טירוף המחירים במכרזי רמ"י למגורים: המחיר ליח"ד עלה ב-100% ויותר בחמש שנים – בכלל אזורי הארץ

רבות דובר בשנה החולפת, וגם בתחילת השנה הנוכחית, על המחירים המאמירים של הקרקעות במכרזי רשות מקרקעי ישראל , בעיקר בייעוד למגורים. אחד המדדים אשר מבטאים את העלייה הזו בצורה מודגשת הוא מחירה הממוצע של קרקע ליח"ד – כלומר מחיר ההצעה הזוכה במכרז, בתוספת הוצאות הפיתוח, בחלוקת מספר יחידות הדיור שיוכל היזם הזוכה לבנות על הקרקע שבה זכה. נדמה שניתוח מסוג זה טרם נעשה ביחס לשנת 2021 המרתקת.

מחלקת המחקר של קרן יסודות , אשר סיפקה לנו בשבוע שעבר נתונים מעניינים בדבר מספר הזכיות במכרזי רמ"י ב-2021 – נתונים המבטאים היטב את העלייה בכמות המכרזים המוצלחים שלהם פורסם זוכה בשנה שעברה – ביצעה ניתוח של המחיר הממוצע של קרקע ליח"ד במכרזי רמ"י לאורך חמש השנים האחרונות, כפי שעשתה בתחקיר הקודם: מ-1 בינואר 2017 ועד 31 בדצמבר 2021. התוצאות, ללא ספק, מהממות.

כפי שייסגנו בכתבה הקודמת, נסייג גם כאן: נתוני הזכיות נוגעים לתאריך הסגירה המצוין באתר רמ"י, כך שמכרז שפורסם בשנת 2016, לדוגמה, אך שווק בהצלחה ב-2017, נכלל בספירה של שנת 2017; הנתונים אינם כוללים את העסקאות ששווקו בהצלחה במסגרת שיווק קרקעות בפטור ממכרז ובמסגרת מכרזי בנה ביתך.

עליית מחירים של 100% ויותר –
בכל הארץ: מצפון עד דרום, ממזרח ועד מערב

הניתוח שביצעה מחלקת המחקר של קרן יסודות לא מותיר מקום לספק: העלייה במחיר הקרקע ליח"ד, המשקפת נאמנה את עליית מחירי הקרקעות, התרחשה בכל רחבי הארץ – בגוש דן, בירושלים ובסביבתה, במחוז המרכז ובפריפריה. למעשה, וכפי שנראה בהמשך, העלייה המשמעותית לא פסחה גם על יהודה ושומרון, שרבים רואים בה אזור פוטנציאלי לפריחת נדל"ן עתידית, בהינתן המחסור בקרקעות בתחומי הקו הירוק.

נדגיש תחילה כי בעבודתה חילקה מחלקת המחקר של קרן יסודות את המחוזות בישראל פעמיים: פעם אחת בחלוקה פנימית לשלושה איזורי ביקוש – גוש דן וירושלים יחד, המרכז בנפרד והפריפריה כמקשה אחת, מתוך רצון להמחיש את ההבדל בין אזורי הביקוש השונים; חלוקה שנייה היא על פי חלוקת מרחבי רמ"י. הראשונה תהיה החלוקה שעליה נסתמך, למעט מקרים מיוחדים.

אם כן, על פי החלוקה "המסורתית" המחיר הממוצע של קרקע ליח"ד במכרזי הקרקעות למגורים של רמ"י ב-2021 היה 1,040,998 שקל – הממוצע הגבוה ביותר של מחיר ליח"ד בחמש השנים האחרונוצת - לעומת 513,070 שקל ב-2017, כלומר עלייה של 102% בתוך חמש שנים.

בירושלים ובגוש דן המחירים עלו בכ-103% לאורך חמש השנים האחרונות, מכ-780,045 שקל בממוצע ליח"ד בשנת 2017 לסכום של כ-1,587,099 שקל בשנת 2021; במחוז המרכז מכ-513,429 שקל ליח"ד ב-2017 לכ-1,059,289 שקל ליח"ד ב-2021 – עלייה של כ-106% בחמש שנים; ובפריפריה – מכ-245,735 שקל ב-2017 לכ-476,606 שקל ב-2021, עלייה של כ-94% בחמש שנים

בהתבוננות באזורים ספציפיים מתקבלת תמונה אחידה למדי – ומעניינת בפני עצמה: בירושלים ובגוש דן המחירים עלו בכ-103% לאורך חמש השנים האחרונות, מכ-780,045 שקל בממוצע ליח"ד בשנת 2017 לסכום של כ-1,587,099 שקל בשנת 2021; במחוז המרכז מכ-513,429 שקל ליח"ד ב-2017 לכ-1,059,289 שקל ליח"ד ב-2021 – עלייה של כ-106% בחמש שנים; ובפריפריה – מכ-245,735 שקל ב-2017 לכ-476,606 שקל ב-2021, עלייה של כ-94% בחמש שנים.

בנקודה זו ניעזר בחלוקה של רמ"י, כדי להאיר זרקור על העלייה המסקרנת, כאמור, במחירי הקרקעות ביו"ש: על פי חלוקה זו, בשנת 2017 עמד מחירה הממוצע של יח"ד מעבר לקו הירוק על כ- 303,725 שקל, ואילו בשנת 2021 על 883,277 שקל. שימו לב כי מדובר במחירים גבוהים יותר ממחירי ממוצע היח"ד בפריפריה באותן שנים, ובעלייה של כ-190% בחמש שנים.

הנתונים לפי ערים עיקריות:
ירושלים ב"קפיצה" מדהימה; באר שבע דווקא ירדה

מחלקת המחקר של קרן יסודות בחנה את המחירים הממוצעים לקרקע ליח"ד ברחבי הארץ, לאורך חמש השנים האחרונות, גם בהתמקדות בערים נבחרות בישראל. גם כאן התמונה מעניינת מאוד, ויכולה להסביר רבות על תהליכים שעברו כמה מהערים החשובות בישראל בתקופה זו. נציין כי בחלק זה בלבד הנתונים מתייחסים לקרקעות ששווקו בהצלחה רק במסגרת "מכרז פומבי רגיל".

מה עשתה תל אביב בחמש שנים אלו? עם מחיר התחלתי הגבוה ביותר, כמובן – 1,286,821 שקל ב-2017, היא הגיעה ל-2,558,235 שקל ב-2021, עלייה של 98% במחיר הממוצע ליח"ד - זאת בעיקר בשל שיווק מסיבי של קרקע בשכונת שדה דב היוקרתית. ברמת גן שווקו בהצלחה קרקעות למגורים רק ב-2019 וב-2020, והמחיר הממוצע ליח"ד עלה ב-41% בשנה אחת – 912,427 שקל ב-2019 לעומת 1,291,961 שקל ב-2020. בירושלים שווקה בכל 2021 קרקע ל-72 יח"ד בשכונת בית הכרם היוקרתית, במחיר של 2,077,997 ליח"ד.

בדרום הארץ נרשמה דווקא ירידה בכמה ערים מרכזיות בשנה זו: בבאר שבע ירד המחיר הממוצע ליח"ד מכ-650,560 שקל בשנת 2017 לכ-277,013 שקל ב-2021 – ירידה משמעותית של כ-57.5%; בערד – מכ-92,682 שקל ב-2018 (לא נרשמו מכרזי מגורים מוצלחים ב-2017) לכ-77,582 שקל ב-2021 – ירידה של כ-16%. יש לציין כי ב-2020, בשתי הערים, המחיר ליח"ד היה נמוך משמעותית מזה שנרשם בשנים קודמות

מעניין לראות כי בדרום הארץ נרשמה דווקא ירידה בכמה ערים מרכזיות בשנה זו: בבאר שבע ירד המחיר הממוצע ליח"ד מכ-650,560 שקל בשנת 2017 לכ-277,013 שקל ב-2021 – ירידה משמעותית של כ-57.5%; בערד – מכ-92,682 שקל ב-2018 (לא נרשמו מכרזי מגורים מוצלחים ב-2017) לכ-77,582 שקל ב-2021 – ירידה של כ-16%. יש לציין כי ב-2020, בשתי הערים, המחיר ליח"ד היה נמוך משמעותית מזה שנרשם בשנים קודמות.

בצפון הארץ התמונה שונה: בקריית ביאליק, שנהנית מפריחה גדולה בשנים האחרונות, המחיר המוצע ליח"ד ב-2021 עמד על כ-685,145 שקל, ואילו ב-2020 על כ-308,050 שקל – עלייה של כ-122% בשנה אחת; בעפולה עמד המחיר הממוצע ליח"ד על 216,617 שקל ב-2021, לעומת כ-154,488 שקל ליח"ד ב-2020 – עלייה של כ-40% בשנה אחת. בשתי הערים הללו לא שווקו בהצלחה מכרזים בייעוד מגורים בשנים שלפני כן.

יעקב סיסו, מנכ"ל שותף בקרן יסודות: "עליית המחירים, כפי שאנחנו רואים אותה בשנה האחרונה, ובדגש על חצי השנה האחרונה, עוד לא באה לידי ביטוי במחירי הדיור, שכן הקרקעות שנרכשו בחצי השנה האחרונה עוד לא יצאו לשוק, ויצאו אליו רק בעוד שנתיים-שלוש. מניתוח מחירי הקרקעות, כפי שמשתקף בכתבה, אין ספק שעליית המחירים שראינו בשנה האחרונה תישמר באותה עוצמה לפחות בשנתיים הקרובות".