מכרז דיור מופחת ששווק באשדוד לפני כחודשיים נקלע לפלונטר משפטי תקדימי; העליון יכריע מי החברות שיזכו ב־283 יח"ד

מכרז של רמ"י לדיור מופחת ששווק בהצלחה בחודש דצמבר 2021, נמצא במרכזה של דרמה משפטית בבית משפט העליון בנוגע לזהות החברות הזוכות במכרז. מדובר על מכרז במסגרת דיור מופחת בהיקף של 615 יח"ד ששווק ברובע פארק לכיש בעיר אשדוד, תמורת כחצי מילארד שקל. ועדת המכרזים קבעה כי במכרז זכו חמש חברות בחמישה מתחמים שונים שהוצעו במכרז. אלא שעתירה שהגישה חברת פרץ בוני הנגב שהתמודדה במכרז אך לא הגיעה למקום הראשון, מטילה ספק רב על זהות הזוכות בשלושת המתחמים הראשונים של המכרז בהיקף של 283 יח"ד.

על פי החלטת ועדת המכרזים בחודש דצמבר האחרון, שלושת הזוכות בשלושת המתחמים הראשונים שבמכרז הן החברות מ.ח נחמיאס יזום ובניה, ליאם נחמיאס חברה לבניין, וחי נחמיאס מגורים והשקעות. שלושת החברות יחד זכו ב־283 יח"ד, מתוך 615 יח"ד שבמכרז.

מבירור של חברת פרץ בוני הנגב , שכאמור לא סיימה את המכרז במקום הראשון, נמצא כי שלושת החברות הן חברות קשורות הפועלות תחת איש העסקים חי נחמיאס, הבעלים של קבוצת חי נחמיאס. עוד עולה מהבדיקה ברשם החברות כי שתי החברות מקבוצת חי נחמיאס הוקמו ברשם החברות במהלך חודש אוקטובר 2021 - לאחר מועד פרסום המכרז ביוני 2021. יצוין, כי החברה השלישית נרשמה כחודש לפני פרסום המכרז.

האם חברות קשורות יכולות לזכות ביותר ממתחם אחד באותו מכרז?

פרץ בוני הנגב עתרה לבית משפט המחוזי בבאר שבע בטענה כי על פי תנאי המכרז, חברה אחת איננה יכולה לזכות ביותר ממתחם אחד שבמכרז. יודגש, כי על פי תנאי המכרז חברה אחת יכולה להגיש הצעות לכלל המתחמים, אך היא איננה יכולה לזכות ביותר ממתחם אחד באותו מכרז. 

בתשובת רשות מקרקעי ישראל לבית המשפט נכתב כי תוצאות המכרז על פי קביעת ועדת המכרזים מוצדקת, זאת לאור העובדה ששלושת החברות הן בעלות ישויות משפטיות נפרדות, למרות העובדה כי הן בשליטתו של אותם הבעלים. עוד נטען, כי "רמ"י מבצעת מאות מכרזים בשנה בהיעדר סעיף המונע תוצאות של חברות קשורות, ולפיכך לא נערכה בדיקה מעמיקה של בעלי המניות בחברה, בחינה של הפרמטרים האמורים יש בה כדי לסרבל את עבודת הרשות, אשר תידרש לבחון כל הצעה והצעה ביחס לפרמטרים אלו. על כן, ישויות אישיות נפרדות הוכרו ככאלה העומדות בתנאי המכרז".

חידוש מעניין נכתב בתשובת רמ"י לבית המשפט, הרשות מציינת כי היא החליטה בחודש דצמבר האחרון, סמוך למועד ועדת המכרזים של המכרז הנוכחי, כי חברות קשורות לא תוכלנה לזכות במספר מתחמים במכרז אחד. אולם, החלטה זו לא נכללה במכרז זה, משום שחוברת המכרז עם תנאי המכרז פורסמה זמן מה לפני קבלת ההחלטה.  

שופטת בית משפט המחוזי בבאר שבע: "על הפרשן לבחור בזו שמגשימה בצורה מיטבית את התכלית"

בעקבות העתירה, השופטת חני סלוטקי קבעה בפסק הדין כי "יש לפסול את הצעותיהן של המשיבות 2-4 (קבוצת חי נחמיאס) והמשיבות 5 ו-6 (אלון מרדכי וחברת אלמוני - שאף הן היו חברות קשורות ומוקמו במקומות שניים בשני מתחמים). ובהתאם לכך, יש להחזיר את הדיון לוועדת המכרזים, על מנת שתקבע את זהות הזוכים החדשים במכרז בשים לב לאמור בפסק הדין".

בדיון ציינה השופטת כי "אין חולקים שבמכרז הנידון לא קיימת הוראה מפורשת האוסרת על מציעים קשורים, לטעמי, אין בעובדה זו כדי למנוע פרשנות המכרז בהתאם לתכליתו. פירושם של מסמכי המכרז צריך להיעשות על פי פרשנות תכליתית. פרופ' ברק מציין כי 'הפרשנות התכליתית משתרעת על הפעולות המשפטיות כולן. על הפרשן לבחור בזו שמגשימה בצורה מיטבית את תכליותיו'.

הסעיף שפרשנותו מתבקשת הוא סעיף 3.1.1 לכללי המכרז המצוטט לעיל, לפיו 'מציע רשאי להגיש הצעה למתחם אחד או יותר'. השאלה על כן מיהו 'מציע'? בכללי המכרז לא נמצאה הגדרה למונח זה. נוכח תכלית המכרז האמורה לעיל בעניין מניעת ריכוזיות ועידוד תחרות נראה כי יש לפרש את המונח "מציע" כמי שבפועל עומד מאחורי ההצעות", קבעה השופטת חני סלוטקי.

ועדת המכרזים הכריזה על זהות הזוכות החדשות, בית משפט העליון נתן צו עיכוב ביצוע עד תום ההליכים

עם פרסום פסק הדין, ועדת המכרזים התכנסה בתאריך 13 למרץ 2022 וקבעה את זהותן של שלושת הזוכות החדשות בשלושת המתחמים הראשונים של המכרז, במקומן של החברות מקבוצת חי נחמיאס. הזוכות החדשות הן גל יוזמה נדל"ן שתבנה 99 יח"ד, מוטי אמסילי (1991) שתבנה 64 יח"ד, פרץ בוני הנגב שתבנה 120 יח"ד חדשות. כאמור, הזוכה האחרונה היא חברת פרץ בוני הנגב, החברה שהגישה את העתירה. הזוכים קיבלו הודעה מרשות מקרקעי ישראל על זכייתם בתאריך 14 למרץ 2022. גם באתר רשות מקרקעי ישראל עדכנו את שמות החברות החדשות שזכו במכרז והסירו את שמן של החברות מקבוצת חי נחמיאס שזכו תחילה במכרז.

היזמים שקיבלו בשמחה את ההודעה על זכייתם במכרז, חודשיים וחצי לאחר שהמכרז כבר שווק, החלו בתהליכים לקידום החוזה מול רשות מקרקעי ישראל , אלא שעתירה שהגישה קבוצת חי נחמיאס נגד החברות הזוכות ונגד רמ"י, עצרה את הכול. שופט בית המשפט העליון עופר גרוסקופף נתן צו המעכב את החלטת בית המשפט המחוזי בבאר שבע עד לסיום הדיון. כעת, עומדים על כף המאזניים ארבעה יזמים הממתינים להחלטת בית המשפט שיקבע מה יעלה בגורלם של 283 יח"ד בשלושת המתחמים הראשונים של המכרז. 

בעקבות החלטת רמ"י שוחחנו עם אחד היזמים שקיבלו במפתיע הודעה על הזכייה בתחילת השבוע: "אני לא הייתי מעורב בסוד העניינים ולא ידעתי שפרץ בוני הנגב עתרו לבית המשפט, פתאום משום מקום קיבלתי הודעה מרמ"י שזכיתי במכרז, חודשיים וחצי אחרי שהמכרז כבר שווק, הופתעתי מאוד ושמחתי על הזכייה. בעודי מתעשת מהזכייה התחלתי לקדם את החוזה מול רשות מקרקעי ישראל , אבל תוך כדי קיבלתי הודעה על צו של בית משפט העליון שהורה לעצור את התהליכים. הבלבול כאן הוא גדול. 

השאלה הגדולה היא כיצד ישליך פסק הדין של בית המשפט המחוזי על שאר המכרזים של רמ"י שיבוצעו בעתיד - אם אכן בית המשפט העליון ידחה את הערעור. רשות מקרקעי ישראל צריכה להקדיש תשומת לב מיוחדת לנושא ולמנוע התמודדות של חברות קשורות באותו מכרז, ובכך לקיים את התכלית האמתית של המכרז המתנגדת לזכייה של אותו יזם במספר מתחמים באותו מכרז". 

מקבוצת חי נחמיאס נמסר בתגובה: "החברות הגישו את הצעותיהן בהתאם לתנאי המכרז. הקשר בין החברות לא הוסתר, ולהצעות צורפו נסחי רשם החברות אשר מלמדות על הקשר ביניהן. רמ"י לא מצאו כל פסול בהצעות, וראו אותן כעומדות בתנאי המכרז.

בתגובתה לבית המשפט, הבהירה שוב רמ"י כי החברות לא חרגו מן המותר וכי חברות נוספות, הגישו הצעות למכרז זה וככל הנראה למכרזים נוספים כחברות קשורות ולא נפסלו. עם זאת, בית המשפט בחר, באופן חריג, לפרש את מסמכי המכרז באופן שונה מזה של רמ"י ולבטל את הזכייה.

מדובר, בכל הכבוד בפסק דין חריג ומטעם זה הוגש ערעור לבית המשפט העליון באמצעות עורכי הדין אורי הברמן ממשרד שרקון בן עמי אשר ושות וד"ר גאי כרמי ממשרד כרמי ושות'. אנו מברכים כמובן על החלטת בית המשפט העליון לעכב את ביצועו של פסק הדין ומאמינים שבית המשפט ימצא לנכון לקבל את הערעור".

מרשות מקרקעי ישראל נמסר בתגובה: "ההצעות  של החברות מקבוצת נחמיאס והחברות מרדכי אלון ואמלוני נפסלו במסגרת פסק הדין, וכפועל יוצא בוטלה הזכייה של החברות מקבוצת נחמיאס. בית המשפט העליון הורה היום על עיכוב ביצועו של פסק הדין. כיום המכרזים כוללים סעיפים המונעים הגשת הצעות  על ידי חברות קשורות".

לעיון בפסק דין המלא של בית משפט המחוזי לחצו כאן

לעיון בתשובת רמ"י לבית המשפט לחצו כאן

לעיון בצו הביניים של בית משפט העליון לחצו כאן