ירושלים על ראש שמחתם: ענף הנדל"ן מברך על ההכרעה שאין לשלם היטלי השבחה בהתחדשות

החלטת ועדת הערר לפיצויים והיטלי  השבחה  של מחוז ירושלים שהתקבלה היום (ב'),לפיה אין לשלם היטלי השבחה בעת מירת דירה בשכונת רחביה בירושלים בגין אישורה של תוכנית התחדשות במקום, התקבלה בשביעות רצון רבה בקרב רוב העוסקים בענף הנדל"ן. בין היתר קבעה הוועדה בראשותו של עו"ד בנימין זלמנוביץ' כי תוכנית ההתחדשות לשכונה אינה משבחיה את שווי הנכסים, אם לוקחים בחשבון את עליית ערכם בגין תוכנית תמ"א 38 .

נזכיר, כי מדובר בהכרעה הפוכה לזו שקיבלה ועדת הערר המחוזית תל אביב בראשותה של עו"ד סילביה רביד לפני שבועיים, ואשר קבעה כי יש לגבות היטלי השבחה מלאים בעת מכירת דירה ברובע 3, בגין אישורה של תוכנית הרובעים, ומבלי להביא בחשבון את עליית הערך שנבעה מתוכנית תמ"א 38 .

לדברי עו"ד צבי שוב , בעל משרד המתמחה בנדל"ן, תכנון ובנייה: "ועדת הערר בירושלים נתנה החלטה ארוכה ומנומקת היטב, מדוע אין לגבות אין השבחה במכר מכוח תכנית רחביה, שהיא תכנית לפי סעיף 23 לתמ"א 38, זאת בניגוד להחלטה שניתנה בתל אביב בעניין תכנית רובע 3.

"לעניין התחשבות בתמ"א 38 במצב הקודם, קבעה ועדת הערר בירושלים שנטרול תמ"א 38 יביא לסיכול כוונת המחוקק שביקש להעניק לתמ"א פטור מתשלום היטל השבחה , והרי שנקבע כי כל השומות שהוגשו לוועדת הערר בהליך זה מתבססות על הנחות תיאורטיות שמובילות לתוצאה שאין השבחה בקרקע. זאת תוך ביקורת על הוועדה המקומית ירושלים שמנסה בכל דרך לגבות היטל השבחה ולהעשיר את קופתה במקום בו המחוקק וביהמ"ש העליון קבעו כי אין לגבות היטל השבחה. נקווה כי החלטה זו ופסיקת ההוצאות לחובת הוועדה המקומית תצליח למנוע מקרים נוספים של גבייה לא מוצדקת שפוגעת בבעלי הזכויות".

"לא יהיה מנוס מהבאת שתי ההחלטות להכרעה שיפוטית"

עו"ד ענת בירן , מומחית לתכנון ובניה, נדל"ן והתחדשות עירונית ברכה אף היא ואמרה כי "מדובר בהחלטה צודקת ונכונה, משפטית, שמאית וגם ציבורית כמובן. ההחלטה שהתקבלה פה אחד מוכיחה כי החלטת ועדת הערר בתל אביב לפני שבועיים, לפיה בעלי דירות יחויבו בהיטלי השבחה בפרוייקטי התחדשות עירונית ברובע 3 בעיר בעת מכירת הדירה, אינה משקפת בהכרח את המצב המשפטי הנכון, וכנראה שלא יהיה מנוס מהבאת שתי ההחלטות להכרעה שיפוטית. החשיבות בהחלטה שהתקבלה היום בירושלים הינה הקביעה כי יש לראות את עליית השווי שמהם נהנו הנכסים מתוקפה של תוכנית תמ"א 38 כחלק מה"מצב הקודם" לצורך חישוב ההשבחה בנכס".

שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין ברכה על ההחלטה ואמרה כי "מדובר בהחלטה אמיצה וחשובה של ועדת הערר בראשות עו"ד בני זלמנוביץ' ואני מברכת על כך. מבחן ההשבחה צריך להיות מבוסס על מבחנים שמאיים, על ההשפעה האמיתית שיש לתוכניות השונות על שווי השוק בפועל, ולא על פי הגדרות משפטיות תיאורטיות שמביאות לתוצאות לא סבירות כדוגמת זו של ועדת הערר בת"א. אני מקווה שגישתו של עו"ד זלמנוביץ תהיה המובילה בסופו של תהליך כי היא מציגה הבנה של המהות השמאית בקביעת היטלי ההשבחה ובעשיית צדק עם הנישומים".

עו״ד אריאל קמנקוביץ, המתמחה בתכנון ובניה והיטלי השבחה אמר כי "מדובר בהחלטה יסודית מאד, הבוחנת את הסוגיה מכל הזוויות. יש לה כמה ראשים, שבכל אחד מהם היא מתייחסת לטיעון שונה מדוע יש לחייב את הנכסים בהיטל השבחה – ומפריכה אותו.

"ראשית היא קובעת כי בהתאם לפסיקת העליון, הזכויות מכוחה של תמ"א 38 הן 'צפות' ומתגבשות לכדי זכויות ודאיות רק בעת מתן היתר הבניה. מצב זה לפי הוועדה לא השתנה עם אישורה של תוכנית ההתחדשות של רחביה, שעודנה משאירה טווח שיקול דעת רחב מאד לוועדה המקומית. כלומר מדובר עדיין בזכויות במדרג נמוך.

"אולם ההחלטה אינה עוצרת כאן ומתייחסת גם למצב שבו יוחלט בעתיד כי התוכנית היא תוכנית המקנה זכויות ברמת ודאות גבוהה. כאן מוצאת הוועדה כי למעשה מבחינה שמאית לא ניתן להצביע על עליית שווי משמעותית, ביחס למצב שקדם לאישור התוכנית, בשל הזכויות שכבר הקנתה תמ"א 38 . מסקנה זו נובעת גם מהשוואה לשכונות מקבילות, שבהן לא אושרה תוכנית התחדשות, ושווי הנכסים בהן דומה לזה של רחביה".