זכויות הגיל השלישי בהתחדשות עירונית: כל מה שאתם צריכים לדעת כדי להצליח

פרויקטים להתחדשות עירונית מתאפיינים בטיפול בדיירים מכל שכבות האוכלוסייה, עם צרכים ומאפיינים שונים זה מזה. אחת האוכלוסיות השכיחות בפרויקטים אלו היא אוכלוסיית הגיל השלישי. המעבר לדירה עראית לתקופת הביצוע וחזרה לדירת התמורה בפרויקט, מקשה, ובצדק על הדיירים בגיל השלישי. חוק פינוי בינוי וחוק התמ"א מתייחסים לסוגיה זו ומציעים מגוון פתרונות לאוכלוסייה זו.

במסגרת בוקר של נדל"ן במרכז הנדל"ן, אירחנו את עו"ד ארנון יהב להרצאה מיוחדת בנושא התחדשות עירונית ואוכלוסיית הגיל השלישי. עו"ד יהב הוא שותף מנהל, בחברת עורכי דין יהב ושות', ועורך דין מוביל בליווי דיירים בפרויקטים להתחדשות עירונית בכלל ואוכלוסיית הגיל השלישי בפרט. בהרצאה, הרחיב עו"ד יהב על סל הפתרונות הקיים בחוק לטובת אנשי הגיל השלישי, וכן, סיפק טיפים מעשיים בעבודה הרגישה והמיוחדת, מול אוכלוסייה זו.

"כדי לטפל ביעילות ובאופן המיטבי בדיירים בגיל השלישי, יש להכיר היטב את תנאי החוק ולסווג את הדיירים לפי מדרג הזכויות הקיימות בחוק", אומר עו"ד יהב. החלופות שהחוק מציע לבני הגיל השלישי בפרויקטים לפינוי בינוי, משתנות בהתאם לגיל הדייר – בני 70 ומעלה ובני 75 ומעלה. כמו כן, לפי לשון החוק, על הדייר להתגורר במקום לפחות שנתיים, לפני חתימת חוזה הפינוי בינוי בין היזם לבין הדיירים.

לבני 70 ומעלה היזם מחויב להציע את אחת משלושת החלופות הבאות א שנמוך – דירה קטנה ששטחה קטן יותר, בתוספת תשלומי איזון בשווי דירת התמורה העתידית, ב פיצול לשתי דירות השוות יחד לדירת התמורה העתידית, ג אחת מבין החלופות הבאות: מעבר לדיור מוגן, קבלת דירה חלופית בשווי דירת התמורה העתידית, קבלת כסף לרכישת דירה בשווי דירת התמורה העתידית. נדגיש, כי החלופות המוצעות הן לפי בחירת היזם שיכול לבחור בעצמו את אחת החלופות הנוחות עבורו ולהציע אותה לדיירים. בדרך כלל היזמים מציעים את ההצעה הראשונה – שנמוך, ההצעה שהיא הנוחה ביותר עבורם. עם זאת, פנייה לעורך דין מנוסה, עשויה לשפר את הסיכויים של הדייר לקבלת החלופה הנוחה עבור הדייר ואולי אף לקבל את החלופה השלישית אותה היזם חייב להציע לבני 75 ומעלה.

לבני 75 ומעלה היזם חייב להציע את כלל החלופות האמורות לעיל כולל את החלופה השלישית – מעבר לדיור מוגן, קבלת דירה חלופית בשווי דירת התמורה העתידית, קבלת כסף בשווי דירת התמורה העתידית. כאמור, לדייר יש את הזכות לבחור את החלופה המתאימה עבורו, אף אם היא אינה עדיפה על היזם.

האמור אינו אלא בפרויקטים לפינוי בינוי, חוק התמ"א מתייחס לקשיש שמלאו לו 80 שנה בלבד ובתנאים שונים מהתנאים האמורים בחוק לפינוי בינוי. לפי חוק התמ"א, התנאים המשופרים להם זכאים אוכלוסיית הקשישים נוגעים לדירה החילופית והארעית בתקופת הביצוע ולא לקבלת דירת תמורה שלא במסגרת הפרויקט, כפי שקיים במסגרת פרויקטים לפינוי בינוי.

לשון חוק התמ"א סעיף ב(1): "לא יאשר המפקח את ביצוע העבודות כאמור בסעיף קטן (א),אם אחד מבעלי הדירות הוא קשיש או אדם המרותק לביתו באופן קבוע, אלא אם כן הוצעו לבעל הדירה שמתקיים בו האמור מגורים חלופיים לתקופת ביצוע העבודות, ואם בעל הדירה או בן משפחתו המתגורר עמו דרך קבע הוא אדם עם מוגבלות – המגורים החלופיים שהוצעו לו כוללים התאמות, ככל שהיו בדירות בעל הדירה או ככל שהן מתחייבות ממאפייניהם של המגורים החלופיים". כלומר, התנאים המשופרים במסגרת החוק נוגעים להתאמת תנאי המגורים החילופיים והזמניים, בהתאם לצרכי הקשישים שיתגוררו בו ולא כפתרון קבע של קבלת דירת תמורה מחוץ לפרויקט, כמו בפינוי בינוי. 

לסיום ההרצאה, עו"ד ארנון יהב סיפק למשתתפים שישה טיפים מקצועיים מתוך ניסונו העשיר בליווי אוכלוסיית הקשישים בפרויקטים אלו. טיפ ראשון: מיפוי הצרכים בהתאם להגדרות החוק - מומלץ כבר בשלבים הראשוניים למפות את כלל הצרכים, ולהציג לדיירים את כלל הזכויות המלאות העומדות להם בחוק. טיפ שני: פרטיות וסבלנות – הדרך הארוכה היא הקצרה יותר, לוותר על קיצורי דרך מיותרים. עו"ד ארנון יבה

טיפ שלישי: בניית אימון – המעבר אינו פשוט לכלל הדיירים, ועל אחת כמה וכמה לא לדיירי הגיל השלישי - יש לנהוג בכבוד, בזהירות ובאמון הדדי. טיפ רביעי: להיוועץ עם הילדים – פעמים רבות האינטרסים בין הילדים וההורים משתנים. יש להכיר את כלל המשתנים בין הדורות ולפעול להסכמה בין כולם. טיפ חמישי: לדאוג במיוחד לקשישים עריריים – פעמים רבות קשישים עריריים מנוצלים בידי צדדים שלישיים שמחתימים אותם על התחייבויות שפוגעות בפרויקט, והיו דברים מעולם. יש לתת על זה את הדעת ולהגן על אוכלוסיות אלו ככל האפשר. הטיפ האחרון: החלפת נכסים במקרים חריגים טרם הפינוי, כאמור, מקרים חריגים מאוד.    

לעיון במצגת ההרצאה במלואה לחצו כאן