חוק עידוד השקעות הון - המדריך השלם לשנת 2026

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

חוק עידוד השקעות הון, או החוק לעידוד השקעות הון הוא חוק שחוקק ב-1959. מנוסח החוק עולה שמטרת החוק לעודד השקעות ויוזמות כלכליות. לחוק שלושה יעדים עיקריים: שיפור כושר הייצור של המדינה, שיפור מצב העסקים בנושא התחרות בשווקים הבינלאומיים וכן יצירת מקומות עבודה. עם השנים נוצרו כמה תיקונים בחוק הקשורים למענקים, לרשויות העוסקות בחוק וכדומה. עוד מטרות של החוק הן מדיניות מס מקלה ועידוד עסקים בפריפריה. במסגרת הפרק השביעי 1 לחוק המדריך מפרט את מדרגות מס החברות והיחיד המופחתות (הנעות בין 5% ל-29%), הפחת המואץ, תנאי הסף למספר הדירות והליכי הגשת הבקשה לרשות ההשקעות.

בקצרה: עיקרי ההטבות והתנים

• שיעור מס חברות מופחת:  בין 5% ל-11%, ככל שתקופת השכירות מתארכת המס יורד

• שיעור מס ליחיד:   בין 24% ל-29%, ככל שהתקופה עולה המס יורד

• מס דיבידנד: 20% קבוע (במקום 25%–30%).

• פחת מואץ: 20% בשנה (אפשרות לניכוי מלא תוך 5 שנים).

• מינימום דירות להשכרה: בפריפריה - הגבוה מבין 6 דירות או 30%; מחוץ לפריפריה - הגבוה מבין 10 דירות או 66%.

• תקופת השכרה נדרשת: 15 שנים לפחות מתוך 18 השנים הראשונות מתום הבנייה.

• תוקף המסלול: בקשות שיוגשו בין 18.11.2021 ל-31.12.2031 (המסלול הישן בוטל ב-31.03.2024).

מה אומר החוק

עיקרי החוק הכללי נוגעים להיבטים הבאים: א

• מפעלים זכאים או מפעלים באזורי פיתוח (כגון אזור פיתוח א') נהנים לעתים קרובות משיעורי פחת מואצים על ציוד ומבנים המשמשים בפעילות היצרנית שלהם, בהתאם לסעיפים הרלוונטיים בחוק ובתקנות הפחת. 

• מפעל מועדף / מאושר: לצד שיעורי מס חברות מופחתים (כגון 16% באזורים רגילים או 7.5% באזור פיתוח א'), החוק מאפשר במקרים מסוימים שילוב של מסלולי מענקים והטבות הוניות שמשפיעות על חישובי העלות והפחת של הנכסים

. בנוסף יש פרק שמטרתו לעודד השקעות בנדל"ן, בעיקר בנושא השכרה לטווח ארוך.

חוק עידוד השקעות הון, תשי"ט-1959 חוקק במקור במטרה לעודד יוזמה כלכלית, למשוך הון זר ולפתח את אזורי הפריפריה בישראל. בעוד שהחוק ההיסטורי עסק בעיקר במפעלים תעשייתיים ובחברות הייטק מוטבות, הרי שבעולם הנדל"ן, כלל הרלוונטיות של החוק מתרכזת כמעט אך ורק במסגרת סעיף  53 והפרק השביעי 1 שבו.

פרק זה נועד לתמרץ את  היזמים, את הקבלנים וחברות הבנייה להקים מכלולי מגורים המיועדים להשכרה מוסדית ארוכת טווח. באמצעות הענקת הטבות מס דרמטיות - הכוללות שיעורי מס חברות ומס הכנסה מופחתים, מס דיבידנד מופחת ושיעורי פחת מואץ - המדינה מעודדת יצירת היצע של דירות להשכרה יציבה, במטרה לספק פתרונות דיור ארוכי טווח ולמתן את מחירי השוק.

טבלה: אינדקס פרקי חוק עידוד השקעות הון

חוק עידוד השקעות הון נדל"ן

חוק עידוד השקעות הון נדל"ן הוא הפרק השביעי  1בחוק עידוד השקעות הון, והוא עוסק בעידוד השקעה לבנייה להשכרה ובהטבות לבעלי בניינים להשכרה. על פי החוק בעלי בניין להשכרה יוכלו להיות זכאים להטבות מס ברכישה, בהרחבה או בבנייה. מטרת החוק היא להגדיל את היצע הדירות לשכירות.

על פי החוק בעלי בניינים יכולים להיות זכאים לשתי ההטבות להלן:

• פחת מואץ של 20% לשנה

• הטבת מס על הכנסה או על מס שבח מהשכרה או מכירה:

   

• במסלול החדש לשכירות מוסדית ארוכת טווח (המסלול של 15 שנה), החוק לעידוד השקעות הון יוצר הבחנה ברורה בשיעורי המס בין יחיד לבין חברה, כאשר שיעור המס נקבע באופן מדורג לפי משך הזמן שבו הדירות הושכרו בפועל לפני מכירתן.

•  

  ראו טבלה בהמשך

   

   

הקריטריונים לקבלת ההטבות

• על המבקש להיות בעל זכות על הקרקע שעליה יוקם או יורחב בניין להשכרה למגורים בלבד 

• בזמן הבקשה לא הושכרו הדירות בבניין המיועד

• לפחות 10 או 66%, הגבוה מביניהם מהדירות בבניין שלא בפריפריה מיועדות להשכרה למגורים

• לפחות 6 או 30% מהדירות בבניין בפריפריה מיועדות להשכרה, הגבוה מביניהם

• הדירות יושכרו לחמש עשרה שנים לפחות מתוך 18 שנה לאחר תום הבנייה. שלאחר תום הבנייה

• חוזה מול דייר בודד הוא ל-5 שנים עם אופציה להארכה ל-5 שנים נוספות

• יש לעמוד בדמי השכירות הקבועים בחוק

• על המבקש להגיש תוכנית פעולה לרשות ההשקעות על הפעולות שינקוט עם תום הבנייה

• המסמכים הדרושים הם היתרי בנייה, נסח רישום מהרשות למקרקעין, תשריט , אישורי עורכי דין ותצהירים על עמידה בתנאים וכן שהדירות לא מושכרות. 

• לאחר קבלת האישורים יש חובת דיווח.

הפרק השביעי 1 - בניין להשכרה ושכירות מוסדית

הפרק השביעי 1 מהווה את לב חוק עידוד השקעות הון בכל הקשור לענף הנדל"ן. ב-18.11.2021 נכנס לתוקפו תיקון חקיקתי מקיף שיצר את מסלול "השכירות המוסדית ארוכת הטווח". עד לתאריך 31.03.2024 עוד ניתן היה להסתמך בחלק מהמקרים על הוראות מעבר של המסלול הישן, אך נכון לשנת 2026 המסלול הישן בוטל לחלוטין.

כיום, כל הגשת בקשה חדשה מתבצעת אך ורק במסגרת המסלול החדש, אשר ימשיך לקבל בקשות עד ליום 31.12.2031. ההבדל המרכזי בין המסלול ההיסטורי למסלול הנוכחי טמון בהארכת תקופת מחויבות ההשכרה הנדרשת ובתגמול המשתנה - ככל שהיזם מותיר את הדירות במערך ההשכרה לתקופה ארוכה יותר, כך שיעור המס שהוא משלם יורד באופן פרוגרסיבי.

מדרגות ההטבה במסלול שכירות מוסדית

• מס על דיבידנד מחברה: שיעור המס על דיבידנד ששולם שמקורו בהכנסה חייבת שהופקה ממכירה או מהשכרה של דירות בבניין לשכירות מוסדית (בניכוי המס החל עליה) עומד על 20%.

• פחת מואץ: שיעור הפחת עבור דירה המושכרת למגורים בשנת המס יהיה 20% בשנה (מאפשר ניכוי מלא של עלות המבנה תוך 5 שנים).

תנאי הזכאות

כדי לזכות בהטבות המס לפי הפרק השביעי 1, על הפרויקט לעמוד בשורה של תנאי סף מצטברים. אי-עמידה באחד התנאים עלולה להביא לשלילת המעמד.

תנאי זכאות לפי פריסה גיאוגרפית

איך מגישים בקשה לרשות ההשקעות?

הליך קבלת האישור אינו פורמלי בלבד, אלא מנגנון רגולטורי מובנה המנוהל על ידי רשות ההשקעות ופיתוח התעשייה והכלכלה.

1. הכנת המסמכים: הגשת בקשה מקוונת בצירוף היתר בנייה חתום, תשריט ,  נסח טאבו /חוזה פיתוח, ותוכנית המפרטת את מספר הדירות המיועדות להשכרה, תצהירי עורכי דין.

2. בחינת רשות ההשקעות: בחינת עמידת הפרויקט בתנאים המנהליים והמשפטיים שלנוהל מסלול הטבות מס להשכרה מוסדית.

3. קבלת כתב אישור: הנפקת כתב אישור המעניק לנכס מעמד של "בניין מורשה להשכרה".

להגשת בקשה

*דיווח תקופתי: חובת דיווח שנתית לרשות המסים ולרשות ההשקעות על סטטוס השכרת הדירות, זהות השוכרים, וגובה דמי השכירות.

**חובה להגיש לפני השלמת הבנייה
***אסור להגיש בקשה ל"מקבצי דיור" לאכלוס זכאי משרד הבינוי והשיכון או לקליטת עולים.

מכירת הנכס באמצע תקופת ההשכרה

אחד מנגנוני הגמישות החשובים בחוק מאפשר ליזם למכור את הבניין או חלק ממנו עוד בטרם חלפו 15 שנות ההשכרה הנדרשות.

כדי לשמור על הטבות המס, המכירה חייבת להתבצע החל מהשנה השישית (לאחר 5 שנות השכרה בפועל) ולרוכש המוגדר כ"משכיר ממשיך". המשכיר הממשיך נכנס בנעלי היזם המקורי ומחויב להמשיך להשכיר את הדירות עד להשלמת התקופה הנדרשת. לתמריץ זה מתווספת הטבת מס רכישה משמעותית: המשכיר הממשיך ישלם מס רכישה מופחת בשיעור של 0.5% בלבד, חלף מס הרכישה הרגיל המגיע ל-6% ומעלה ברכישת מקרקעין עסקי/מגורים מוסדי.

דוגמה מספרית: חיסכון במס לאורך 15 שנה

לשם הדגמה, ניקח יזם המקים פרויקט המכיל 20 דירות להשכרה במרכז הארץ, אשר מפיק רווח חייב במס של 1,000,000 ש"ח בשנה מהשכרה.

• מסלול חברות רגיל (ללא החוק):

  • מס חברות (23%): 230,000 ש"ח.

  • מס דיבידנד על היתרה (30% מתוך 770,000 ש"ח): 231,000 ש"ח.

  • סך מס שנתי: 461,000 ש"ח (שיעור מס אפקטיבי של 46.1%).

• מסלול חוק עידוד השקעות הון (מעל 5 ועד 10 שנים. מדרגה של 9%, בהנחה של מדרגה קבועה):

  • מס חברות מוטב (9%): 90,000 ש"ח.

  • מס דיבידנד מופחת (20% מתוך 910,000 ש"ח): 182,000 ש"ח.

  • סך מס שנתי: 272,000 ש"ח (שיעור מס אפקטיבי של 27.2%).

• החיסכון: חיסכון מס של 189,000 ש"ח בשנה, שהם כ-2,835,000 ש"ח לאורך 15 שנות הפעילות, בתוספת הטבת פחת מואץ הדוחה את תשלומי המס בשנים הראשונות.

למה המסלול לא זכה להצלחה רחבה?

למרות הטבות המס המפליגות, קצב האימוץ של המסלול בקרב יזמים פרטיים נותר נמוך יחסית. הניתוח הכלכלי המקובל מציג מספר חסמים מרכזיים:

1. עלות המימון והסביבה המאקרו-כלכלית: העלייה בריבית בשנים האחרונות שחקה את תשואת השכירות השוטפת, והפכה את החזקת הנדל"ן לטווח ארוך לפחות אטרקטיבית בהשוואה לחלופות סולידיות.

2. עליית ערך מול תשואה שוטפת: יזמים ישראלים מעדיפים באופן מסורתי את מסלול "בנייה ומכירה" המפגיש אותם עם רווח יזמי מהיר, על פני ניהול מתמשך של נכס מניב החשוף לבלאי ולסיכוני דיירים.

3. סרבול בירוקרטי: דרישות הדיווח הקפדניות והסיכון לשלילת הטבות המס רטרואקטיבית במקרה של הפרת תנאי מתנאי ההשכרה יוצרים הרתעה בקרב משקיעים.

תיקונים לחוק עידוד השקעות הון נדל"ן בוועדת הכספים

ב-2021 אושרו בוועדת הכספים תיקונים לחוק במסגרת השכרה לטווח ארוך, הנקראים גם חוק השכירות המוסדית.  התיקון נכנס לתוקף (מסלול שכירות מוסדית ארוכת טווח). ניתן להגיש בקשות מ-18.11.2021 עד 31.12.2031 

. על פי תיקונים אלו כדי לקבל את ההטבות יש להשכיר את הדירות 15 שנה מתוך 18 לתום הבנייה, בתנאי שהשכירות תימשך חמש שנים.  התיקונים מוסברים לעיל.

שאלות ותשובות (FAQ)

כמה מס משלמים על בניין להשכרה לפי החוק?

שיעור מס החברות נע בין 5% ל-11%, בהתאם למשך תקופת ההשכרה של הדירות (ככל שתקופת ההשכרה עולה המס פוחת). יחידים משלמים בין 24% ל-29%. בנוסף, מס הדיבידנד מופחת ל-20%.

כמה דירות צריך כדי לקבל את ההטבה?

באזורי פריפריה נדרש להקצות להשכרה את הגבוה מבין 6 דירות או 30% מכלל הדירות בבניין. מחוץ לאזורי פריפריה נדרש להקצות את הגבוה מבין 10 דירות או 66% מכלל הדירות בבניין.

כמה שנים חייבים להשכיר את הדירות?

הוראות המסלול הנוכחי מחייבות להשכיר את הדירות במשך 15 שנים לפחות, מתוך 18 השנים הראשונות שלאחר תום בניית הבניין.

האם אפשר למכור את הבניין לפני תום התקופה?

כן, ניתן למכור את הבניין החל מהשנה השישית להשכרה, בתנאי שהרוכש הוא "משכיר ממשיך" המתחייב להמשיך בהשכרת הדירות עד לתום התקופה. הרוכש ייהנה ממס רכישה מופחת בשיעור של 0.5%.

מה ההבדל בין בניין להשכרה לשכירות מוסדית?

בניין להשכרה הוא המושג ההיסטורי בחוק, בעוד שכירות מוסדית ארוכת טווח היא המסלול המעודכן שנכנס לתוקפו ב-18.11.2021, המציע מדרגות מס מופחתות ככל שתקופת ההשכרה מתארכת.

האם יחיד יכול לקבל את ההטבה או רק חברה?

גם יחיד וגם חברה יכולים לקבל את ההטבות. עם זאת, שיעורי המס החלים על יחיד (24%–29%) גבוהים משיעורי מס החברות (5%–11%), ולכן מרבית הפעילות מבוצעת באמצעות תאגוד.

לאן מגישים את הבקשה לקבלת האישור?

הבקשה מוגשת באופן מקוון לרשות ההשקעות ופיתוח התעשייה והכלכלה שבמשרד הכלכלה, בצירוף היתר בנייה חתום וממסמכים המוכחים עמידה בתנאי הסף.

מקורות

• חוק עידוד השקעות הון, תשי"ט-1959 – נבו

• דף השירות והנהלים – רשות ההשקעות ופיתוח התעשייה והכלכלה

• חוזרים מקצועיים והוראות ביצוע – רשות המסים בישראל

• נוסח החוק המלא – ויקיטקסט