יואל אבן, מהנדס העיר ירושלים: "נבנה כ-6,000 יח"ד חדשות מדי שנה - כמו עיר חדשה בכל שנה"

"ירושלים צפויה לגדול בעוד 300 אלף תושבים בעשורים הקרובים, כדי לייצר את ההיצע הנדרש לגידול באוכלוסייה אנחנו צריכים לייצר כ-6,000 יח"ד בשנה כדי לענות על הביקושים שיהיו עד שנת 2040", אמר יואל אבן מהנדס העיר ירושלים. את הדברים אמר במסגרת פורום השולחן העגול ליזמי נדל"ן שהתקיים הבוקר במלון ענבל בירושלים בהובלת מרכז הנדל"ן .

מהנדס העיר פרס בפני המשתתפים כיצד העיר הגדולה בישראל נערכת להתחדשות עירונית מאסיבית שתציף את השוק בדירות חדשות כבר בשנים הקרובות. בהרצאתו הוא הסביר מדוע ההתחדשות העירונית היא כלי הכרחי להגדלת היצע הדירות בשוק. בתוך כך הוא הוא פירט את כלל הסוגיות הנוגעות להתחדשות עירונית, שימושים מעורבים, שטחים חומים, תשתיות תחבורה, שטחים ירוקים, ועוד. 

אם בשנת 2000 התגוררו בעיר 657,000 איש, בשנת 2020 כבר התגוררו בעיר 950,000 איש, ובשנת 2040 צפויים לגור בעיר 1,450,000 איש. "אם נחשוב על זה רגע, עיריית  חיפה 250 אלף תושבים, באר שבע בסביבות ה-300 אלף תושבים ותל אביב שהיא העיר השנייה בגודלה היא 450 אלף תושבים, העיר ירושלים בעשרים שנה צמחה בממדים של כל באר שבע" 

ההתחדשות עירונית היא תנאי הכרחי להגדלת ההיצע: "המדיניות שלנו היא לנצל שטח קיים כדי להגדיל את ההיצע. אחת החוזקות של ההתחדשות העירונית, היא היכולת לקחת שטח נתון ולייצר אחוזי בנייה גבוהים, תוך ניצול השטח שבו. ולכן במקומות הרלוונטיים אנחנו מקדמים את ההתחדשות העירונית אנחנו מאיצים את ההתחדשות העירונית גם כדי להדביק את הפערים בין הביקוש להיצע בעיר בשנים האחרונות. וגם כדי להשפיע על מחירי הדיור באמצעות גידול בהיצע"

השכונות המרכזיות בהן מתוכננות פינוי בינוי הן, נווה יעקב, הגבעה הצרפתית, ארמון הנציב, גילה, יובלים ־גנים, קטמונים ויש גם עוד שכונות שאפשר להשקיע בהם. מהנדס העיר קרא ליזמים לבוא ולהשקיע בשכונות אלו "אני קורא לכם כיזמים לבוא ולהשקיע בשכונות אלו. תנצלו את הרצון שלנו לעשות את זה ותבואו אלינו עם יוזמות חדשות בתחום המגורים, בכל מקום שבו אתם רואים לנכון להשקיע. בדבר אחד אין לי ספק שלכל פרויקט יהיה ביקוש מצד התושבים בהתייחס לגידול החד באוכלוסיית העיר". 

בשלב זה סיפק מהנדס העיר נתונים מפתיעים המעידים על הגידול החד בתחום הבנייה למגורים בעיר רק בשנים האחרונות. תחילה הוא הציג את הזינוק במספר יח"ד שקודמו במסגרת מסלול יזמי בעיר בשנתיים האחרונות. אם בשנת 2020, 11,370 יח"ד קודמו במסגרת מסלול רשויות ו-19,031 יח"ד קודמו במסגרת תכנון יזמי, הרי שבשנת 2021, 28,966 יח"ד קודמו במסלול יזמים ורק 10,852 יח"ד קודמו במסלול רשויות. כלומר, המסלול היזמי גדל ב-52% כאשר מסלול הרשויות דווקא ירד. 

כמו כן, בשנתיים האחרונות חל גידול משמעותי בהגשת בקשות לתב"ע. אם בשנת 2019 נפתחו 2,922 תיקי תב"ע חדשות, הרי שבשנת 2021 נפתחו 5,733 תיקי תב"ע חדשות, סך הכול כל תיקי התב"ע הפתוחים מונים היום 7,857 תיקים, זינוק של למעלה מ-99% בשנתיים. 

נתון מעניין נוסף נוגע לגידול בפתיחת תיקי רישוי, אם בשנת 2020 נפתחו 867 תיקי רישוי, הרי שבשנת 2021 נפתחו 1,733 תיקי רישוי חדשים, גידול של מעל 100% בשנה אחת בלבד. "ישבתי עם יזמים גדולים במדינה שאמרו לי שהם העבירו את המשרדים ואת 90% מהפעילות שלהם לירושלים, ירושלים זאת עיר שנמצאת בדיוק במקום הנכון להשקיע בה, זה כמו מניה שאם אתה קונה אותה בזמן הנכון אתה מרוויח. יש כאן הזדמנות ממש טובה להשקיע".

מהי תמונת המצב העכשווית לפינוי בעיר? כעת יש  656 יח"ד בחמישה פרויקטים בביצוע, 2,994 יח"ד ב-15 פרויקטים בהליך רישוי ו- 6,013 יח"ד ב-14 פרויקטים בתוקף. יואל אבן מודה שמספר היח"ד שנמצאים כעת בביצוע אינו משביע רצון אך לעומת זאת טוען שבשנת 2022 צפויים להיכנס עוד מאות יח"ד לביצוע, משום שכל ה-2,994 יח"ד שנמצאים כעת בהליך רישוי ייכנסו לביצוע וכך היקף הדירות בביצוע יזנק באופן דרמטי. 

מהנדס העיר הציג את סיפורה של שכונת יובלים ־גנים בעיר כמקרה בוחן המשקף את היקף ההתחדשות העירונית בעיר. כיום השכונה מונה כ- 19 אלף תושבים, שכונה יש מתחמים רבים המיועדים לפינוי בינוי. לפי התחזיות הכי מחמירות לשכונה יתווספו עוד 6,000 יח"ד חדשות עד שנת 2040. "צריך להבין ש-6,000 יח"ד חדשות זה כעשרים אלף איש, כלומר, עד 2040 יתווספו לשכונה שיעור אוכלוסייה של עיר בישראל".  

בהתייחס לעירוב שימושים אמר מהנדס העיר כי אומנם כיום העיר לא מאופיינת בשיטת בנייה בעירוב שימושים, אך העיר מקדמת כעת פרויקטים רבים עתידיים עם עירוב שימושים , "זאת העיר המודרנית מבחינתנו, גם עולים לגובה בבנייה, וגם בתוך הפרויקט מייצרים תעסוקה, מלונאות, גני ילדים, מעונות יום, אנחנו רוצים גם בעתיד להכניס בתי ספר לפרויקטים ככל ומשרד החינוך יתקצב את זה, ככה נראית עיר מבחנתנו". 

אחד האתגרים הגדולים בפרויקטים החדשים הם הקצאת מבני ציבור, הפתרון המוצע פינוי בינוי לבתי ספר: "אנו מוכנים ורצים להעצים את הבינוי בכפוף למבני ציבור נאותים, ולכן אנחנו לוקחים כל שטח חום שקיים ובודקים איך ניתן להעצים בו את הזכויות כדי לגרום לאותו שטח חום להיות יותר ממה שהוא עכשיו. יש לנו בתי ספר שאנחנו מקדמים בהם פינוי בינוי, לוקחים בית ספר הורסים אותו ובונים אותו מחדש ומייצרים בית ספר מודרני. זה דבר שאנחנו עובדים עליו הרבה בשטח".

בכל הנוגע לפארקים, "ראש העיר מוביל מדיניות מאוד ברורה של העצמה של פארקים ברחבי העיר. כשאנחנו עושים התחדשות עירונית אנחנו משתדלים לתת יותר זכויות בצד אחד של המגרש כדי שבצד השני נקצה שטחים ציבוריים ופארק גדול לטובת דיירי הפרויקט. זה חלק מההתחדשות העירונית הבסיסית שאנחנו רוצים לראות בעיר".

כדי להשלים את היעילות של ההתחדשות העירונית, העירייה משקיעה בפיתוח תשתיות תחבורה, שימעיטו את תנועת כלי הרכב הפרטיים בעיר. "כדי לאפשר לאנשים לוותר על כלי הרכב הפרטי, יש לייצר מרחבי הליכה ציבוריים ושבילי אופניים שאנשים יגלו שיש להם תחלופה ראויה לרכב הפרטי. אנחנו פועלים כדי להפוך את הפירמידה. אם עד היום הרכב הפרטי היה במקום הראשון בסדר העדיפויות, התחבורה הציבורית במקום השני והולכי הרגל במקום האחרון, הרי שכעת אנחנו מציבים את הולכי הרגל במקום הראשון, במקום השני את התחבורה ציבורית ושבילי האופניים, ובמקום האחרון את הרכבים הפרטיים בסוף סדרי העדיפויות. אם אנחנו רוצים להקל את הפקקים אין לנו ברירה אחרת, נהיה חייבים לזנוח קצת את הרכב הפרטי ולייצר תחבורה ציבורית ושבילי אופניים אלטרנטיביים".

פרויקט הדגל התחבורתי בירושלים הוא הרכבת הקלה. כיום הרכבת הקלה מתפרשת על פני 14 קילומטרים של הקו האדום. נוסף על כך, תוך שלוש שנים הרכבת תחלוש על מקטעים נוספים בקו האדון ובקו הירוק. ועד 2029 היא גם תחל לפעול במסגרת הקו הכחול. "בטווח זמן של תשע שנים מהיום נהיה עם 60 ק"מ קו רכבת קלה בעיר, זה אירוע מאוד משמעותי. אנחנו מנסים לראות איך אנחנו מחברים את ההתחדשות העירונית לרכבת הקלה באמצעות פתרונות טכנולוגיים כמו מעליות, משואים, ופתרונות נוספים, כל זה כדי לגרום לאנשים לזנוח את הרכב הפרטי ולעבור לתחבורה הציבורית". 

בסיום השיחה מהנדס העיר קרא ליזמים להיעזר באגף מנהל ההנדסה בעיר כדי לקדם את התוכניות ביעילות ובמהירות המרבית: "יש פונקציות היום בעירייה שיודעות איך לפתור הרבה בעיות. ככל שתדעו להגיע אלינו אנחנו נפתור את הבעיות, לכן אני קורא לכם לפנות אלינו כדי לפתור את הבעיות. תודה שאתם משקיעים בעיר ותמשיכו להשקיע בעיר" סיכם יואל אבן מהנדס העיר.