"גם העיכוב בקבלת ההחלטה פוגע ביכולת לקדם את הפרויקטים"

באופן שהפתיע רבים בעולם התכנון, המועצה הארצית לתכנון ובניה החליטה היום (ג') לבחון מחדש את ההגבלות על תמ"א 38 בסמוך למתווה תחנות המטרו. בניגוד להמלצה של הוולתנ"ע מלפני שבוע, החליטה המועצה הארצית לתכנון ובניה שעל מנת להכריע בסוגית תמ"א 70 יש לבצע עבודת מטה ובחינה של נתוני הרשויות המקומיות והרשויות להתחדשות עירונית. 

עו"ד צבי שוב , מומחה לנדל"ן, תכנון ובנייה, אומר כי: "תמ"א 70 היא מהתכניות החשובות ביותר שעל הפרק כיום. על מנת שלא לסכל את הבנייה שתיווצר מכוחה, המועצה הארצית קבעה כי יש לבצע בחינה מקיפה של מידת ההשפעה העלולה להיגרם מכוח הוראות מגבילות על הוצאת היתרים במתחמי ההשפעה, וכן לבחון האם הוצאת היתרים תשפיע ותפגע בתכנון המוצע והעצמת הבנייה.

צבי שוב (ליאת מנדל)

נראה כי כל זמן שלא ניתנה החלטה לכאן או לכאן הדבר עלול להביא לתמונת מצב בעייתית אשר מציבה את אלפי בעלי הקרקעות בתוואי ההגבלות בחוסר ודאות לגבי העתיד הקרוב ויכולתם לקדם בניה והתחדשות עירונית, ומעלה ספק בנוגע ליכולת להוציא לפועל פרויקטים באזורים האלה, גם אם עדיין לא התקבלה החלטה המגבילה אותם".

עו"ד זיו כספי, מייסד ושותף משרד עורכי הדין גינדי כספי ושות ': "תוכנית המטרו בגוש דן היא תוכנית מבורכת, הכרחית וחשובה וכולי תקווה שהיא אכן תאושר בהקדם ותיושם במהירות האפשרית. התוכנית תייצר העצמת זכויות בנייה בתוואי המיועד למגורים, תעסוקה  מסחר ובילוי וברור כי תשפר באופן משמעותי את איכות החיים של התושבים.  תמ"א 70, שבאה להתוות את עקרונות התכנון בסביבת תוואי המטרו ובפרט בסביבת התחנות המתוכננות, מחייבת קבלת החלטות קשות וכואבות, על רקע זה שתוואי המטרו והתחנות המתוכננות ימוקמו בטבורי הערים המרכזיות של גוש דן ולא יפעלו בחלל ריק.

"יחד עם זאת, אני סבור כי רדיוס של 300 מטר מהתחנות שבו לא ייבנו פרויקטי תמ"א 38 מהווה מרווח ביטחון מספיק בהחלט ואין צורך להתרחק עד ל-800 מטר כפי שמוצע. בנוסף, בבחינת ההקפאה - הייתי מבדיל בין פרויקטים בשלבים מתקדמים אשר עברו החלטת ועדה, לבין פרויקטים שבשלבי קידום ראשוניים. לגבי פרויקטים בשלבים מתקדמים, כאשר נכון חשוב והכרחי להוביל תוכנית רחבת היקף להתחדשות עירונית, כזו שתיקח בחשבון מתחמי איחוד וחלוקה נפרדים ותיצור וודאות. בסופו של דבר יש לאזן בין החשיבה הרחבה והכוללת אשר ללא ספק היא הנכונה, לבין פתרון נקודתי היכול לקעקע יישום ומימוש חשיבה זו".

זיו כספי צילום סם יצחקוב

"תמ"א 70 תוביל לתכנון אינטנסיבי ונרחב לכל השימושים בסמוך לתחנות המטרו", אומר זמיר תירוש, שותף בכנען שנהב אדריכלים, משרד האמון על תכנון כ-15% מהפרויקטים להתחדשות עירונית שנמצאים בסמיכות לתחנות המטרו העתידיות. לדבריו, "קיומו העתידי של המטרו משפיע על הגדלת זכויות הבניה. האגרות וההיטלים שיגבו בעקבות כך ישמשו למימון חלקי לבניית קווי המטרו. בזכות תמ"א 70 בעתיד נראה את הרחובות שלנו במרכזי הערים עם ריבוי חזיתות מסחריות פעילות לכיוון הרחוב, שימושי תעסוקה ושימושים ציבוריים בקומות התחתונות ומגדלים בנסיגה מקו הרחוב. רבים מהפרויקטים יכללו דיור להשכרה במגוון מסלולים ותמהיל דירות שנותן דגש על דירות קטנות, החל ממיקרו דירות ועד לדירות 3 חדרים. דירות אלה מיועדות בעיר לאוכלוסייה צעירה ויצירתית המעשירה את מרכזי הערים".

לדברי תירוש, "בפרויקטים שאנו מתכננים בסמיכות לתחנות המטרו אנו מתייחסים בתכנון לפוטנציאל העתידי של תחנת המטרו, גם מבחינת השימושים וגם מבחינת העצמת זכויות הבנייה. תמהיל הדירות במגדלים שאנו מתכננים מגוון מאוד עם דגש על מיקרו דירות ודירות קטנות. דיירי הדירות הללו לא נזקקים לרכב פרטי וזה מאפשר לנו להוריד את הקצאת החניות לדירות הקטנות ולתת דגש גדול יותר להקצאת מקומות חנייה לאופניים ככלי תחבורה אלטרנטיבי. ברמת השימושים אנו מעודדים ומתכננים דיור להשכרה לטווח ארוך, כאשר אחוז מסוים של הדירות יהיה בשכירות מפוקחת בתיאום עם הרשות.

זמיר תירוש צילום גיא גלעד

"מגדלי המגורים נמצאים בנסיגה מקו הרחוב, הקומות המרקמיות, יהיו בקו הרחוב ויכללו שימושי תעסוקה ומבני ציבור מעל חזית רחוב פעילה. בקומות המעבר אנו מתכננים שטחים משותפים לטובת כלל הדיירים ושימושים ציבוריים דוגמת גני ילדים ומעונות יום. לרוב מדובר בשימוש בשטחים המגוננים על גג הקומות המרקמיות. אנו נותנים דגש רב לניצול המרחב התת קרקעי עם שימוש מסחרי וציבורי שלא דורש חזיתות, למשל מינימרקטים קטנים, אודיטוריום, חדרי כושר ואולמות ספורט, מרכזים לוגיסטיים ועוד. כאשר ינוע סוף סוף המטרו אנו עתידים לחוות שינוי משמעותי בכל המרחבי הציבורי ואופי הרחובות שלנו".