תשכחו ממה שהכרתם על תקן 21: טיוטת התקן המעודכן פורסמה להערות הציבור

מועצת שמאי המקרקעין פרסמה היום את הטיוטה המעודכנת לתקן 21, הטיוטה פתוחה להערות הציבור עד ליום 14 למרץ 2022. תקן 21 של מועצת השמאים נכנס לתוקף בשנת 2012 ומאז לא בוצעו בו תיקונים והתאמות. בשלושת השנים האחרונות הוקם צוות בין־משרדי בראשות השמאי הממשלתי אוהד עיני במטרה לבחון התאמות ושינויים הכרחיים בתקן החדש. בשנת 2019 התפרסמה טיוטת תקן להערות הציבור, אשר בעקבותיהן חלו שינויים מהותיים ביחס לטיוטה שפורסמה, על כן מפורסמת כעת טיוטה מעודכנת.

חברי הצוות הבין־משרדי לתקן 21 כלל את אוהד עיני, השמאי הממשלתי הראשי, גב' גלית אציל – לדור, שמאית מקרקעין עו"ד כרמית יוליס, משנה ליועץ המשפטי לממשלה (אזרחי), מר חזקיה העצני, שמאי מקרקעין וכלכלן, גב' עינת גנון, סמנכ"לית הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מר אלון כהני, מנהל תחום פיתוח ידע וכלכלה, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.

כפי שדיווחנו כאן לראשונה בדצמבר 2021, תקן 21 מגדיר מחדש את המושג "רווח יזמי", אם עד כה הרווח היזמי חושב לפי 25% רווח באופן גורף, הרי שבתקן החדש לא ייכלל שיעור רווח יזמי מוגדר, אלא רווח יזמי תלוי מיקום וזמן שיחושב באמצעות השמאי בוועדת התכנון. 

כך נכתב בהצעת הטיוטה: "הרווח היזמי אשר יהווה תמריץ כלכלי ראוי במיזם מסוים תלוי בגורמים רבים ומגוונים, בין השאר במועד ובמיקום. לפיכך, לא נכון לקבוע בתקן כללי, מהו הרווח היזמי הראוי בתוכנית מסוימת. בנוסף, קביעה כללית של רווח יזמי ראוי עשויה ליצור מצב בו במקום שהתכנון יוביל, הרווח היזמי הכללי הוא שינחה תכנונית, מבלי לדעת כלל האם הרווח שנקבע נכון ומתאים לתוכנית המסוימת אותה מבקשים לקדם. לאור האמור, התחשיב השמאי-כלכלי בחלק זה נועד לבחון מהו שיעור הרווחיות הצפוי, מהמיזם המוצע, מבלי להגדיר, באופן כללי, מהו הרווח הראוי".

השינוי השני המשמעותי בתקן החדש כולל את חישוב התמורה לדירה, עד כה החישוב עמד על 25 מ"ר באופן גורף, כעת באמצעות טבלת הרגישויות המצורפת לתקן ניתן יהיה לחשב גם תמורות נמוכות יותר לפי חישוב השמאי. כך נכתב בהצעת הטיוטה: "לצורך התחשיב, השמאי יביא בחשבון תמורות לבעלי הזכויות - התמורה תהיה דירה חדשה הכוללת מרפסת, מחסן וחניה.  ככלל, שטח הדירה החדשה יהיה כשטח הדירה הקיימת בתוספת של 0 מ"ר, 12 מ"ר ו-25 מ"ר".

בדיון שולחן עגול שהתקיים במרכז הנדל"ן בחודש דצמבר האחרון, הציג לראשונה אוהד עיני השמאי הממשלתי את עיקרי הטיוטה, בדבריו הדגיש את הרגישות שיש סביב ניסוח התקן: "אנחנו למעלה משלוש שנים עובדים על עדכון התקן. זהו תקן חם שמעורר הרבה מאוד אמוציות, ויכוחים ודיונים".

בדבריו הוא הציג את שרשת הכשלים שהפכו את התקן לכלי פחות רלוונטי עבור היזמים: "תוכניות מומשו אך אחרי זמן רב - פעמים רבות לאור מחלוקות שנסובו סביב תקן 21.0. התקן הפך מכלי עזר לגורם מוביל בתכנון תוכניות להתחדשות עירונית. עיקרי המחלוקות: 1. הרווח היזמי הנדרש – פעמים רבות היזמים הסתפקו ברווח נמוך מהטווח שנקבע בתקן. 2. התמורות לבעלי הדירות – פעמים רבות ועדות התכנון לא הסכימו לאשר את שסוכם או אמור היה להיות מסוכם, בין היזם לדיירים. הוצאות מוכרות ליזם, היטל השבחה ועוד".

בהתייחס לשינויים בתמורות בתקן החדש הסביר השמאי: "אמרנו במועצה שאם התמורה לדיירים תהיה 12 מ"ר והתמורה ליזם תהיה 25% זה יהיה הוגן לכל הצדדים, בחלוף הזמן הניסיון מלמד שיש מתחמים שגם 20% זה בלתי אפשרי. באו והציגו לי תוכניות שהסתיימו גם על פחות מ20% רווח. ולכן הגענו למסקנה שזה לא הכלי שאנחנו רוצים".

עוד הוא ציין, "תקן 21 היא נורמה מקצועית הנכתבת על ידי צוותים מקצועיים ומאושרת על ידי מועצת שמאי המקרקעין. ככלל, התקינה אינה חקיקה ולכן אינה מחייבת את כלל שמאי המקרקעין, אם כי רובם ככולם נסמכים על התקינה השמאית. יחד עם זאת, שמאים מטעם השמאי הממשלתי מחויבים לעבוד לפי התקינה. כמו כן, הפסיקה מכירה בתקינה השמאית כנורמה מקצועית משמעותית".

הוראות המעבר: "לעניין שומות מקרקעין אשר נערכו לתוכניות, שהוחלט על הפקדתן עד יום התחילה, יחול התקן כנוסחו ערב יום התחילה. תוכנית שטרם הוחלט על הפקדתה והוכנה לגביה שומת מקרקעין, בהתאם לתקן כנוסחו ערב יום התחילה, תעודכן השומה בהתאם להוראות תקן זה".  

לעיון בטיוטה המלאה לחצו כאן