פרוטוקול מסירה - המדריך השלם לשנת 2024

רכישת דירה היא ללא ספק אחת העסקאות המשמעותיות ביותר במהלך החיים של משק בית בישראל. רוכש דירה שהקבלן הודיע לו שדירתו החדשה מוכנה מקבל לידיו פרוטוקול מסירה, עליו יש לחתום בתור הסכמה לקבלת הדירה. ברוב המוחלט של הסכמי מכר של דירה מקבלן, הקבלן מתנה את מסירת מפתחות הדירה בחתימה על פרוטוקול מסירה אשר מנוסח על ידי הקבלן או גורם מטעמו.

הפרוטוקול הוא מסמך כתוב הנערך לרוב על ידי הקבלן , ובו מפורטים פרטי הדירה, מועד המסירה, מצבה הפיזי של הדירה, האביזרים המותקנים בה, המתקנים שלה וכל המצוי בה. בפרוטוקול מסירה הרוכש ראשי ואף מומלץ לו לעשות זאת - לציין כל הערה על ליקוי או אי התאמה לתכנית המקורית. הרוכש ראשי למנות איש מקצוע מטעמו כגון מהנדס, עורך דין לתביעות ליקוי בנייה, שמאי מקרקעין ועוד, על מנת לבחון את הדירה לפני חתימה על פרוטוקול מסירה.

באופן עקרוני, קבלנים מבצעים שני פרוטוקולים בעת מסירת דירה: הראשון הוא פרוטוקול מסירה ראשוני, והשני הוא פרוטוקול מסירת חזקה (פרוטוקול סופי),אשר מתבצע מספר שבועות (עד חודשים) לאחר מכן, וכולל את קבלת המפתח.

פרוטוקול מסירה ראשוני

פרוטוקול מסירה ראשוני מבוצע במרבית המקרים כמה שבועות לפני מועד מסירת החזקה בדירה עצמה. הפרוטוקול כולל סיור בדירה החדשה בליווי של נציג מטעם הקבלן , עוד לפני החיבורים של הדירה למערכות חשמל, מים וגז.

המטרה של פרוטוקול מסירה ראשוני היא איתור ליקויים ובעיות בדירה במהלך הבנייה, על מנת שהקבלן יתקן אותם בזמן ותהיה באפשרויות למסור את החזקה בדירה לידי הרוכשים עם מספר קטן ככל האפשר של ליקויים.

הרוכשים יכולים (ואף מומלץ להם) לצרף לסיור של פרוטוקול המסירה הראשוני מהנדס או חברת בדק בית מטעמם. עם זאת, לא כל הקבלנים מתירים זאת, כך שחשוב להכניס סעיף המתייחס לכך עוד בחוזה המכר.

בסיום הבדיקה, הבודק מפיק דו"ח בעל תוקף משפטי המכיל את כל הליקויים שאותרו, לרבות תמונות, הערות, תקנים רלוונטיים, המלצות לביצוע ועוד. לרוב הקבלן יתקן את הליקויים אשר צוינו במעמד הפרוטוקול הראשוני לפני מסירת המפתח, אך הוא לא מחויב לעשות זאת על פי חוק. הקבלן יכול לטפל בליקויים במסגרת שנת הבדק ותקופת האחריות, ולא בהכרח עד למועד המסירה.

לפי החוק, הקבלן חייב למסור נכס 'ראוי למגורים' אך החוק לא מפרט מה עומד מאחורי המונח באופן מפורט. על פי אנשי מקצוע, 'נכס שאינו ראוי למגורים' כולל ליקויים של רטיבות פעילה, חשמל לא פעיל, היעדר זרימת מים תקינה, צורך בעבודה מסיבית עתידית ועוד.

בסיום הפרוטוקול, הרוכש יידרש לחתום על מסמך המציין כי הנכס נבדק על ידו וכי הליקויים חשובים עבור הרכוש צוינו במסמך. אם הפרוטוקול בוצע עם בודק מוסמך, הפרוטוקול יהיה כפוף לדו"ח בדק בית מטעמו.

פרוטוקול מסירת דירה הוא מסמך המסכם את הפגישה והבדיקה – חשוב לציין כל ליקוי, ללא קשר לשאלה האם הצדדים מסכימים עליו או לא.

חשוב להבין כי במהלך הפרוטוקול הראשוני, ברוב המקרים אין חשמל בנכס משום שהוא עדיין לא עבר ביקורת של חברת חשמל, בחלק מהמקרים המטבח עדיין לא הורכב, במקרים מסוימים עדיין לא הורכבו כלים סניטריים, ברוב המקרים אביזרים כגון אינטרקום וכלים סניטריים יותקנו רק לקראת פרוטוקול המסירה הסופי.

בבדיקה של בודק מוסמך בפרוטוקול ראשוני טרום מסירה, הבדיקות כוללות: בדיקת התאמה לתכנית ולמפרט המכר (כולל מידות),אינסטלציה וכלים סניטריים כגון צנרת, ניקוזים, נקודות ביקורת ועוד, חשמל ותקשורת בהתאם לתקנים, בדיקת שקעים וארונות חשמל, הכנות נקודת גז, בדיקת מרכיבי אלומיניום (חלונות, דלתות, תריסים),בדיקת נגרות (מטבח, חדר אמבטיה),שיש ואביזרי מטבח, טיח וצבע, חיפוי חוץ, ריצוף (שיפוע, אריחים, פנלים, רובה, פגמים, גוון, חיפוי קירות חדרים רטובים, וידוא ריצוף וחיפוי רזרביים, עבודות איטום וליקויי רטיבות (באמצעות מצלמה תרמית ומד לחות),שלד המבנה, עבודות פיתוח וחצר, מחסן וחניות.

בדיקה מקיפה של דירה חדשה עוד בשלב הבנייה היא שלב חשוב מאוד. הזמינות של הקבלן לתיקון הליקויים (מבחינת פועלים חומרי בנייה וציוד) גבוהה מאוד, על מנת למנוע אי התאמות, מידות לא נכונות, בעיות בריצוף או בחיפוי הקירות, טיח וצבע, החלפת אביזרים, בעיות בחלונות ובתריסים, ועוד.

הוראת החוק לגבי פרוטוקול מסירה

מרגע החתימה על ההסכם לרכישת דירה חדשה מקבלן, ההתקשרות כולה כפופה להוראות חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973. חוק זה מגן על רוכשי הדירות מפני פגיעה ומגן על כספם, לצד הגדרת היקף האחריות של הקבלן באשר לבנייה ולאיכות הבנייה.

עם זאת, אין בחוק המכר (דירות) הוראה ספציפית לקיום או עריכה של פרוטוקול מסירה, כך שאין חובה לערוך אותו מצד הקבלן .

על פי הערכאה המשפטית אשר דנה בחוזים אחידים סביב נושא של חוזה מכר עם קבלן ופרוטוקול מסירה בפרט, נאמר כי הסדר בנושא עריכת פרוטוקול מסירה של דירה חדשה צריך לכלול מספר הוראות: לפני מסירת החזקה בדירה ורישום פרוטוקול מסירה, הקבלן מחויב לאפשר לרוכש דירה המבקש בכך לבדוק את הנכס ואת ההתאמה שלו למה שהוסכם בחוזה (מפרט טכני, תשריטים וכו'),על הקבלן או נציג מטעמו לרשום בפרוטוקול מסירה כל הערה של רוכש הדירה וכל ליקוי הדורש תיקון, וכי החובה של רוכש הדירה היא לבדוק את הנכס בתור 'רוכש סביר' ולא בעל מקצוע. על פי ההחלטה, אי ציון של ליקוי או פגם בפרוטוקול ימנע בעתיד מהרוכש להעלות את הטענות בדבר הליקויים שלא נרשמו, מלבד נסיבות המהוות עילה לביטול החוזה על פי החוק (ולא מדובר בפגם נסתר או אי התאמה שאי אפשר לקבוע עליה תנאי בהתאם לחוק). בנוסף, חשוב לדעת כי בזמן ביצוע פרוטוקול מסירה סופי אי אפשר לאסור על הרכוש לצרף מהנדס או חברת בדק בית לאיתור ליקויי בנייה ואי התאמות.

בית הדין לחוזים מציע פרוטוקול מסירה המהווה ברירת מחדל, אך ניתן לשנות אותו לטובת הרוכש במסגרת המשא ומתן בין הרוכש לקבל לפני רכישת הדירה. לכן, מומלץ להסתייע בעורך דין מקרקעין אשר יוודא כי חוזה המכר מתייחס לפרוטוקול מסירה בסעיפים הרלוונטיים וכי הסעיפים מנוסחים בצורה מדויקת ולא מצהירים כי פרוטוקול המסירה יהווה ראיה חד-משמעית לכך שהדירה נמסרה לרוכש לשביעות הרצון המלאה שלו.

תקפות משפטית של פרוטוקול מסירה

הנחת המוצא היא כי פרוטוקול מסירה הוא בעל משמעות משפטית ראייתית בלבד. הפרוטוקול יכול להוות אסמכתא או ראיה לטובת העמדת הדירה לרשות הרוכש, מועד המסירה וקיום או אי קיום של ליקויים או אי התאמות בדירה.

על מנת שקבלן, אשר שואף לסיים את הליך מסירת הדירה מהר ככל האפשר, לא יאיץ ברוכש ויוביל אותו לחתום על פרוטוקול מסירה שלא משקף את המציאות (וישמש יתרון משפטי ראייתי),חשוב כי הרוכש ישים לב בקפידה לכל הפרטים ואף יצרף אנשי מקצוע שיוודאו כי פרוטוקול המסירה משקף את המציאות.

חשוב להבין כי אם נעשתה הסכמה מראש בין הקבלן לרוכש על פרוטוקול מסירה בתנאי למסירת הדירה, על הרוכש לעשות זאת על מנת שלא להפר את ההסכם וההתחייבות החוזית.

התנהלות מומלצת לפני ובמועד עריכת פרוטוקול מסירה

מהרגע בו ידוע המועד של מסירת הדירה, על הרוכשים להתכונן למעמד. ההמלצה היא להגיע עם איש מקצוע מתחום הנדסת הבניין, אשר עורך בדיקה מקיפה לדירה ויספק חוות דעת מקצועית על הליקויים ואי ההתאמות המצויים בדירה, האביזרים, המתקנים, השינויים שביקשו הרוכשים להכניס בדירה והאם הדירה אכן ראויה למגורים. בנוסף לבדיקה של הדירה עצמה, מומלץ לבדוק את הרכוש המשותף של הבניין, חדרי המדרגות, המעלית, מיקום החנייה וגודלה וכל פרט אחר שהקבלן התחייב אליו בהסכם המכירה.

באופן כללי, חשוב להתייחס כבר בשלב המשא ומתן לניסוח סעיף פרוטוקול המסירה, לוודא קיום סעיף בחוזה שקובע כי הדירה תימסר רק לאחר קבלת טופס 4 (אישור אכלוס),להתכונן מראש למועד מסירת הדירה והחתימה על פרוטוקול מסירה, להגיע עם מומחה מהנדס בנייה למעמד המסירה, לכתוב הערות מפורטות על גבי פרוטוקול המסירה, לתעד היטב כל ליקוי, נזק או אי התאמה, לתעד התכתבות עם הקבלן , לקבל העתק של פרוטוקול המסירה ולתייק אותו, ולהתייעץ מראש עם עורך דין מקרקעין בנושא.

חשוב לזכור- פרוטוקול מסירה לא פוטר את הקבלן מההתחייבויות שלו

המשמעות של פרוטוקול מסירה היא ראייתית בלבד, כך שהחתימה של הרוכש על פרוטוקול המסירה אינה פוטרת את הקבלן מקיום ההתחייבויות על פי החוזה ועל פי חוק המכר.

בנוסף, חתימה על פרוטוקול מסירה לא הופכת דירה עם ליקויים חמורים לדירה ראויה למגורים. בבתי המשפט דנים בטענות של רוכשים מכוח חוק המכר, אך פרוטוקול אינו חלק מהחוק אלא ראייתי בלבד- וכל ראייה ניתנת להפרכה על ידי ראייה נגדית. בתי המשפט נותנים משקל לאופן החתימה על פרוטוקול המסירה, נסיבות עריכתו וההתנהגות של הקבלן במועד החתימה.

סיכום

לסיכום, פרוטוקול מסירה של דירה חשדה הוא מרכיב חשוב ויכול להוות מסמך מרכזי בהליך משפטי בין קבלן לרוכש דירה בכל הנוגע להיבט הראייתי.