לאחר מאבק של 4 שנים: ועדת הערר קבעה - בעלי הנכסים ברובע 3 ישלמו היטל השבחה

ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה מחוז ת"א פרסמה היום (ה'),את החלטתה בעשרה עררים בעניין קביעת ההשבחה בגין מכר דירות בתחום תכנית רובע 3 (תכנית תא/ 3616א). הוועדה קבעה: בעלי הנכסים ברובע 3 המעוניינים למכור את המקרקעין שלהם, יצטרכו לשלם היטל השבחה . עו"ד סילביה רביד, יו"ר הוועדה קבעה כי בעקבות שמדובר בתוכנית מתארית בעלת ודאות תכנונית מכוח סעיף 23 לתמ"א, אין מקום להוראות פטור מהיטלי השבחה בעסקות מכר.

משמעות ההחלטה היא שבעלי נכסים רבים בתל אביב יאלצו לשלם סכומים שמגיעים למאות אלפי שקלים על היטל השבחה . ובנוסף, החלטה זו יכולה להוות תקדים ולהשפיע על פעילות והחלטות של עיריות נוספות ובעלי הקרקעות בהן.

ועדת הערר שמעה כ־70 עררים שונים החל מיוני 2020 (כולל העררים לעיל) ולמדה את "האסכולות" השונות בעריכת השומות המכריעות תוך חידוד הנושאים המרכזיים ששנויים במחלוקת ביחס לשומות בתחום הרובע. השוני בין תפיסות עריכת השומות המכריעות ומנעד הסכומים גדול ובחלק מהשומות המכריעות נקבע כי אין כלל השבחה .  

השאלה המרכזית אשר עלתה במסגרת העררים: האם יש לקחת בחשבון במצב הקודם את תמ"א 38 ואת המדיניות שנקבעה על פיה? או שמא יש לנטרל סוגיה זו. ועדת הערר מציינת שבין השמאים המכריעים יש מחלוקת כיצד לקחת את תמ"א 38 בחשבון ומה השפעתה על ההשבחה. "דעת הרוב היא כי אין לקחת בחשבון את תמ"א 38 ואת המדיניות מכוחה במסגרת מצב קודם". נקבע בדיון והחלטת ועדת הערר. 

התערבות בוטה או עידוד לנצל זכויות?

עו"ד שלומי הייזלר, יו"ר מטה התכנון הלאומי: "מטה התכנון הלאומי שהוקם לפני כשנה, אחראי גם על ועדות הערר המחוזיות ופועל לייעול וזירוז עבודתן. כאמור זו  החלטה חשובה אשר תאפשר את השלמת הטיפול בכ- 1,200 עררים שהוגשו לועדת ערר ת"א משנת 2018 ועד היום, ועוסקים בחיוב בהיטל השבחה בעת מכירת דירה ברובעים 3 ו- 4 בעיר תל אביב.

"בהליכים המוקדמים להגשת ערר שהתנהלו בפני שמאים מכריעים שונים ניתנו החלטות מורכבות ולעיתים אף סותרות זו את זו.  ועדת הערר בראשות עו"ד סילביה רביד הקדישה שעות רבות לשמיעת העררים ולכתיבת ההחלטה העקרונית המסיימת את הסאגה בנושא".

לדברי שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין : "החלטת ועדת הערר מהווה התערבות בוטה בשיקול דעת שמאי ופגיעה במעמדם של שמאי המקרקעין . מדובר בדיון תיאורטי  עם פרמטרים משפטיים שאין מאחוריו שום הוכחה שמאית אמיתית על ההשפעה על שווים של הנכסים. הערכת השווי איננה יכולה להיות משפטית ושרירותית אלא צריכה להתבסס על השוק האמיתי והגורם היחיד המוסמך לקבוע שווי הינו שמאי מקרקעין״.

נחמה בוגין צילום ניר שהרבני

עורך דין צבי שוב , מומחה לנדל"ן, תכנון ובנייה והיטלי השבחה , אומר כי: "המשמעות היא שמוכרי הדירות ישלמו היטל השבחה במקום שאין השבחה בפועל, ולא היה הבדל בין העסקות לפני ואחרי אישור תוכנית רובע 3. התוצאה תהיה בין היתר שרשויות אחרות יחקו את עיריית תל אביב ויוסיפו סעיף של ודאות תכנונית שיאפשר להם לגבות היטל השבחה מלא במקרים דומים. עיריית תל אביב מעולם לא אהבה את העובדה שבעלי הדירות יכולים לקבל פטור מהיטל השבחה, אז יצרו תוכנית אשר נותנת זכויות דומות אבל לא נותנת פטור מהיטל.

"בסופו של דבר מחירי הדירות עלולים לרשום עלייה נוספת ולא גרוע מכך, יקטן הסיכוי להתחדשות עירונית - המחוקק רצה לעודד את החיזוק וההחלטה הנוכחית עושה את ההיפך". עו"ד שוב מוסיף כי "אנו רואים כי הנושא של פטור מהיטל השבחה בהתחדשות עירונית הולך והופך לתיאורטי, ראינו את התיקון שנעשה בתחום הפינוי-בינוי שמאפשר לרשות לקבוע האם תקח היטל או לא, וכעת יש זליגה לתמ"א 38 שהיתה פטורה הולכת ומאבדת את הפטור".

עו"ד משה רז-כהן ממשרד רז-כהן, פרשקר ושות': "עירית תל אביב בהחלט רשמה ניצחון. תמ"א 38 , אפילו היא השפיעה על שווי השוק, לא תובא בחשבון בהערכת שווי במצב קודם. כלומר, חישוב היטל ההשבחה בתחום רשויות שאושרו בהן תכניות מכח סעיף 23, כאילו במצב הקודם הייה וואקום תכנוני. 

"ההחלטה יוצרת אבחנה בין תכניות מכח סעיף 23 הכוללות שיקול דעת לבין תכניות שאינן כוללת שיקול דעת לרשות. כך הזכויות בתכנית הרובעים הן וודאיות ועל כן יהיה לשלם היטל השבחה במכר. ואולם, תכניות שחייבו פרסום להקלה כתנאי לבנייה, כדוגמת התכניות ברמת השרון והרצליה, לא יביאו לחיוב בהיטל במכר. אולי ההחלטה תעודד את ניצול הזכויות. אלו אשר ייבחרו בפרוייקט תמא, ינצלו את הפטור שמוענק בבנייה. אלו שיימכרו, יאלצו לשאת בהיטל ההשבחה".

עוד משה רז כהן צילום תמר מצפי