"אנשים פחדו שלא יהיה להם בית לחזור אליו" – החלוץ של תחום הפינוי בינוי מספר איך הכל התחיל

סמי מצלאוי הוא אדם שיודע לזהות הזדמנויות. בזכות תכונה זו, הצליח לפלס את דרכו כילד בענף הבנייה והפך לאחד הקבלנים והיזמים המובילים בארץ. יכולת זו ועוד רבות אחרות הן שהפכו אותו למעשה ל"מוח" שמאחורי הקונספט של פרויקט פינוי בינוי , לאיש שהוביל את הפרויקט הראשון מסוג זה אי פעם בארץ, ולאחד הגורמים המשפיעים על התפתחות התחום.

את דרכו בענף הבנייה התחיל מצלאוי בשנות ה-60. כבן למשפחה בת 9 נפשות בה האב הוא המפרנס היחיד, נאלץ סמי לתרום את חלקו לפרנסת המשפחה עוד בהיותו תלמיד בבית הספר. הוא עבד במספר סוגי עבודות אך מצא את עצמו נמשך במיוחד לתחום הבנייה, בו עבד גם אביו. 

"מכל הדברים שעשיתי בשנים ההן התאהבתי דווקא בבנייה", הוא מספר, "ראיתי בזה עשייה מאוד ברוכה והיה בזה גם את התגמול של לעשות משהו שנשאר, שאתה יכול לעבור מדי פעם באזור ולהגיד בסיפוק: את זה אני עשיתי".

ככל שהתבגר, הפך מצלאוי מפועל פשוט לפועל מצליח ומבוקש, שזכה לאהדה רבה מהקבלנים עמם עבד. את החוש העסקי שלו ידע להפגין כבר אז, כשסיכם עם המעסיקים שלו שהעבודה אותה הם מבקשים תתבצע בקבלנות ולא על פי משכורת יומית. "היו איתי אז עוד 3-4 חברים, היו נותנים לנו עבודה מסוימת בקבלנות, משלמים לנו מחיר של 30 ימי עבודה, ואנחנו היינו משלימים את המשימה ב-20 ימי עבודה, כך שהרווחנו תוספת של 10 ימים למשכורת. ככה לאט לאט צברתי ביטחון, התחלתי להרגיש שאני יודע להוביל ולעשות דברים נכון".

פרויקט "רובע איילון" בבת ים של מצלאוי . הדמיה - viewpoint

הניסיון אותו צבר מצלאוי הלך וגדל במסגרת פרויקטים של עשרות ומאות בניינים, והתפתח גם לתחום היזמות. בשנת 1977 הקים יחד עם אשתו, קלרה, את מצלאוי חברה לבניין בע"מ.

ההצעה החדשנית שתהפוך לתחום משגשג

אל עולם הפינוי בינוי הוא הגיע כמעט במקרה, בשנת 1993, כשאפילו קודקודי הענף לא הכירו את המונח, פשוט כי הוא עוד לא היה קיים. בשלב זה של הקריירה שלו, הכישרון של מצלאוי לזיהוי הזדמנויות גובה בניסיון וביכולות מקצועיות, שאפשרו לו ליזום ולגבש פרויקט במתכונת חדשה לחלוטין, במטרה לענות על צורך שעלה מהשטח.

"היו לנו מכרים שאשתי הייתה קונה מהם קדאיף, והם החזיקו קרקע של מינהל מקרקעי ישראל שהיה עליה בית ערבי ועוד שלושה צריפים שהם בנו", הוא מספר, "המינהל רצה לפנות אותם ולבנות על הקרקע, אבל הם דרשו שש יחידות דיור בתמורה והעניין נתקע, כי המינהל לא יודע לעשות דבר כזה, אלא רק על ידי מכרז. פניתי למשה אדרי, שהיה אז מנהל מחוז תל אביב של המינהל, ואמרתי לו: בשביל מה לך להסתבך בזה, תוציא את הקרקע למכרז, מי שיזכה יפנה את הדיירים על חשבונו ויסתדר איתם, ומי שכבר יגיע למכרז כשברשותו הסכם עם הדיירים – זה ייחשב לו כיתרון על פני שאר המשתתפים".

נשמע מוכר? היום כולנו מזהים בדבריו את היסודות של פרויקט פינוי בינוי , אך באותם ימים זו הייתה הצעה חדשנית לחלוטין. למרבה המזל, גם אדרי זיהה את הפוטנציאל והמינהל גיבש מכרז. בשלב זה גייס מצלאוי כישרון נוסף שלו – בניית אמון עם הדיירים. הוא פנה אל המשפחה, סיכם איתה כי תמורת פינוי הקרקע תקבל ממנו שש דירות, ערך חישובים וניגש למכרז, וההצעה שהגיש זכתה. הפרויקט היה מאוד מוצלח והוביל לפרויקטים נוספים ביוזמת המינהל, שגם במכרזים לביצועם זכה מצלאוי.

פרויקט אוסישקין של מצלאוי . הדמיה - evolvemadia

"למען האמת, לא היו אז כמעט משתתפים נוספים במכרזים כי היזמים פחדו. שום דבר לגבי זה לא היה ידוע. מה שאני הבנתי והתחזק ככל שעשיתי פרויקטים נוספים בתחום, הוא שצריך קודם כל לסכם עם המחזיקים של הקרקע. בלי זה אין פרויקט".

המאמצים שסללו את הדרך לפרויקטים של היום

בתחילת הדרך, פרויקטים של פינוי בינוי כללו אלמנטים שכבר לא קיימים כיום, כגון קרקעות שיצאו למכרז עם אישור של תב"ע, אשר אפשר ליזמים להתחיל בבנייה באופן מיידי, או תוספות של 40-50 מ"ר לדירות החדשות, הטבה שרחוקה מאוד מהתמורות המותרות כיום. לצד נקודות אלו, שהיוו יתרונות גדולים עבור היזמים והדיירים, היו גם אתגרים לא מעטים, ובראשם השותפות עם הדיירים.

גם היום, כשכולנו כבר יודעים מה זה פרויקט פינוי בינוי ורואים רבים כאלו סביבנו, חתימה על הסכם מול היזם מלווה בדאגות וחששות רבים מצד בעלי הדירות. אפשר רק לתאר מה הרגישו בעלי הדירות דאז, כשמבלי שיהיה להם שום תקדים להסתמך עליו, התבקשו למסור את הנכס היקר ביותר שלהם ליזם שאינם מכירים, תמורת הבטחה שיקבלו בית חדש בסוף התהליך.

"היינו צריכים לעבוד קשה בשביל לקבל את האמון של בעלי הקרקע", אומר מצלאווי, "זה היה הרי פיילוט ראשון, פעם ראשונה שדבר כזה נעשה במדינה. אנשים לא הבינו מה זה בכלל – מה זאת אומרת? אתה לוקח לי את הבית? ואם לא תיתן לי בית בחזרה? אם לא יהיה לך כסף פתאום או שהפועלים שלך לא יגיעו לעבודה? היינו צריכים לתת לכל השאלות האלה תשובות, ללכת לפעמים לחלק אחר של המשפחה כדי שימליצו להם וישכנעו אותם. היה פחד מאוד גדול. 90 אחוז מהאנשים האלה, הבית הוא כל מה שיש להם. וזה לא כמו היום שיש ביטחונות וערבויות או שלחברה יש כבר חוסן כלכלי והיא מונפקת וכל הנתונים פתוחים לציבור. באותם ימים עורכי דין לא עניינו אותם, הם לא הבינו בזה. אבל הם קיבלו ממני, בנוסף להסכמים ולערבויות, מילה של כבוד שהם יחזרו לבית חדש".

פרויקט רובע איילון בבת ים של מצלאוי . הדמיה - viewpoint

רבות מהיוזמות של מצלאוי , שאותן הוא קידם במאמץ רב מול רשויות המדינה, הן היום חלק בלתי נפרד מהתנהלות הפרויקטים. חלק גדול מהן התגבשו בשנים הראשונות לאחר הפרויקט הראשון ביהוד, אחריהן זכה במכרז לפרויקט גדול בקריית אונו, אשר כלל הריסה של מעל 300 יחידות דיור ובנייה של כאלף יחידות דיור חדשות.

היה זה הפרויקט הראשון שהסתמך על תוכנית מסודרת של משרד השיכון לפינוי בינוי, וזכה בפטור מהיטל השבחה , דבר אותו השיג מצלאוי , לדבריו, "ביזע ודם". לקראת פרויקט זה הצליח מצלאוי להשפיע על תקנות רבות בתחום, בהן גם הסדרת העברת הזכויות והחזרתן במקרה של דירה בבעלות עמידר. בנוסף, לאחר שהבין כי משפחות רבות בדירות עמידר הן משפחות קטנות, מבוגרים ללא ילדים או משפחות חד-הוריות, יזם לראשונה את האפשרות לקבל דירה חדשה קטנה יותר, לצד כסף מזומן בשווי הפרש השטח, על פי הערכה שמאית. את התשלום במזומן ביקש מצלאוי מחברת עמידר להשקיע בקרן לטובת דיירים שאין להם ריהוט לדירה החדשה, ואותה הקרן קיימת עד היום. 

המדינה חייבת להעביר תקציבים

בימים אלו מקדמת החברה פרויקטים של פינוי בינוי ברחבי הארץ, בהיקפים של אלפי יחידות דיור ובשלבים שונים של עשייה. הרבה דברים השתנו מהתקופה בה יזם מצלאוי את פרויקט הפינוי בינוי הראשון, ויש לו לא מעט ביקורת על הנעשה היום. אחד הדברים הבוערים בו הוא הרצון להבהיר למדינה את הצורך בהעברת תקציבים נוספים לתחום:

"המשפחות שחיות בבניינים הישנים האלה חיות בסבל גדול מאוד, בצפיפות עצומה, והילדים גדלים בצורה מאוד לא טובה. המדינה לא קידמה שום דבר בנושא הזה כבר עשרים שנה והיא חייבת לעשות את זה עכשיו כי התושבים מתחננים לפרויקטים האלה, אבל בגלל שהתשתיות הקיימות היום כבר ישנות, צריך לשנות אותן מהיסוד, ואת זה המדינה חייבת לתקצב. החזון שלי הוא שתהיה השתתפות של המדינה ושל הרשויות, יחד עם שיתוף פעולה מלא מהקבלנים, וכשכולם יירתמו יחד למשימה נצליח".

אך על אף הקושי, ולמרות שתחומי עשייה אחרים היו יכולים אולי להיות יותר משתלמים, התשוקה של מצלאוי לתחום והסיפוק שהוא שואב ממנו לא פחתו אפילו בקצת. "מרגע שנכנסתי לתחום הזה, הוא משך אותי יותר ויותר. ילדים שלא היה להם מקום להכין שיעורי בית או להביא חברים, היום הם וההורים שלהם אומרים לי ששיניתי להם את החיים. אי אפשר לאמוד את זה בכסף.

הצלחנו ליצור בתחום הזה שינוי כל כך גדול למשפחות שלמות שהן כבר לא נטל על המדינה אלא נותנות למדינה – לימודים, צבא, עבודה. הבאנו לשיפור עצום בחיי החברה, להעלאת הערך של השכונה ושל העיר, וכל זה כשנתנו הזדמנות שווה לכולם ודאגנו שיקבלו אותו דבר - גם הדיירים הוותיקים וגם החדשים. היום תגיעו לשכונה שבנינו בקריית אונו, לא תוכלו לגלות מי דייר חדש, מי ישן, מי עורך דין, מי רופא. כולם אותו דבר, תודה לאל. זאת השאיפה הכי גדולה שלי – לתת הזדמנות לשינוי לכל משפחה בישראל. רק עם השתתפות של המדינה, הרשויות והקבלנים, כשכל אחד נרתם למשימה מהצד שלו, נוכל לגרום לזה לקרות".

לפרטים נוספים - https://matzlawi.co.il