חגי טולדנו בפודקאסט 'החזית העירונית': "העיסוק בהתחדשות עירונית מחייב כישורים, מעבר להתמצאות בתכנון ובנייה בלבד"

יום ראשון הגיע ואיתו פרק נוסף של פודקאסט "החזית העירונית". הפעם אנחנו מגישים לכם את פרק 32, שבו אירח אילי בר (מנכ"ל משותף ב-'Ecocity') את חגי טולדנו, מנהל אגף בכיר קשרי קהילה ברשות להתחדשות. השניים שוחחו בר על תפקידם של המנהלות העירונית בקידום ההתחדשות העירונית, על העבודה מול הרשויות המקומיות וכיצד מודדים עבודה נכונה של מנהלת להתחדשות עירונית.

להאזנה בספוטיפיי

להאזנה באפל פודקאסטים 

להאזנה בגוגל פודקאסטים

"אנחנו התחלנו ב-2016 עם 5-4 מנהלות והשנה נעבור את ה-30 מנהלות בכל הארץ. ב־2017, כשהוקמה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית הייתה הבנה שזה נחמד שיש חקיקה ונחמד שיש תכנון, אבל בסופו של דבר העסק הזה צריך לקרות ברמת השטח. זאת הייתה דרישה של אגף תקציבים במשרד האוצר, שיהיה גוף שיהיה אחראי על הסגירה ברמה העסקית".

הערך המוסף של המינהלות

"בסופו של דבר אגפי ההנדסה לא מתמחים בתהליכים של התחדשות עירונית . הם מבינים בתכנון ובנייה יותר ממה שאני אדע אי פעם אבל התחדשות עירונית זה לא רק תכנון ובנייה. צריך גם להבין את המרקם החברתי ולדבר עם התושבים ועם היזמים וזכויות קשישים והמון דברים שאגף הנדסה לא יודע ולא אמור להתעסק בהם. התפיסה הזו הביאה להקמת הגוף כחלק מהרמה התהליכית".

העבודה מול הרשויות

"פנינו לעיריות בקול קורא להקמת גופים כאלה במימון משותף בינינו לעיריות, ואז יש גוף בעירייה שזה תפקידו. למשל אם יש גן ילדים משולב בתוך קומת הקרקע, מישהו צריך לתזמן עם אגף החינוך שידע לקלוט את גן הילדים הזה בזמן הפינוי. היה מקרה בירושלים בו הדיירים התפנו, הבניין היה בדרך להריסה ואז נזכרו שיש גן של העירייה שלא עודכן. המטרה היא שיהיה גוף אחד עירוני שמתכנן את כל זה ונותן מענה לכל הגורמים המשותפים כדי שיבינו מה מצפים מהם בכל רגע בתהליך".

מה היה לפני המנהלות

"התחום של התחדשות עירונית נכנס לעולמינו בסוף שנות ה־90 ועד שנת 2014 פחות או יותר הוא התנהל באופן עצמאי. אך כפי שראינו העסק לא עבד, ההתחדשות העירונית לא יצאה לפועל. פעמים רבות זה קרה בגלל גורמים לא מקצועיים שעוסקים בתחום, היעדר הסדרה חקיתית שהביאה לכניסה של אותם גורמים לתחום. הסדר והכללים הם אלה שמושכים את החברות הגדולות שידאגו לשמור על סדר טבעי".

ערכי היסוד של המינהלות

"הדבר הראשון שהמנהלות צריכות לעשות זה ליצר ודאות, שני מסמכים שכל מינהלת אמורה לייצר ביום הראשון – מסמך מדיניות תכנונית ומסמך לנוהל יזמים לקידום תהליך. מסמך התכנון אומר: פה פינוי בינוי , פה תמ"א הריסה, פה תמ"א חיזוק, פה 25 קומות פה 12 קומות – לייצר ודאות. שוק הנדל"ן חייב וודאות, היזם צריך לדעת מה הוא יכול לבקש ומה לא. בעל הדירה צריך לדעת האם כשהוא מציע הצעה מסוימת היא תואמת את המדיניות התכנונית העירונית או לא. יש כאן הגדרה מראש שמאיצה את כל התהליכים.

נוסף על כך, יזם יסכים לעשות את מה שנדרש ממנו אם הוא לוקח חלק בפרויקט, אבל מה שהוא לא רוצה זה שיחזירו אותו אחורה, הוא רוצה נוהל ברור – מה השלבים והכללים שצריך לעבור כדי לקדם התחדשות עירונית ? עם מי לדבר קודם, התושבים או גופי התכנון? בערים גדולות איפה שיש כדאיות מנהלות אומרות ליזמים – דברו עם התושבים, אני רוצה לראות שאתה מייצג אותם לפני שאני פותח מפה. במנהלות יותר פריפריאליות ההתנהלות בדרך כלל הפוכה, שלא תשגע תושבים עם חלומות לא ריאליים. אנחנו הבנו בעזרת תמ"א 38 שלא נכון לתכנן הכל מלמעלה  לכל הארץ. מהנדסי הערים, הם אנשים עם רצונות משלהם ולא נכון שאנחנו נבוא מירושלים ונכתיב להם האם הם קודם יעשו ככה או אחרת.

השלב השני בעבודת המינהלות – יצירה והנגשה של מידע וידע. יש המון חקיקה, מדריכים והסברים של איך התהליכים הללו צריכים לקרות הבעיה שאנשים לא תמיד יודעים מה הזכויות שלהם, זה נכון גם לגבי יזמים שלא יודעים מה מצפים מהם בעירייה. תעשו ככה וככה ותקבלו מסלול ירוק. הדבר נכון גם לעובדי העירייה בין אם עובדי הנדסה, שפע וחינוך – היכן הם צריכים להשתלב בפרויקט ובין אם היותם עובדי ציבור, שגרירים של התהליך.

השלב השלישי בעבודת המינהלות הוא קידום, קידום וקידום. בסופו של דבר אנחנו מבינים שיש לנו שגרירים בשטח שנמדדים על התחדשות עירונית . בין אם ברמה המעשית של כמה הם קידמו ובין אם ברמה הרגשית – רובם צעירים עם מוטיבציה, אני לפעמים מקבל שיחות ב־11 בלילה ואנחנו עובדים, חושבים ורתומים לתהליך. יש תחרות בריאה בין המנהלות השונות ושיתוף של המהלכים".

הוספת גורם פקידותי

"אני לא יכול להגיד שזה לא נכון במובן המוחלט, בסופו של דבר יש עוד גורם פקידותי שרוצה לוודא שהתהליך קורה נכון. בראייתי, כשאתה מאט קצת תהליך היום ועושה אותו נכון זה מאיץ אותו בסוף. זה כמובן תלוי מקרה ויש עיריות שבהן האטת התהליך היא לא בריאה. אני יכול להגיד איפה זה כן בריא; למשל, בנתניה בלמו את כל תהליכי ההתחדשות העירונית ליצירת ודאות מוחלטת וברורה. ברגע שהיזמים מתיישרים עם המדיניות הזאת, תוך שלושה חודשים הם בוועדה המחוזית ותוך שנה הם עם תב"ע בתוקף.

בעניין יחסי הגומלין עם הרשויות המקומיות וראשי הערים שלא בהכרח רוצים לקדם כשהמנהלת רוצה כמובן לקדם. הנקודה הזו עולה כל הזמן במפגשים של מנהלי מינהלות כי היא מאוד מתסכלת אותם. זה בדרך כלל לא עניין של עיר שרוצה לבלום ולא לקדם אלא שאלות של מדיניות וניואנסים. במקומות שבכלל לא רוצים לקדם התחדשות עירונית אין מינהלת, היו שני מקרים של ערים שבהן סגרנו בגלל עצירה של כל התהליך מצד העירייה או מסמוס והתעלמות".