רגע לפני בחירת היזם: הכירו את התוכנית הכלכלית שתסייע לכם להבין מיהי החברה היזמית שלפניכם

איך מזהים אמינות של חברה יזמית? זוהי ללא ספק אחת השאלות המרכזיות שדיירים רבים מתחבטים בה לפני בחירת יזם לביצוע הפרויקט בבניינם. השוק מוצף היום בלא מעט חברות יזמיות, המציעות הצעות מגוונות לדיירים, חלק מההצעות הן מידתיות ותואמות את תנאי השוק ומדיניות הרשות המקומית וחלק אחר נדיבות בהרבה. עמית בלומנפלד מנכ"ל אוראקל יזמות נדל"ן בע"מ, מספק כלים שימושיים שיסייעו בבחירת חברה אמינה שהצעתה תואמת את תנאי השוק.

אחד הכלים המרכזיים להערכת אמינותה של חברת הפרויקט, נעשה באמצעות עיון בתוכנית הכלכלית של הפרויקט אשר בוצעה על ידי החברה ומשקפת את שיטת העבודה של החברה היזמית. התוכנית כוללת בתוכה את חישוב ההוצאות וההכנסות הצפויות לחברה מהפרויקט ואת הרווחיות הצפויה. מטבעם של פרויקטים להתחדשות עירונית, לא ניתן לצפות מראש את ההוצאות וההכנסות המדויקות של הפרויקט, לכן חשוב שהתוכנית הכלכלית תכלול בתוכה מספר תרחישים אפשריים. חברה שלא תתחשב בכלל הפרמטרים עלולה להיתקל בהמשך הדרך בהוצאות נוספות שלא נצפו ושיבואו בסופו של דבר על חשבון הקטנת התמורות לבעלי הדירות. 

מה כלול בתוכנית כלכלית, ומהם הדגשים שיש לשים לב אליהם?

חישוב עדכני של עלויות הבנייה: 
יש לבדוק שעלויות הבנייה חושבו לפי המקובל בשוק הבנייה בעת החתימה על ההסכם. היום עלויות הבנייה משתנות בין בנייה תת קרקעית לבין בנייה עילית, העלות המשוערת לבנייה תת קרקעית היא 3,200 שקלים למ"ר והעלות המשוערת לבנייה עילית היא 5,500 שקלים למ"ר.

חישוב תשלום לשכר דירה למשך תקופת הפרויקט:
יש לעיין בתוכנית ולבחון מהו משך הזמן שנלקח בחשבון בגין פיצוי לשכר דירה. משך הזמן הממוצע להריסה ובנייה מחדש של בניין הוא שלוש שנים, ולכן יש לקחת בחשבון מינימום שלוש שנות תשלום עבור שכר דירה.

קרדיט: Depositphotos

חישוב הבצ"מ (הוצאות בלתי צפויות) ועלויות שונות:
התוכנית כלכלית כוללת את חישוב הבצ"מ- הוצאות בלתי צפויות. יש לבדוק ששיעור הבצ"מ הוא מינימום חמישה אחוזים מעלויות הבנייה. נוסף על כך, התוכנית הכלכלית כוללת את עלויות המיסוי שהחברה משלמת עבור הדיירים ( מס רכישה , מס שבח , היטלי השבחה וכו') את עלויות המיסוי ניתן להעריך על ידי חוות דעת משמאי או מיועץ המיסים של החברה, אגרות הבנייה, הוצאות שיווק, הוצאות משפטיות, הוצאות מימון ופיקוח על הבנייה.

חישוב שיעור ההכנסות ממכירת הדירות: 
תחילה, יש לבדוק כמה דירות מיועדות להיות כדירות חדשות שהחברה צפויה למכור, לאחר מכן יש לבדוק מה התמורה שהחברה משערת שתקבל עבורן, ולבחון האם המחירים סבירים, או גבוהים ממחיר השוק. אם זה גבוה ממחיר השוק, יש לשאול את החברה, מה הביא אותה למסקנה שתצליח למכור את הנכסים במחיר יקר.

שיעור הרווח נטו מהפרויקט: 
סעיף הרווח הוא שורת המחץ של התוכנית הכלכלית. יש לבדוק שהרווח הצפוי נטו מהפרויקט משקף מינימום 17% של רווח (מסך עלויות הפרויקט). תוכנית כלכלית יציבה משקפת שיעור רווח שבין 17%-ל-20%, ככל ששיעור הרווח נטו נמוך מכך, הרי שהתוכנית הכלכלית אותה אתם מחזיקים היא צפופה מאוד ושינויים קטנים בעלויות/ בהכנסות הפרויקט עשויה לסכן את הפרויקט בהמשך דרכו.
זהו המבנה של התוכנית הכלכלית. נציין כי דרישה לקבלת תכנית כלכלית הינה דרישה לגיטימית ולחברה לוקח מספר ימים בודדים להכין תוכנית כלכלית, ולכן מומלץ לבקש כבר במפגשים הראשונים מול נציגי החברה, את פרטי התוכנית.

מעבר לתוכנית הכלכלית שרלוונטית לפרויקט הספיציפי שלכם, ניתן לבחון את האמינות של החברה גם לפי הניסיון ואיכות השירות שלה

ניסיון קודם בפרויקטים קודמים:
בשונה מבעבר, היום החברות הגדולות הספיקו כבר לבצע , לאכלס ולסיים פרויקטים רבים. ללא ספק, קל יותר לבחון אמינות ומקצועיות בחברה שכבר הוציאה לפועל פרויקטים קודמים. אם נתקלתם בחברה שכבר סיימה מספר פרויקטים כדאי לגשת לאותם מתחמים, לבחון את האופן המקצועי של הבניה ושל איכות הגימור שלה, לשוחח עם הדיירים ולשמוע מהם חוות דעת וכיצד הם חוו את התהליך מול החברה, החל בשלב ההסכם המשפטי, המשך בביצוע הפרויקט ולסיום אכלוס הבניין.

איזו חברה תופקד על הביצוע?
חשוב לשאול את נציגי החברה, איזו חברה תופקד על ביצוע הפרויקט ולבדוק את טיב הביצועים של אותה חברה בפרויקטים קודמים שהיא ביצעה. לעיתים, החברה היזמית היא גם חברת הביצוע, מקרים אלו מטיבים עם הדיירים ומעצימים את רמת השקיפות, משום שבמקום שהדיירים מתנהלים מול שני גורמים נפרדים- החברה היזמית וחברת הביצוע, הדיירים מתנהלים מול גורם אחד לכל אורך הדרך.

עמית בלומנפלד הוא מנכ"ל חברת אוראקל. לחברה ניסיון של 13 שנים בתחום ההתחדשות העירונית באזור מרכז הארץ. החברה סיימה ביצוע של שבעה פרויקטים של תמ"א 38 ואכלסה למעלה מ-200 יח"ד. כעת החברה בשלבי ביצוע של עוד חמישה פרויקטים חדשים שיציעו יחד כ-120 יח"ד חדשות במסגרת התחדשות עירונית.

לפרטים נוספים: https://www.oracle-re.co.il