סיכונים והזדמנויות: איך ייראה ענף הנדל"ן בעולם של 3% ריבית?

עליית הריבית המתוכננת על ידי בנק ישראל, לרמה של 2.75% בתוך כשנה מהיום, מחייבת את כלל השחקנים בענף הנדל"ן להיערכות קפדנית ולהשקעת מחשבה בדרכי פעילותם העתידיות. אמנם, ענף הנדל"ן הוא ענף מאתגר בכל ימות השנה ובכל תנאי השוק. ובכל זאת – נראה כי התקופה הקרובה צפויה להציב בפני העוסקים בו, והחברות היזמיות בראשם, אתגרים שעמם לא התמודדו זה תקופה ארוכה.

נתחיל בתהליכים שאותם ניתן לזהות כבר עכשיו. התייקרות המשכנתאות מובילה לירידה בכח הקניה של רוכשי הדירות, וכן לירידה בתחושת העושר אשר מובילה להתנהלות כלכלית זהירה יותר של כלל משקי הבית בישראל. התוצאה היא ירידה במספר העסקאות. במקביל, אנו מזהים סימנים ראשונים של התמתנות בעליות המחיר. ההנחה היא כי גם אם התמתנות זו תימשך, היא לא תוביל לירידת מחיר בשל הקצב הגבוה של גידול האוכלוסיה שיוצר ביקוש קשיח וכן כישלונה המתמשך של המדינה בהדבקת רמת ההיצע לביקוש. ובכל זאת, בניגוד לשנים האחרונות שבהן יכלו היזמים להסתמך על עליית מחירים מסוימת כהנחת עבודה כאשר חישבו את צעדיהם, הרי שמעתה ואילך על התחשיבים להפוך להרבה יותר שמרניים.

לצד כל זאת, צפויים היזמים וחברות הנדל"ן להתמודד גם עם התייקרות משמעותית בעלויות המימון. עידן הכסף הזול הסתיים, ועל היזמים המחפשים אחר הלוואות להפוך ליצירתיים יותר באשר לאופן שבו הם מגייסים הון. לכן יש להניח כי בזמן הקרוב נראה עוד ועוד חברות פונות לשוק ניירות הערך על מנת להנפיק אג"ח. הראשונים לסבול במציאות הזו יהיו היזמים "הקטנים", אלו שמבחינתם של גופי המימון השונים נמצאים תמיד בסוף התור, ואשר מקבלים את תנאי המימון הפחות נוחים – אם בכלל יקבלו מימון.

תקופה של הזדמנויות

האתגרים שצפויה התקופה הקרובה לזמן לענף אינם פשוטים, אך ראשית, בואו ניכנס לפרופורציות. מבחינה היסטורית, ריבית של 2% או 3% אינה חריגה כלל ואף עשויה להיחשב לנמוכה. אם כבר, הרי שדווקא העשור האחרון, עם אפשרויות המימון הכמעט בלתי מוגבלות שהביא עמו, הוא החריג. שנית חשוב לזכור כי לצד הקשיים צפויה התקופה הקרובה להביא עמה גם הרבה מאד הזדמנויות: הזדמנויות לרכישה, והזדמנויות לשיתופי פעולה.

הזדמנויות רכישה צפויות לצוץ מצד מי שרכש קרקעות ונכסים במינוף גבוה, וכעת אינו יכול או אינו רוצה לשאת בעלויות המימון הגדלות והולכות. בהתחשב בכך שחלק מהמוכרים יבקשו לחסל את אחזקתם בנכס במהירות, הרי שרוכשים ערניים יוכלו לזכות בתקופה זו ברכישות במחירים שעד היום לא ניתן היה למצוא.

בגזרת שיתופי הפעולה – מספרם של אלה צפוי ללכת ולעלות, בעיקר בקרב חברות הנדל"ן בסדר הגודל הקטן עד בינוני. בעוד שהמציאות עבור חברות שכאלה הופכת למאתגרת כאשר הן פועלות יחד. חיבור של שתי חברות או יותר, או מיזוגן לתוך חברות גדולות יותר, עשוי להניב רווחים לכלל הצדדים המעורבים בעסקה. החברות הקטנות מצדן מחזיקות בצבר מכובד של פרויקטים אך נעדרות גב כלכלי מוצק שיוכל להעביר אותן את התקופה המאתגרת בשלום. ואילו אצל החברות הגדולות המצב הפוך – יציבות פיננסית ולעתים אף יתרות הון משמעותיות להשקעה – אך היעדר היצע מספק של פרויקטים להשקיע בהם.

בשורה התחתונה צפויה התקופה הקרובה, תקופת הגמילה של עולם הנדל"ן מעידן הכסף הזול, להיות מאתגרת אך עבור אלו מבין היזמים שמוכשרים בזיהוי הזדמנויות – גם תקופה מתגמלת.