רישום בית משותף - המדריך השלם לשנת 2024

מה זה רישום בית משותף

רישום בתים משותפים הוא שלב קריטי לביצוע במסגרת בניית בית משותף . חובת הרישום של בית משותף נמצאת באחריותו של היזם על פי חוק מכר (דירות), התשל"ג, 1973, אך חובת הפיקוח על התהליך מוטלת על דיירי הבית, שהם בשורה התחתונה בעלי האינטרס המרכזי בהשלמת הרישום.

בסעיף 6ב (2) של חוק המכר, נקבע כי חובת היזם היא לפעול לרישום הבית המשותף תוך שנה ממועד רישום איחוד וחלוקה של המקרקעין עליו מצוי הבניין, או ממועד העמדת הדירה לחזקת הקונה (המאוחר מביניהם). נוסף לכף, סעיף 6(1) קובע כי על היזם לפעול לביצוע כל הפעולות והחיובים המוטלים עליו בקשר לרישום איחוד וחלוקה של הקרקע עליה נמצא הבניין, בהקדם האפשרי.

על פי סעיף 7(א) לחוק המכר (דירות),לא ניתן להתנות על הוראות החוק אלא לטובת הרוכש. כלומר, כל הוראה הסותרת את הוראות רישום בית משותף חוק המכר בצורה הפוגעת במצבו של הרוכש, בטלה.

רישום בית משותף נעשה מול לשכת המפקח על המקרקעין, הפועלת בתוך לשכת רישום המקרקעין ( טאבו ).

הגשת הבקשה לרישום בית משותף מבוצעת בהתאם לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, תקנות המקרקעין (ניהול ורישום) התשע"ב, 2011 ועל פי קובץ נוהלי הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין.

התנאים לקבלת השירות הם בקשת רישום המוגשת על ידי כל הבעלים, הגשה על ידי החוכרים במקרה בו ישנה חכירה לדורות, והגשה על ידי כל הבעלים והחוכרים- אם מוגש לרישום גם תקנון מוסכם.

מהו בית משותף?

בית משותף מוגדר בסעיף 52, חוק המקרקעין התשכ"ט 1969, שם מוגדר בית משותף לפי שני תנאים: "בית שיש בו שתי דירות או יותר" ו"בית שנרשם בפנקס הבתים המשותפים שבלשכת המקרקעין".

מכך ניתן להסיק שנושא הרישום של המבנה בתור בית משותף הוא לא רק הליך ביורוקרטי, אלא תנאי משמעותי לקיומו של נכס נדל"ן קנייני בשם 'בית משותף'.

מהו פנקס בתים משותפים? רישום בית משותף דו משפחתי ומעלה

פנקס בתים משותפים כולל מבנים בהם יש שתי דירות ומעלה, כך שבית דו משפחתי יכול להירשם בפנקס הבתים המשותפים, לאחר הסכמה של כלל הדיירים (בעלי הנכסים).

רישום בפנקס בתים משותפים מאפשר חלוקה ברורה של הזכויות בין בעלי הנכס, כך שכל חלק בחלקה מקבל מספר תת-חלקה. בנוסף, בעת הרישום בפנקס בתים משותפים, ישנה התייחסות להצמדות הקיימות של הנכסים- מרפסות, חניות, חדר מדרגות, מחסן, גג, חצר.

עוד מקרים בהם מבוצעים שינויים בפנקס בתים משותפים: הריסה, שינויים במבנה, בנייה נוספת, מקרים בהם בעלי הזכויות מבקשים לבטל את הרישום (בהסכמת כל בעלי הדירות).

נסיבות בהן ישנן השלכות לאי רישום בית משותף

סיום עסקת מקרקעין

ברוב המקרים, כל עוד הבית המשותף לא נרשם ככזה, לא נרשמת הבעלות של בעלי הדירות בטאבו (לשכת המקרקעין). אי- רישום בית משותף מוביל להשלכות משפטית על רוכשי הדירות, משום שכל עסקת מקרקעין דורשת רישום, וכל עוד הרישום לא בוצע, יש לרוכשים זכויות על פי חוזה בלבד, הנחשבות חלשות יותר בהיבט משפטי. נתון זה נכון גם במקרה בו היזם רשם הערות אזהרה על הקרקע לטובת הרוכשים, משום שהערת אזהרה אינה נחשבת זכות קניינית.

קשיים במכירת דירה

כאשר אין רישום בית משותף ובעלי הדירות לא רשומים כך בטאבו, דבר זה עלול להקשות על מכירת הדירה. הסיבה היא שללא רישום מסודר, קונה הנכס לא יכול לדעת בביטחון מלא כי מי שמציג את עצמו בתור הבעלים הוא אכן הבעלים החוקי- מה שחושף את הרוכש הפוטנציאלי לסיכון משמעותי. ההשפעה היא ירידת ערך הדירות בבניין המשותף- עד לרישום.

קשיים בלקיחת משכנתא

הרוב המכריע של הרוכשים נזקקים למשכנתא כדי לרכוש נדל"ן. קבלת משכנתא מותנית במקרים רבים בהתחייבות של הרוכשים לרישום הדירה על שמן תוך פרק זמן נקוב, אך לא ניתן לעשות זאת כאשר הבניין כולו אינו עבר רישום בית משותף .

אי עמידה בהתחייבות מצד הרוכש מול הבנק עלולה להוביל את הבנק להגדיר את לוקחי המשכנתא בתור מי שהפר חוזה הלוואה, מה שעלול לגרור סנקציות שונות על פי תנאי החוזה.

הליך רישום של בית משותף - רישום בית משותף תוך כמה זמן

הליך הרישום של בית כבית משותף הוא הליך ביורוקרטי לא פשוט, המבוצע באמצעות הגשת בקשה ללשכת המפקח על רישום מקרקעין.

פעולות לפני הגשת המסמכים

להכנת המסמכים, יש להסתמך על נסח רישום עדכני. לפני הגשת המסמכים, יש לבדוק שכל הפרטים המופיעים נכונים, יש לוודא שלא חלו טעויות דפוס ושהפרטים משקפים את מצב הזכויות וההתחייבויות החוזיות, שהמסמכים תואמים זה לזה. בנוסף, יש לוודא שכל המסמכים במלואם נשלחים – לא תתקבל בקשה שלא נערכה והוגשה על כל נספחיה בהתאם להנחיות. תיק בקשה חסר יוחזר למבקש. פרטי הבעלים והחוכרים, או עורך הדין המגיש את הבקשה בשמם, יירשמו על כריכת התיק של הבקשה לרישום בית משותף .

מסמכים נדרשים להגשת בקשה לרישום בית משותף

טופס בקשה

על מנת לרשום בית בתור בית משותף יש להגיש שני עותקים של טופס הבקשה. נוסח טופס הבקשה העדכני ביותר נמצא באתר האינטרנט של הרשות לרישום והסדר זכויות במקרקעין.

תשריט הבית והבניין

מסמך נוסף אותו צריך לצרף לבקשה, בשני עותקים, הוא תשריט הבית. על התשריט לכלול פרטים המזהים חלקה, פרטים על המבנה, על הדירות, תרשים של הסביבה, תרשים של החלקה ושל הדירות.

עורך התשריט, אשר צריך להיות בעל מקצוע כמו אדריכל , מהנדס, מודד מוסמך או הנדסאי מוסמך, צריך לחתום על הצהרה בסופו של התשריט. על פי ההצהרה ישנה התחייבות שהתשריט משקף באופן מאמן את הבית והדירות שלו, ושהבית בכלליות אינו חורג מהגבולות של החלקה. על התשריט להיות מאושר על ידי ועדה מקומית לתכנון ובנייה, או שהוא נותן, לדעתו של המפקח, תמונה נאמנה של הבית על כל דירותיו.

כאשר רשומה בחלקה הערה תכנונית כגון תקנה 27 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום),חובה לאשר את התשריט על ידי מוסד התכנון.

התוקף של תשריטבית משותף עומד על חצי שנה בלבד- אם תוך 6 חודשים מיום יצירת התשריט הוא עדיין לא הוגש למפקח, יש לחדש אותו לפני ההגשה.

תקנון בית מוסכם

עוד מסמך אותו ניתן לצרף לבקשת רישום של בית משותף , הוא תקנון מוסכם של הבית, ב-4 עותקים. התקנון צריך להיות חתום על ידי כל בעלי הדירות לאחר אימות של עורך דין לכל חתימה. במקרים בהם התקנון כולל יותר מדף אחד, ההוראה היא להחתים כל אחד מבעלי הדירות על כל הדפים.

אם דיירי הבניין אינם מעוניינים להסדר תקנוני מיוחד ולכן לא מגישים אותו לרישום, הרשויות יחשיבו את תקנון הבית בתור התקנון המצויה בתוספת הראשונה של חוק מקרקעין. תקנון שלא יירשם יהיה תקף רק כלפי החתומים עליו, ולא כלפי צדדים שלישיים שאולי יצטרפו בהמשך.

תקנון בית משותף נכתב כאשר ישנה הסכמה בין הדיירים בבית משותף על נושאים עם זיקה לנכס. התקנון מנוסח יחד והוא כולל את כל הזכויות והחובות של הדיירים, במסגרת הסכמה מלאה ושימוש ברכוש המשותף, התייחסות להשתתפות בהוצאות וניהול הבית המשותף. בתקנון מוסכם יש לציין יושב ראש ועד הבית ואת פרטיו האישיים.

ניתן לבצע תיקונים ושינויים בתקנון המוסכם המופקד בלשכת המפקח בהסכמה של 67% מהדיירים, כל עוד השינויים אינם פוגעים בזכויות הדיירים או גורמים להצמדות.

במקרים בהם אין תקנון מוסכם על ידי הדיירים, בנסח הטאבו יופיע קיים תקנון מצוי על פי חוק. תקנון מצוי כולל נתונים בכל הנושאים השייכים לרכוש המשותף בבניין – מעליות, גגות, חדרי מדרגות, מקלטים ועוד.

 צו רישום לבית משותף

גם צו הרישום מוגש ב-4 עותקים. ניתן למצוא דוגמא לצו שכזה באתר לשכת המקרקעין. צו רישום כולל את כל פרטי הדירות, לרבות המבנה בו היא נמצאת, השטח שלה, תיאור, מיקום בבניין, חלקה ברכוש המשותף ושעבודים החלים עליה.

הסכמה לשמש נציגות זמנית

יש לצרף לבקשה הסככה לשמש נציגות זמנית, ובנוסף שמות המומלצים למינוי נציגות זמנית לבית, יחד עם הסכמת המומלצים לשמש חברי נציגות. על ההסכמה להיות בכתב ולהיות מוגשת במסמך מקור.

עוד מסמכים אותם ניתן לצרף הם בקשה לייחוד דירות ואישורי מיסים (במקרים הרלוונטיים) והסכמת מוטב הערת אזהרה או תצהיר לייחוד הערות אזהרה (במקרים הרלוונטיים).

תשלום אגרת בקשת רישום בית משותף - רישום בית משותף עלות

על מנת להגיש בקשה לרישום בית משותף , יש לשלם אגרת 'בקשה לרישום בית בפנקס הבתים המשותפים', כאשר לכל דירה שתירשם יש לשלם אגרת 'בעד רישום הבית כאמור, לגבי כל דירה". אם מבוקשת לרשום תקנון מוסכם, יש לשלם בנוסף אגרה 'בעד רישום תקנון מוסכם כאמור בסעיף 62 לחוק'. ניתן לשלם את האגרות בשירות התשלומים הממשלתי באינטרנט, בלשכה או בדואר.

תיקון וביטול צו בית משותף

לעתים נופלות טעויות ברישום בית משותף , אשר עשויות להיות משמעותיות עבור הזכויות של בעלי הדירות. לעתים מבוצעים שינויי בנייה, שינויים בהצמדות השטחים של הדירות או שינויים כלליים בתקנון הבית – מה שמצריך תיקון של צו הרישום של הבית המשותף.

תיקון של צו רישום בית משותף נעשה על פי סעיף 145 לחוק המקרקעין. את הבקשה יכולים להגיש רק בעלי הדירות או עורך דין שמונה על ידם. בדומה לבקשת רישום בית משותף , גם בבקשה לתיקון יש לצרף מסמכים, ביניהם טופס בקשה לתיקון הצו, הסמכת בעלי הדירות ובעלי זכויות נוספים (אם קיימים), תשריט , תקנון מתוקן לאחר שינויים אותם מבקשים לעדכן, אישורים מרשויות המס על עצם התיקון ועל היעדר חובות, אגרת הגשת בקשה ומסמכים נוספים בהתאם לנסיבות הספציפיות של הבקשה לתיקון.

במקרה ולא צורף אישור של בעלי הזכויות בקרקע מראש, המפקח מחליט האם התיק כשיר לרישום ומורה למבקש כיצד לעדכן את בעלי הזכויות בקרקע. להודעה זו יש חשיבות משום שהיא מאפשרת לבעלי הזכויות להגיש התנגדות לתיקון, תוך 15 ימים מהגעת ההודעה אליהם. את הטענות הכלולות בהתנגדות יש להעביר בכתב ללשכת המקפח על המקרקעין, וההחלטה בנושא נותנה בידו.

יש אפשרות להגיש ערר על החלטת המפקח תוך 15 ימים מיום קבלת ההחלטה. על החלטת הממונה ניתן לערער לבית משפט מחוזי בחלון 15 הימים שאחרי קבלת ההחלטה בנושא.

עיכוב ברישום בית משותף

על אף ההוראות הברורות של חוק המכר שאוסרות על פגיעה בזכויות הרוכשים או בעלי הדירות, במקרים רבים רישום הבית המשותף לא נעשה על פי המועדים הקבועים בחוק, ולעתים גם לא לפי המועדים שנקבעו בהסכמי המכר. לעתים הרישום לא נעשה על אף שחלפו שנים רבות ממועד מסירת הדירות בפועל לרוכשים.

חשוב להבין כי עיכוב ברישום בית משותף עלול להוביל לפגיעה בבעלי הדירות שאינם רשומים בלשכת רישום מקרקעין, ממספר סיבות- השלמת עסקת מקרקעין כרוכה ברישום שלה, כך שכל עוד הדירה אינה רשומה על שם הרוכש, גם אם ישנה הערת אזהרה , אין ביטחון בזכויות הקניינות של בעלי הדירה. אי רישום מקשה גם על לקיחת משכנתא. בנוסף, אי-רישום בעלות עשויה להוביל לבעיות במקרים בהם בעל הדירה מעוניין למכור אותה. אי רישום עשוי להרתיע רוכשים פוטנציאליים, וכך להוביל לירידת ערך הדירות בבניין שאינו רשום בפנקס הבתים המשותפים.

בתי המשפט בישראל הכירו בעבר בנזק הנובע מאי מילוי ההתחייבות של היזמים להשלמת רישום הבית המשותף, ואף פסקו פיצויים לטובת רוכשי דירות חדשות ורוכשי דירות יד שניה, בעקבות הפרת ההתחייבות.

בדיקת מצב רישום מקרקעין

ניתן לבדוק בכל עת את מצב רישום המקרקעין של הנכס, דרך מערכת רישום המקרקעין של משרד הבינוי והשיכון. הפקת נסח רישום (נסח טאבו ) מתבצעת באופן מקוון באמצעות הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין של משרד המשפטים. השירות פתוח לקהל הרחב וניתן ללא עלות.

אם המידע לא נמצא, ניתן למלא טופס מקוון לבירור מצב רישום דירה, כאשר הפניה תעבור לגורם מקצועי במשרד הבינוי והשיכון, ולאחר בירור תישלח תשובה לכתובת שנמסרה במילוי הטופס.

סיכום

לסיכום, הליך רישום בית משותף בטאבו הוא הליך ביורוקרטי, אך יש לו השפעה ישירה ומהותית על זכויות הקניין של בעלי הדירות. לכן, יש חשיבות רבה לניהולו בצורה מדויקת ככל האפשר. ניתן לבקש לתקן את רישום הבית המשותף, דרך הליך מסודר. ההמלצה היא להיפגש עם עורך דין מקרקעין על מנת שילווה את התהליכים בצורה בטוחה ויעילה ככל האפשר.
רישום בית משותף דוגמה ניתן למצוא באתר האינטרנט של משרד הבינוי והשיכון .