המפקח על רישום המקרקעין - המדריך המלא לשנת 2024

המפקח על המקרקעין, או המפקח על רישום המקרקעין, הנקרא גם המפקח על הבתים המשותפים, הוא גוף סטטוטורי המוסמך להעניק צו לרישום בית בתור בית משותף ולבצע הכרעות בתביעות הנוגעות לסכסוכים בין בעלי דירות בבתים משותפים בישראל. בחלק מהמקרים, המפקח מהווה ערכאה שיפוטית בעלת סמכות מקבלית לבית משפט השלום (כלומר, ניתן לפנות אליו או לבית המשפט),אך בחלק מהמקרים, המפקח על רישום המקרקעין מהווה גוף יחיד אליו לפנות בתביעה. המפקח על רישום המקרקעין ממונה על ידי שר המשפטים ועליו להיות כשיר לכהן כשופט שלום. על פי חוק המקרקעין התשכ"ט (1969),למפקח על רישום המקרקעין יש סמכויות שיפוטיות ומנהליות.

סמכויות מנהליות של המפקח על רישום מקרקעין

במסגרת הסמכות של המפקחים כלולים נושאים כגון מתן צווים לרישום בפנקס הבתים המשותפים, ביטול רישום של בית משותף, תיקון צווים והכרעה בהתנגדויות לתיקונים בבית משותף, קבלת החלטות על פי חוק המקרקעין והתקנות שלו (תיקוני טעות סופר, ביטול זכויות),מינוי נציגות בשכר לבתים משותפים, פיקוח מנהלי ומקצועי על לשכות רישום המקרקעין (טאבו),מתן צווים לרישום תקנונים מוסכמים של בתים משותפים, ביטול זכות רשומה על פי תקנה 70 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום),אישור רישום זיקות הנאה, מתן חוות דעת לבית המשפט בנושא פירוק שיתוף בדרך של רישום בית משותף על פי סעיף 42 לחוק המקרקעין, ייעוץ מקצועי לעובדי הרשות בסוגיות רישומיות מורכבות.

סמכויות שיפוטיות של המפקח על רישום מקרקעין

המפקח על רישום מקרקעין הוא הגוף אליו מגישים תביעות בנושאים הקשורים לבית המשותף. בנוסף, למפקח יש סמכות להנפיק צווי ביניים כמו צו מניעה, צו עיקול, צו 'עשה' ו'אל תעשה', בדומה לבית משפט שלום. ישנם מקרים בהם המפקח הוא הגוף היחיד אליו ניתן להגיש תביעה (ולא ניתן לפנות לבית המשפט): סכסוכים הקשורים להשתתפות בעלי דירות בהוצאות הנדרשות לאחזקה תקינה וניהול הבניין, סכסוכים בין בעלי דירות באשר לזכויות ולחובות שלהם על פי תקנון הבית המשותף המוסכם (אם קיים) או התקנון המצוי),סכסוכים באשר להרחבת דירות, סכסוכים באשר לחיזוק בניין על פי תמ"א 38, סכסוכים באשר להתאמות רכוש משותף לשימוש של אנשים עם מוגבלויות, תביעות בנוגע לבית משותף שנהרס וסכסוכים הקשורים למתקנים משותפים של הבניין כגון מערכת הסקה מרכזית, דוד שמש, התקנה של מעלית, מתקני גז וספק גז, מעלית, כבלים וצלחות לוויין, סכסוכים הנוגעים לליקויים שנגרמים מדירה אחת לדירה אחרת בבית המשותף, או מהרכוש המשותף (כמו תביעות בגין רטיבות).

סמכויות נוספות אותן ניתן להגדיר שיפוטיות במובן מסוים, הן הסמכות להורות על רישום ראשון, תיקון ראשון וחידוש רישום מקרקעין שרישומם הושמד או טושטש.

בנוסף, למפקח על רישום מקרקעין ישנה סמכות הכרעה בין בעלי דירות בבית משותף באשר להסגת גבול מצד בעלי דירה באשר לדירה אחרת או הרכוש המשותף. במקרים אלו, הסמכות של המפקח אינה ייחודית רק לו וניתן להחליט האם להביא את הנושא בפניו או בפני בית המשפט.

ערעור על החלטות המפקח על רישום מקרקעין

על החלטות מנהליות של המפקח ניתן לערער מול הממונה על המרשם. על החלטות שיפוטיות של המפקח ניתן לערער לבית המשפט המחוזי.

לשכות מפקחים על רישום המקרקעין

ברחבי הארץ פועלות תשע לשכות מפקחים על רישום המקרקעין: תל אביב, ירושלים, חיפה, פתח תקווה, נצרת, נתניה, באר שבא, חולון ורחובות. בנוסף, פועלות שלוש שלוחות: חדרה, עכו, ואשדוד. לשכות המפקח על רישום מקרקעין צמודות ללשכות רישום המקרקעין ( טאבו ).

לרשימת לשכות המפקחים על רישום מקרקעין.

הגשת תביעה פני המפקח על רישום המקרקעין

כל בעל\ת דירה (או חוכר\חוכר משנה לתקופה של יותר מ-25 שנים) וכל ועד בית זכאים להגיש תביעה בפני המפקח על רישום מקרקעין. יש להגיש את התביעה בלשכת המפקח בה רשום הבית המשותף בו נוצר הסכסוך.

המפקח רשאי לדון בסכסוכים אך ורק על בסיס תביעה שהוגשה אליו כדין ולאחר תשלום אגרה, והוא אינו ראשי לספק ייעוץ משפטי או לשמוע טענות של הצדדים מחוץ למסגרת הדיון המתנהל לפניו.

בנוסף, עובדי המוקד הטלפוני ועובדי לשכת המפקח על רישום מקרקעין רשאים לספק בעניינים אלו מידע מוגבל לעניינים טכניים והבהרות פרוצדורליות בלבד הקשורות להגשת התביעה, ללא פרשנות. הם אינן רשאים לספק ייעוץ משפטי או מקצועי או לתת הסברים מהותיים באשר למחלוקות בין הצדדים.

ייעוץ, הכוונה והדרכה יכולים בעלי הדירות והועדים לקבל בסניפי שירות ייעוץ לאזרח ברשות המקומית, האגודה לתרבות הדיור או אצל עורכי דין. כל פנייה בנושא סכסוכים בין בעלי זכויות בבית משותף נעשית למזכירות לשכת המפקח או למוקד- אין לפנות ישירות למפקח.

את התביעה יש להגיש אל לשכת המפקח האזורית שבה רשום הבית המשותף. ניתן לאתר את הלשכה הרלוונטית לפי מספר גוש או יישוב באתר הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין.

מסמכים נדרשים להגשה על ידי התובעים

על התובעים להגיש כתב תביעה מודפס על צד אחד של הגיליון, עם הכותרת 'כתב תביעה' בחתימת התובע או נציג נציגות ועדת הבית במקרה בו הנציגות היא התובעת.

כתב התביעה יוגש בשני התערים ועותק נוסף לכל נתבע. אם התובע מיוצג על ידי עורך דין, כתב התביעה יכול להישלח לנתבע על ידי עורך הדין ולכן אין צורך בהגשת העתק עברו כל נתבע במקרים אלו. במקרה של ייצוג על ידי עורך דין, יש לצרף ייפוי כוח מטעם התובעים.

על פי תקנות סדר הדין האזרחי, כתב התביעה יכול להיות באורך של עד 11 עמודים, ללא כותרת ונספחים, ועליו לכלול שלושה חלקים-

חלק ראשון- כותרת התביעה – בחלק זה מפורטים שם לשכת המפקח אליו מוגשת התביעה, תאריך וחתימה על מסמך, פרטי התובע, פרטי עורך הדין (אם מיוצג על ידי עורך דין),פרטי הנתבע, תיאור מתומצת של הבית המשותף, סוג התביעה, רשימת הסעדים המבוקשים ושווי התובענה (אם התביעה כספית),סכום האגרה שנדרש לשלם וציון הליך קיום או אי קיום של הליך נוסף בין הצדדים.

חלק שני תמצית הטענות (עד 2 עמודים) – תיאור תמציתי של בעלי הדין, הסעדים המבוקשים, תמצית העובדות הנדרשות לביסוס התביעה ומתי החלו התנאים המהווים עילה לתביעה, והעובדות המקנות סמכות לבית המשפט.

חלק שלישי – פירוט הטענות (עד 9 עמודים) – פירוט הטענות ונימוקי התביעה, לרבות נימוקים משפטיים. בתביעות כספיות (בהתאם לסעיף 58 לחוק),חובה לצרף פירוט של החוב הנתבע לתקופת התביעה לפי סוג ההוצאה והחודשים, כמו גם פירוט החלק היחסי של הנתבע על כל הוצאה והוצאה, לרבות הבסיס לחישוב החלק של הנתבע.

במקרה בו התבועת היא נציגות בית משותף , יש לצרף את פרוטוקול בחירת הנציגות, ובתביעה כספית המוגשת על ידי נציגות, יש לצרף העתק מפנקס ההכנסות של הנציגות, אשר מראה את החוב של הנתבע לתקופת התביעה. במקרה בו התביעה מבוססת על תקנון מוסכם בין בעלי הדירות יש לצרף העתק של תקנון מוסכם. בנוסף, יש העתק מכך מסמך מהותי אשר משמש יסוד לנטען בכתבה התביעה.

במקרים דחופים, ניתן להגיש בנוסף לכתב התביעה גם בקשה לסעד זמני. במקרים אלו, יש לצרף כתב התחייבות ותצהיר של כל אחד ממגישי הבקשה. היקף הבקשה יעמוד על מקסימום 8 עמודים והיקף התצהירים על לא יותר מ-6 עמודים.

המסמכים הנדרשים להגשה על ידי הנתבעים

כתב ההגנה צריך להיות מודפס על גבי צד אחד של הגיליון, בשני העתיקים ועותק לכל אחד מהתובעים (אלא אם מיוצגים על ידי עורך דין, אשר שולח את כתב ההגנה ישירות לתובעים). על כתב ההגנה להיות מוגש תוך 60 יום ממסירת כתב התביעה, או במועד אחר שנקבע על ידי המפקח. לרוב כתב התביעה נמסר לנתבע יחד עם הזמנה לדין בה מצוין מועד הדיון ומועד להגשת כתב הגנה. כתב ההגנה לא יהיה ארוך מ-11 עמודים, לא כולל כותרת ונספחים. עליו לכלול שלושה חלקים:

חלק ראשון – כותרת. פירוט שם לשכת המפקח, שם התובע ועורך דינו (אם מיוצג),פרטי הנתבע, פרטי הנתבע, מועד האחרון להגשת כתב הגנה.

חלק שני – תמצית הטענות (עד 2 עמודים). טענות מקדמיות, תמצית טענות ההגנה וטיעונים באשר לסעד המבוקש.

חלק שלישי – פירוט הטענות. התייחסות הנתבע לכתב התביעה, לרבות מידע המסייע להבהרת המחלוקת. על הנתבע להכחיש את העובדות הכלולות בכתב התביעה, אחרת הוא נחשב מודה בהן.

לכתב התביעה יש לצרף ייפוי כוח במקרה של ייצוג על ידי עורך דין והעתק של כל מסמך מהותי המשמש יסוד לטענות בכתב ההגנה.

תשלום אגרה להגשת תביעה

האגרה בהגשת תביעה למפקח רישום מקרקעין היא זהה לאגרה בתובענה אזרחית בבית משפט השלום על פי תקנות בית המשפט (אגרות),תשס"ז – 2007.

לא תתקבל תביעה אלא אם שולמה אגרה עבורה. שיעורי האגרות מתעדכנים על פי תקנות בתי המשפט. יש לברר את שיעור האגרה העדכני ביותר בזמן הגשת ההליך. האגרה משולמת באמצעות שובר תשלום ברשות הדואר, אותו ניתן לקבל במזכירות הלשכה, או באמצעות תשלום מקוון, או על פי הדרכה מטעם מזכירות הלשכה. נכון ל-2022, האגרה להגשת תביעה ל'צו עשה' היא 669 ₪ והאגרה לתביעה כספית הוא 2.5% מסכום התביעה, ולא פחות מ-773 ₪. בעת הגשת תביעה כספית, יש לשלם מחצית מסכום האגרה (1.25% ולא פחות מ-387 ₪). 20 ימים לפני ישיבת ההוכחות יש לשלם את המחצית השניה. בתביעה משולבת (עשה וכספית) יש לשלם או מחצית מהאגרה או 669, הגבוה מביניהם.

סיכום

המפקח על רישום המקרקעין הוא הגוף הרשמי המחזיק בסמכות להענקת רישום בית כבית משותף ולהכריע בתביעות של סכסוכים בין בעלי דירות בבתים משותפים. המפקח מחזיק בסמכויות מנהליות ומשפטיות שונות.