משרד השיכון ממליץ לסבסד התחדשות בפריפריה ב-6.5 מיליארד שקל; ביקורת חריפה באוצר

דוח המלצות הוועדה הבינמשרדית לעידוד התחדשות עירונית בפריפריה, אשר הוגש לשר הבינוי והשיכון זאב אלקין, מציע לסבסד את חידושן של כ-11 אלף דירות ב-570 ביישובים המאופיינים בסיכון ססמי גבוה, בסכום של כ-6.5 מיליארד שקלים לאורך 5 השנים הקרובות. זאת, לצד ההמלצה כי חברות בנייה שרוב פעילותן תהיה ביצוע מיזמי התחדשות עירונית בפריפריה, ישלמו מס חברות מופחת של 5% בלבד במקום 23%. שתי ההמלצות, לצד מספר המלצות כלכליות נוספות, זכו לביקורת של נציגי משרד האוצר בוועדה – ראש אגף התקציבים יוגב גרדוס, החשב הכללי יהלי רוטנברג ומנהל רשות המסים ערן יעקב, אשר פרסמו עמדה נפרדת שצורפה כנספח להמלצות הוועדה.

בראשות הוועדה, שהחלה דיוניה בחודש פברואר 2022, עמדו מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון אביעד פרידמן ומנהל הרשות להתחדשות עירונית אלעזר במברגר. עוד כללה הוועדה את מנכ"לי משרדי הפנים, התחבורה, הביטחון, מנהל מינהל התכנון , סגן ראש המועצה הלאומית לכלכלה ועוד.

ההמלצה על סבסוד התחדשות המבנים באה על רקע נתונים לפיהם מתוך 96 אלף יח"ד בבנייה רוויה ביישובי הגליל והנגב שנבנו שלא לפי תקן רעידות האדמה (ת"י 413),36 אלף ממוקמות ביישובים בעלי סיכון ססמי גבוה, בקרבה לשבר הסורי-אפריקאי. בניתוח כלכלי שנעשה במסגרת ההמלצות נמצא כי המימון הנדרש להשלמת הכדאיות הכלכלית לשם מימוש מיזמי פינוי-בינוי בפריפריה, עומד על 200 אלף שקל לדירה עבור כל יחידת דיור במצב היוצא (דירות התמורה של הדיירים בנוסף לדירות הקבלן הנמכרות בשוק). עוד נטען הדוח כי גם הטבות המס המוצעות לא יביאו את אותם הפרויקטים אך רף הכלכליות.

אביעד פרידמן, מנכל משרד השיכון ואחד משני יושבי ראש הוועדה (דן סבאח)

"לאור ריבוי המתחמים המחייבים התחדשות עירונית בערי הפריפריה מוצע לקבוע, לפחות בשנים הקרובות, כי המענקים ישמשו בעדיפות ראשונה, לטובת פרויקטים של פינוי בינוי במסגרת 1,900 המבנים המצויים ביישובים שבהם יש סיכון ססמי גבוה, ואשר על כן קיימת דחיפות מיוחדת בחידושם", נכתב, כאשר המנגנון שהוצע לצורך מתן ההטבות הוא חוק עידוד השקעות הון. עוד נכתב כי בשל היקף העלויות התקציביות של הליכים אלה, מוצע להתמקד בחידושם של 570 מתוך המבנים המסוכנים, הכוללים כ-10,800 דירות במצב הקיים. זאת בתקציב של כ-6.5 מיליארד שקלים, אשר מלבד בניית דירות התמורה יאפשר תוספת של 21,600 דירות, את שדרוג פני המרחב הציבורי והתשתיות ועוד.

הטבות מס, ערבויות והלוואות

עוד כולל דוח הוועדה שורה של הטבות מס שאמורות אף הן לתמרץ את פעילות ההתחדשות העירונית באזור הפריפריה, זאת במתכונת דומה להסדר הקיים כיום מכוח חוק לעידוד השקעות הון, הקובע הטבות מס ומענקים לטובת מפעלי תעשייה בפריפריה או עבור פרויקטים של שכירות ארוכת טווח.

בין היתר דורש האוצר את אי הגדלת דירות התמורה בפרויקטים שיזכו לתמיכה ממשלתית: "קידום של הליכי התחדשות עירונית במקומות חסרי כדאיות הינו למעשה השקעת כספים ציבוריים בהשבחת נכסים של אזרחים פרטיים. בעסקת פינוי בינוי , לרוב מקבל הדייר דירה חדשה הכוללת מחסן, מרפסת וחניה. גם ללא תוספת של מ"ר לגודל הדירה, ההשבחה הינה בסך של מאות אלפי שקלים"

הטבות אלו כוללות כאמור את הפחתת מס החברות ל-5% בלבד לתאגיד שעיקר פעילותו היא פינוי בינוי בפריפריה. המודל אף מאפשר לחברות בנייה שעיקר פעילותן במרכז הארץ, להקים חברות בת שעיקר פעילותן בפריפריה וכך ליהנות מההטבה. עוד מציע חלק זה בהמלצות להעניק מס רכישה מופחת של 0.5% על זכויות הבניה העודפות בפרויקט בפריפריה.

מקבץ המלצות נוסף נוגע לתחום המימון והליווי הפיננסי של פרוייקטים בפריפריה. "כיוון שבפריפריה, באופן טיפוסי, מדובר על פרויקט בעל שיעור רווח נמוך, צפוי כי גופים פיננסים יימנעו מלתת אשראי לפרויקט". לכן מציע הדוח שני פתרונות אפשריים – מתן הלוואת מזנין (הלוואה לצורך הגדלת ההון העצמי) "כאשר הגדלת ההון העצמי תאפשר לגורם הפיננסי להסתפק בשיעור רווח נמול יותר כתנאי לליווי הפרויקט". הצעד השני שהוצע הוא מתן ערבות לגוף המממן במקרה של חדלות פירעון של היזם.

ראש הרשות להתחדשות עירונית ויושב הראש המשותף של הוועדה אלעזר במברגר (יוסי אלטרמן וגיל מגלד)

"צר לנו על סירוב הצוות לבצע עבודה כלכלית משמעותית"

המלצות הוועדה הביאו כאמור לפרסום עמדה נפרדת של נציגי האוצר בוועדה, במסגרתה שללו כמעט את כל המלצותיה, ובכלל זאת את כלל המלצותיה הכלכליות. על ההמלצה למתן מענקים מתקציב המדינה לסבסוד הפרויקטים נכתב כי לא נעשתה עבודה כלכלית מספקת העורכת השוואה בין החלופות השונות, ובעיקר מול חלופת מיגון וחיזוק יחידות הדיור הקיימות, ללא תוספת דירות.

עוד טוען האוצר כי בפרויקטים נעדרי כלכליות, על דירות התמורה החדשות להיות בגודל זהה לדירות הוותיקות. "קידום של הליכי התחדשות עירונית במקומות חסרי כדאיות הינו למעשה השקעת כספים ציבוריים בהשבחת נכסים של אזרחים פרטיים. בעסקת פינוי בינוי , לרוב מקבל הדייר דירה חדשה הכוללת מחסן, מרפסת וחניה. גם ללא תוספת של מ"ר לגודל הדירה, ההשבחה הינה בסך של מאות אלפי שקלים. משכך יש לטעמינו צורך לקבל החלטות עקרוניות בנוגע לתקרת התמורות הניתנות לדיירים הזוכים למענק ממשלתי".

על המלצות הוועדה בתחום המיסוי נכתב כי "לעמדתנו, כלי מיסוי אינם הדרך לפתרון בעיית הכלכליות. עצימת עיניים בנוגע לפגיעה בהכנסות המדינה בצורה שאיננה מפוקחת ואשר קשה עד בלתי אפשרי לאמוד את ההפסדים בגינה, אינה פתרון". ולבסוף, גם הצעות הוועדה באשר לתמיכה במיזמי התחדשות בפריפריה באמצעות הלוואות וערבויות נשללה על ידי האוצר גם היא. "אין לנו אלא להצר על סירוב הצוות לבצע עבודה כלכלית משמעותית בנושא היתרונות הכלכליים הנובעים מקידום הליכי התחדשות עירונית לעומת החלופות", נכתב בדברי הסיכום, "בשל כך, יקדם משרד האוצר עבודה מקיפה בניסיון לאמוד את התועלות ואת ההשלכה הכלל משקית על מהלך שכזה".

כך או כך, במחלוקת בין משרד השיכון והרשות להתחדשות ובין האוצר, תצטרך להכריע הממשלה הבאה, אם וכאשר תקום.