של היזם מול מוסדות התכנון.

פירוט תפקיד יזם התחדשות עירונית

על מנת להתחיל בקידום פרויקט על פי תכנית תמ"א 38 או פינוי-בינוי בבניין, יש להשיג הסכמה של שיעור הדיירים הרלוונטי לסוג הפרויקט.

במקביל, מומלץ למנות כבר בשלב זה עורך דין התחדשות עירונית , על מנת שייצג את האינטרסים של הדיירים לאורך כל הדרך.

בחירת יזם התחדשות עירונית נעשית לרוב על ידי הגדרת דרישות ותנאי סף, וקבלת הצעות ממספר יזמים פוטנציאליים, כאשר היזם נבחר על ידי הדיירים בסיוע עורך הדין שמונה.

בשלב זה, תפקיד יזם התחדשות עירונית הוא ביצוע בדיקת היתכנות כלכלית לפרויקט. בין הפרמטרים שעשויים להשפיע על הבדיקה: תכולת התב"ע הרלוונטית, מדיניות מוסדות התכנון המקומיים והרשות המקומית, היתרים ומגבלות על בנייה והתחדשות עירונית בשכונה או באזור, והתשואה הצפויה עבור יזם התחדשות עירונית ממכירת הדירות התוספתיות.

היזם עורך לרוב פגישה ראשונית עם הדיירים, בה הוא מציג את התמורות הצפויות וההתחייבויות מצידם. לאחר בחירת היזם להתקדם מולו, הוא פועל לתכנון אדריכלי של הפרויקט ומציג אותו לדיירים. אם הדיירים מאשרים את התכנית, תהליך ההתחדשות העירונית מתקדם לחתימת הסכם בין יזם התחדשות עירונית לדיירים.

על ההסכם בין יזם התחדשות עירונית לדיירים לכלול את כל המרכיבים החשובים במערכת היחסים העסקית בין הצדדים, כגון אבני דרך בביצוע הפרויקט, התמורות הניתנות, מספר הדירות הנוספות, התמורות שהיזם מקבל, ועוד.

חלק מאחריות יזם התחדשות עירונית הוא העמדת ערבויות וביטחונות הנדרשים על פי חוק ועל פי המקובל בתחום, על מנת להבטיח את התקדמות הפרויקט וקבלת הדירות עם השלמתו.

יזם התחדשות עירונית אחראי גם לגיבוש תכנון מלא, לרבות מפרט טכני של הדירות וכיצד הבניין ייראה, מפרט טכני של המרחבים הציבוריים בבניין כגון חדר מדרגות, מעלית, לובי, חניות ועוד.

לאחר שיזם התחדשות עירונית והדיירים חותמים על הסכם, היזם ממשיך לפעול מול גופי התכנון לקבלת היתר בנייה, באמצעות המסמכים הנדרשים ותכנון מפורט. לטובת קבלת היתר על יזם התחדשות עירונית לטפל בעלויות כמו היטל השבחה ואגרות בנייה.

במקרים בהם יש התנגדויות לתכנית, יזם התחדשות עירונית ידאג לאישור למרות ההתנגדות, לאחר דיון בהתנגדויות והחלטת המפקח על המקרקעין על כך שהתנגדויות הדייר הסרבן אינן מוצדקות.

בשלב ההתארגנות לביצוע הפרויקט, על יזם ההתחדשות העירונית להפקיד בידי בעלי הדירות את הערבויות הנדרשות לפי סוג הפרויקט (הריבה ובנייה, חיזוי ועיבוי, פינוי בינוי ),לרבות ערבות בנקאית אוטונומית הניתנת לפדיון באופן מיידי ופוליסת ביטוח.

בזמן הבנייה בפועל, האחריות של יזם התחדשות עירונית היא לדאוג למימוש הבנייה על פי התכנון ולוח הזמנים. במרבית המקרים, בעלי הדירות ממנים מפקח הנדסי מטעמם (שעלות שכרו מכוסה לרוב על ידי יזם התחדשות עירונית),אשר עוקב אחר ההתקדמות בבניית הפרויקט ולוחות הזמנים.

לאחר השלמת עבודות הבנייה במלואן, יזם התחדשות עירונית מבצע תהליך מסירת דירות בהתאם להסכם, הכולל בדיקת ליקויים ותיקונם.

לבסוף, תפקידו של יזם התחדשות עירונית הוא להשלים את רישום הבית המשותף על פי השינויים שנערכו במבנה, יחד עם רישום בעלות של בעלי הדירות הקיימות והדירות החדשות- על פי לוח הזמנים שנקבע בהסכם.

איך בוחרים יזם התחדשות עירונית?

ההמלצה היא לפנות למספר יזמי התחדשות עירונית ולקבל הצעות שונות כדי להשוות ולבחור יזם בצורה מושכלת.

בין הנקודות החשובות ללקיחה בחשבון בבחירת יזם התחדשות עירונית :

- ניסיון ספציפי – פרויקט התחדשות עירונית (בין אם תמ"א 38 או פינוי-בינוי) דורש מומחיות ספציפית וידע על החוקים והתכניות הממשלתיות נכון לאותו רגע. לכן, יש לבדוק את הניסיון של יזם התחדשות עירונית בתחום זה, בשקלול של כמות פרויקטים, מספר היתרים שהתקבלו, פרויקטים שאוכלסו וכו'.

- איתנות פיננסית- האם היזם יכול להעמיד הון עצמי למימוש מספר פרויקטים במקביל? ניתן לקבל מרואה חשבון דו"ח על האיתנות הפיננסית הכללית של היזם, כדי לקבל החלטה מושכלת יותר.

- אחריות ובטחונות – התחדשות עירונית היא תהליך סבוך ומורכב, הכולל מרכיבים וגורמים שונים, כך שחשוב לוודא כי יזם התחדשות עירונית לוקח אחריות על כל שלבי הפרויקט – החל משלב הייזום, הרישוי וקבלת ההיתר, אכלוס ועד תקופת בדק ותיקון ליקויים.

- שירות וליווי – מימוש פרויקט התחדשות עירונית הוא תהליך מורכב ולא פשוט עבור הדיירים, אשר נאלצים להתגורר באתר בנייה או לעבור דירה לתקופה ארוכה יחסית. לכן, חשוב לוודא שיזם התחדשות עירונית אשר נלקח בחשבון מספק שירות צמוד וליווי מקרוב עבור הדיירים.

מרכיבי הסכם עם יזם התחדשות עירונית

הסכם התחדשות עירונית הוא מסמך המסדיר את כל ההיבטים הנדרשים במערכת היחסים שבין יזם התחדשות עירונית לבין בעלי הדירות, בהתאם לזוג הפרויקט, מתחילת הפרויקט ועד סופו.

ההסכם כולל את המפרט הטכני והתכניות המפורטות שאושרו על ידי הצדדים, בטוחות מצד יזם התחדשות עירונית , התחייבויות לייפוי כוח מצד הדיירים ליזם על מנת שיקדם בשמם את היתר הבנייה וההוצאה לפועל של הפרויקט, עסקת נטו (סעיף המגדיר כי כל העלויות הקשורות לפרויקט יכוסו על ידי היזם),פירוט התמורות הניתנות לכל בעלי הדירות, לרבות הגדרה של צעדים במקרה בו התמורות המאושרות על ידי הרשות נמוכות ממה שהובטח והוגדר בהסכם הראשוני, לוחות זמנים לשלבים השונים של הפרויקט והתנאים לביטול ההסכם, אחריות היזם לנזקים בשטח הבנייה, ביטוחים וזהות מפקח בנייה. בנוסף, הסכם יכלול גם הליך טיפול בדיירים סרבנים והסדרת מנגנון לבוררות לטובת אכיפת ההסכם במקרים של מחלוקת.

לוחות זמנים לכל שלה בפרויקט והתנאים לביטול ההסכם במקרה של חריגה, אחראית היזם לכל נזק לגוף או רכוש בשטח הבניין, ביטוחים ומינוי מפקח בנייה. בנוסף, חשוב להסדיר בהסכם את הליך הטיפול בדיירים סרבנים והסדרת מנגנון בוררות לצורך אכיפת ההסכם ולמקרה של מחלוקת בין הצדדים.

יזמי התחדשות עירונית מובילים - מדד ההתחדשות העירונית

על פי מדד ההתחדשות העירונית של מרכז הנדל"ן ל-2021, החברות היזמיות המובילות בתחום התחדשות עירונית הן:

1. קבוצת אשדר חברה לבניה עם 9 פרויקטים בתהליך, 11 פרויקטים בביצוע ו-27 פרויקטים מאוכלסים
2. אקו סיטי עם 8 פרויקטים בתהליך, 11 פרויקטים בביצוע ו-16 פרויקטים מאוכלסים
3. אורבן נדל"ן עם 11 פרויקטים בתהליך, 10 פרויקטים בביצוע ו-19 פרויקטים מאוכלסים
4. יעקב גלבוע בניה ויזמות עם 5 פרויקטים בתהליך, 8 פרויקטים בביצוע ו-19 פרויקטים מאוכלסים
5. קבוצת טל בר עם 14 פרויקטים בתהליך, 10 פרויקט בביצוע ו-22 פרויקטים מאוכלסים
6. ישפה עם 7 פרויקטים בתהליך, 9 פרויקטים בביצוע ו-15 פרויקטים מאוכלסים
7. בית וגג עם 9 פרויקטים בתהליך, 7 פרויקטים בביצוע ו-14 פרויקטים מאוכלסים
8. החברה לחיזוק מבנים בישראל עם 13 פרויקטים בתהליך, 5 פרויקטים בביצוע ו-13 פרויקטים מאוכלסים
9. אנגלאינווסט התחדשות עירונית עם 4 פרויקטים בתהליך, 7 פרויקטים בביצוע ו-12 פרויקטים מאוכלסים
10. קבוצת מנוס עם 1 פרויקטים בתהליך, 7 פרויקטים בביצוע ו-6 פרויקטים מאוכלסים
11. יוזמה אלונים תכנון ניהול ביצוע עם 10 פרויקטים בתהליך, 8 פרויקטים בביצוע ו-18 פרויקטים מאוכלסים
12. אב-גד עם 4 פרויקטים בתהליך, 8 פרויקטים בביצוע ו-8 פרויקטים מאוכלסים
13. קידר מבנים עם 7 פרויקטים בתהליך, 7 פרויקטים בביצוע ו-19 פרויקטים מאוכלסים,
14. קבוצת בכר עם 8 פרויקטים בתהליך, 4 פרויקטים בביצוע ו-9 פרויקטים מאוכלסים
15. צ.פ ייזום ובניה עם 10 פרויקטים בתהליך, 11 פרויקטים בביצוע ו-1 פרויקטים מאוכלסים
16. אפריקה התחדשות עירונית עם 2 פרויקטים בתהליך, 8 פרויקטים בביצוע ו-9 פרויקטים מאוכלסים.

 סיכום

לסיכום, התפקיד של יזם התחדשות עירונית הוא להיות אחראי על ההוצאה לפועל של הפרויקט, החל משלב הייזום שלו, דרך הליך קבלת ההיתרים מהרשויות, הבנייה בפועל (בתור קבלן מבצע או אחראי על קבלן מבצע מטעמו) ועד שלב מסירת המפתח ותקופת הבדק ותיקון הליקויים.