עשרות אלפי דירות בסמכות ועדת רישוי: תוכנית ההתחדשות של חולון מפתיעה ונועזת

כאשר אישרה הוועדה המחוזית לתכנון ובניה תל אביב מתן תוקף לח-619, תוכנית ההתחדשות העירונית של חולון לפני קצת פחות משבועיים, היו הכותרות אודות תוספת פוטנציאלית של 30 אלף דירות למרקם הוותיק של העיר מרשימות – אך גם קצת מטעות. מה שלא הובהר די צרכו בהודעה שיצאה באותו היום משולחן הוא אופי ההליך שנדרש לשם בנייתן של אותן דירות.

בניגוד לכל תוכנית התחדשות בקנה מידה עירוני שאושרה עד היום, התוכנית החולונית אינה מתארית אלא מפורטת. את כל 30 אלף הדירות הללו ניתן תיאורטית לבנות באמצעות בקשות להיתר, ללא צורך באישור תב"ע נוספת. לא רק זאת, אלא שהאינסטנציה שמוסמכת להנפיק את אותם היתרים היא רשות הרישוי – ועדת התכנון הזוטרה ביותר במדרג. מדובר למעשה באחת מתוכניות הבניה הנועזות ביותר שאושרו בשנים האחרונות, אם לא הנועזת שבהן – תוכנית מפורטת ששטחה כשטח העיר כולה, למעט מספר שכונות חדשות.

זכויות של עד 700% על מגרשים בודדים

התוכנית מתייחסת למרחב העירוני כרשת שבה מספר מוקדים עירוניים שבהם יש להעצים משמעותית את הבניה, כגון שדרות קוגל או מתחם יוספטל הסמוך לנתיבי איילון. במוקדים אלה ובהם בלבד, לא קובעת תוכנית ההתחדשות החדשה את זכויות הבניה, ואינה משמש כתוכנית מפורטת. אך עבור כל שאר המרחב העירוני הוותיק קובעת התוכנית את זכויות הבניה ומאפשרת "התחדשות בניינית" כמו תמ"א 38 – אך בהיקף זכויות שונה בתכלית, כפי שמקפיד להבהיר מהנדס העיר חולון, האדריכל אביעד מור:

"תוכנית ההתחדשות החדשה לוקחת את הרעיון של תמ"א 38 ומתאימה אותו לתנאים של העיר חולון. תמ"א 38 היתה התערבות גסה של השלטון המרכזי באוטונומיה של הרשויות המקומיות לקדם בניה שתתאים להן, והתוכנית החדשה שאושרה כעת מתגברת על המגרעות שלה. תוכנית המתאר מגדירה את המוקדים העירוניים, ולצידן יש את השכונות החולוניות שעל האופי שלהן אנחנו רוצים לשמור".

מפת התוכנית מסמנת את כלל מרקם הבניה הוותיקה בעיר בצבעים שונים, כאשר כל צבע משקף רמת עצימות בניה שונה. לעוצמות הגדולות ביותר זוכים הבניינים שלאורך הרחובות הראשיים דוגמת ויצמן, אהרונוביץ וחלקים משנקר וההסתדרות. שם מגיעים שטחי הבניה לעד 700% ביחס לשטח המגרש, זכויות בניה שעשויות ליצור בניינים בני 9 ו-10 קומות על מגרשים בודדים, תוך ייעוד מפלס הקרקע למסחר. בתוך השכונות הוותיקות עצמן הזכויות צנועות יותר ועשויות להביא את הבניה לגובה של 6 עד 8 קומות.

"צפיפות היא ערך שיש לשאוף אליו"

בחולון, שכנתה הדרום-מזרחית של תל אביב, מתגוררים כיום קרוב ל-200 אלף איש על פי נתוני הלמ"ס והיא העיר העשירית בגודלה בישראל. בשנים עברו סבלה העיר מבעיות תדמית ונחשבה לאחת הערים החלשות של גוש דן לצד בת ים, כאשר תושביהן זכו לכינוי המשותף חוב"תים. בשני העשורים האחרונים חל מפנה הודות למהלך משולב שהוביל ראש העירייה מוטי ששון, של מיתוג אגרסיבי של העיר כ"עיר הילדים", אשר גובה בפתיחה של מספר גדול של מוסדות תרבות בהם מוזיאון הילדים, מוזיאון העיצוב, מדיטק ועוד. כיום, למעט אזורי מצוקה בודדים נחשבת העיר לעיר מעמד ביניים מבוססת, בדירוג סוציואקונומי 7 מתוך 10.

אלא שלצד פיתוחה של העיר בכיווני התרבות, הבילוי והפנאי נודעה חולון בעשור האחרון גם כעיר שאינה נלהבת, בלשון המעטה, מבניה למגורים וגם לא מהתחדשות עירונית. הליכים אלה ארכו בעיר זמן רב ונראה היה כי הוועדה המקומית יוצאת מגדרה על מנת לעכב אותן.

ראש עיריית חולון מוטי ששון. מהפך תדמיתי (ראובן קפוצינסקי)

לדברי מור, מוכיחה התוכנית שאושרה כעת כי הקשיים שהערימה עד כה העירייה על קידומן של פרויקטים מסוג תמ"א 38 לא נבעו מתוך חוסר רצון בבניה למגורים, אלא מתוך רצון לבש מדיניות עצמאית: "צפיפות היא ערך שצריך לשאוף אליו, היא מביאה לעירוניות ברמה גבוהה ובסופו של דבר מחזקת את כלכלת העיר. נכון שעד היום לא הסכמנו ליישם את  תמ"א 38 שהוכתבה לנו מירושלים, בהיקפים גדולים בחולון. אולם מרגע שגיבשנו חזון משלנו, שקובע צמיחה אחראית שמותאמת לעיר, אז הפקק השתחרר".

את תוכנית ההתחדשות החדשה ערך עבור עיריית חולון משרד האדריכלים רונאל-לוי בבעלות איתן רונאל ודרורית לוי. הצוות המקצועי אשר ליווה את קידומה מצד העירייה, מלבד מהנדס העיר מור, כלל גם את תומר לאוה, אדריכל העיר ומנהל אגף תכנון עיר ואת יעל קאופמן פרידמן, סגנית מהנדס העיר. עוד מציינים באגף ההנדסה את שיתוף הפעולה שלו זכו מצד אנשי הוועדה המחוזית תל אביב הן בהרכבה הקודם עם היו"רית דניאלה פוסק ומתכננת הוועדה ד"ר חוה ארליך, והן בהרכבה הנוכחי שאף אישר את התוכנית תחת היו"ר ערן ניצן ומתכנן הוועדה ארז בן אליעזר.  

הפקת לקחים מפגמי תמ"א 38

על אף העיקרון הדומה של התחדשות עירונית ברמת המגרש הבודד, בין תוכנית המתאר של חולון לתמ"א 38 ישנם מספר הבדלים מהותיים. ראשית – תוכנית המתאר צפויה להישאר בתוקף 7 שנים מיום אישורה, כלומר לפחות עד שנת 2029, זמן רב לאחר שתמ"א 38 תיעלם מחיינו. שנית, זכויות הבניה שמעניקה התוכנית אינן מוקנות, ונתונות לשיקול דעתה של הוועדה המקומית. ולבסוף – התוכנית חלה על כלל מגרשי הבניה הוותיקה בעיר – למעט אזורים מצומצמים של בניה צמודת קרקע. זאת ללא קשר לשאלה האם הבניין הניצב בהם כיום עונה לקריטריונים לחיזוק באמצעות תמ"א 38 או לא. כך למשל עשוי הבניין להיות צמוד קרקע חד קומתי, ועשויים אף להיות מקרים בהם מדובר במגרש ריק לחלוטין. כמו כן, לא כוללת התוכנית התייחסות לשנת הבניה של הבניין הוותיק.

פרויקט תמ

שוני בולט נוסף לעומת תמ"א 38 , נובע מאחד ממגרעותיה הבולטות – היעדר אפשרות להותרת עצים בסביבת המבנה המחודש בשל ניצול כל שטח המגרש למרתפי חניה, וכן ביטול כל אפשרות לחלחול מים והגדלת סכנת ההצפה. מסיבה זו קובעת התכנית החולונית כי שטח המרתפים יוגבל לטווח של 2 מטר מגבול המגרש בחזית הבניין ומטר נוסף מאחוריו באופן שיאפשר לשמר צמחייה ועצים לאורך הרחובות, וכי בכל מקרה לא תעלה תכסית החניה התת קרקעית על 85% משטח כל מגרש . כמו כן, קובעת התוכנית החדשה זיקת הנאה לציבור על אחוז מסוים ממגרשי הבניינים ברחובות עירוניים משמעותיים, ואף מייעדת חלק משטחי הבניה במפלס הרחוב לטובת הציבור.

קצב המימוש בסימן שאלה

אספקט נוסף שבו נוגעת התוכנית הוא תמהיל הדיור במרחב הוותיק, באופן שיתאים למגוון סוגי משקי הבית. על פי הוראותיה, על 20% מהדירות הנבנות בכל אחד מהמגרשים להיות קטנות מ-65 מ"ר ו-20% בנות 120 מ"ר ומעלה. בשל העובדה שהבניינים שייבנו במסגרת הליכי ההתדשות יהפכו צרים וגבוהים יותר, מעריכים באגף ההנדסה כי אופי הדירות צפוי גם הוא להשתנות וליצור בין היתר גם דירות "מחובקות" (הידועות גם כ"כלואות") הפונות לכיוון אוויר אחד. "אנחנו הולכים ליצור דירות שהישראלי יצטרך להתרגל אליהן, ונוכיח שניתן ליצור גם בדרך הזו דירות לא פחות טובות", אומר מור.

על אף כל החידושים שמציעה התוכנית, הרי שמבחנה הגדול יהיה כרגיל ביישום. עד כה יישמה חולון מדיניות בניה סולידית יחסית וקשה יהיה לראות אותה הופכת את עורה בבת אחת. בנוסף יש לשים לב כי התוכנית אינה קובעת יעדי מימוש בהתאם לפרקי זמן מוגדרים, דבר אשר משאיר את קצב המימוש לחלוטין לשיקול דעתה של הוועדה המקומית. ועדיין בשורה התחתונה מדובר באחת התוכניות המקוריות ביותר שאושרו לאחרונה עבור אחת הערים המרכזיות של גוש דן. יהיה מעניין לעקוב.