מגרש לבניה עצמית מנהל מקרקעי ישראל - המדריך השלם לשנת 2024

אחת הדרכים הפחות מוכרות לרכישת קרקע היא השתתפות במכרזים המתפרסמים על ידי רשות מקרקעי ישראל (לשעבר מנהל מקרקעי ישראל). רשות מקרקעי ישראל היא הגוף הממונה על שיווק מקרקעי ישראל, ובהתאם לכך מנהלת ומוציאה מכרזים לשיווק מגרשים לבנייה רוויה ולבנייה עצמית. מקרקעי ישראל הם מקרקעין שאינם בבעלות פרטית.

המכרזים מפורסמים באתר הרשות וכוללים את חוברת המכרז בה מוגדרים התנאים השונים להשתתפות המכרז, תאריך הפתיחה וסיום חלון ההזדמנויות לרישום, מחיר המינימום ועלויות הפיתוח, שטחי המגרש ופירוט על המצב שלכם, לוחות זמנים וכל תנאי נוסף רלוונטי לרכישה במסגרת המכרז. לרשימת המכרזים של רשות מקרקעי ישראל.

רכישת מגרש במסגרת מכרז יכולה להיות רכישה של מגרש ליחידת דיור בודדת או לרכישה עם שותפים של מגרש עליו אפשר לבנות בטור או מבנה דו משפחתי. רכישה עם שותפים נעשית באמצעות הסכם שיתוף.

יתרונות וחסרונות ברכישת מגרש דרך מכרז רשות מקרקעי ישראל

רכישת מגרש עשויה להוות אפשרות טובה למי שמעוניין לבנות את הבית החלומות על פי תכנון אישי ומותאם לצרכים שלו, במקום לרכוש מוצר מוגמר.

אחד החסרונות הוא כי מדובר בהשקעה הדורשת תשלום מיידי של סכום כסף גדול ואשר אינה נושאת תשואה באופן מיידי, בשונה מרכישת דירה אליה אפשר להיכנס או להשכיר באופן מיידי.

מצידו השני של המטבע, מגרש לבנייה עצמית כולל פוטנציאל לעליית ערך משמעותית. בתים צמודי קרקע הם מוצר עם היצע מוגבל וביקוש גדול.

התחנות השונות מרגע פרסום המכרז ועד לקבלת הנכס ורישום הזכויות

מרגע פרסום המכרז ועד לזכייה בנכס ישנן תחנות רבות, כגון קריאה לעומר של חוברת המכרז, בחירת המגרש, ניתוח המחירים באזור, בדיקת זכויות הבנייה, חתימה והגשה של מסמכי המכרז.

לאחר הזכייה ועד לקבלת הנכס ורישום הזכויות ישנן תחנות נוספות, כגון תשלום לרשות מקרקעי ישראל, תשלום אגרות והיטלי פיתוח לרשות המקומית, חתימה על חוזה החכירה וחוזה תשתיות, דיווח למיסוי מקרקעין ולבסוף רישום הזכויות בטאבו.

ליווי של עורך דין מקרקעין ניתן לרוב בייעוץ משפטי לפני הגשת ההצעה וטיפול במסמכים הנדרשים מול הגופים הרלוונטיים ורישום הנכס לאחר הזכייה.

בחירת מגרש

מומלץ מאוד לסייר באזור בו נמצא המגרש עליו יש כוונה להתמודד במכרז, כדי להבין מהו המצב הפיזי של השטח. למשל, מגרש באזור הררי דורש פיתוח בעלות גבוהה יותר. בנוסף, יש לבדוק את הסביבה של המגרש ולבקש מהרשות המקומית מידע על אופי הבנייה וייעוד המגרשים השונים באזור. למשל, שטח בצבע חום או ירוק בשרטוט בסמוך למגרש, אומר שמדובר בשטח המיועד לשטח ציבורי או מבנה ציבורי.

בדיקת זכויות הבנייה

יש לבדוק מהן אפשרויות הבנייה הקיימות על המגרש ומה אומרת תכנית המתאר הקיימת באזור. בדיקה זו יכולה לספק מידע רב ערך בנוגע לזכויות הבנייה המותרות במגרש, תכסית הבנייה (השטח במגרש עליו מותר לבנות),אחוזי בנייה (השטח הבנוי המותר ביחס לשטח הכולל),קווי בניין (מרחק מהמבנה לגבולות המגרש) ועוד.

הגשת הצעה להשתתפות במכרז

על פי הנהלים של רשות מקרקעי ישראל , בכל מכרז נקבע מחיר מינימום שכל הצעה צריכה לעמוד בו. נכון ל-2022, מחיר המינימום בבנייה נמוכה עומד על 50% מאומדן השווי של המגרש. האומדן נקבע על ידי שמאי מטעם רשות מקרקעי ישראל .

לרוב, ההצעה במכרזים היא למגרש ספציפי, כאשר ההצעה הגבוהה ביותר על אותו מגרש מבין כל ההצעות מוכרזת בתור הזוכה. לעתים נערכים גם מכרזים בשיטה בה המשתתפים מציעים הצעה למספר מגדרים במקביל, כאשר בעל ההצעה הגבוהה ביותר יכול לבחור ראשון את המגרש, בעל ההצעה השניה בגובהה מוזמן לבחור את המגרש השני, וכו'.

על מנת לקבוע מהו המחיר המתאים והראוי לתשלום, כדאי לבדוק את המחירים הקיימים לבתים באזור, מחירים בהם נסגרו מכרזים קודמים ומה מחירי הקרקעות באזור, ככל האפשר. על בסיס מידע זה, כדאי להחליט מהו הסכום הריאלי לזכייה במכרז. חשוב לזכור כי ההצעה המוגשת לרכישה לא כוללת מע"מ או הוצאות פיתוח ותשלומים לרשות המקומית.

ערבות בנקאית במכרז על מגרש רשות מקרקעי ישראל

כל משתתף במכרז חייב לצרף להצעה ערבות בנקאית אוטונומית בשיעור של לא פחות מ-10% מסכום ההצעה שלו. יש לנסח את הערבות כך שיהיה אפשר לממש אותה כאשר בעל הצעה זוכה נסוג מההצעה שלו או לא מעביר את יתרת התשלום לאחר שזכה במכרז. במקרים בהם הערבות המצורפת להצעה לא עומדת בדרישות המכרז, ההצעה נפסלת. לכן, יש להקפיד על התאמת נוסח הערבות לדרישת המכרז.

תשלומים לרשות המקומית

התשלום במכרז עצמו הוא רק חלק מהעלות הכוללת. מעבר לכך, ישנן הוצאות פיתוח, אגרות מבני ציבור והיטלים שונים שהרשות המקומית גובה. אחד התנאים לזכייה במכרז ובהמשך לקבת היתר בנייה, הוא תשלום מלא של אותם היטלים ואגרות.

תשלומים לרשות מקרקעי ישראל

יש לבדוק האם התשלום על המגרש כפי שמופיע בהצעה מכסה את כל זכויות הבנייה שתכנית המתאר המקומית מאפשרת. במכרזים רבים, התשלום לרשות מקרקעי ישראל מכסה על אחוזי בנייה מסוימים, כך שאם רוצים לבנות בשיעור גבוה יותר, יש לשלם תשלום נוסף.

מס רכישה

בנוסף לכל התשלומים לרשות מקרקעי ישראל ולרשות המקומית, יש לשלם מס רכישה לרשות המיסים ברכישת מגרש מרשות מקרקעי ישראל.

אחד התנאים המחייבים לרישום הנכס על שם הרוכש הוא אישור על תשלום מס הרכישה. שיעור מס הרכישה ברכישת קרקע (בשונה ממס רכישה של דירה יחידהומס רכישה דירה שניה) הוא 6% משווי הרכישה. שוני נוסף הוא שברכישת קרקע, בניגוד לרכישת דירה, אין משמעות לשאלה האם לרוכשים יש דירה נוספת ושיעור המס הוא קבוע.

חשוב לזכור כי מס הרכישה מוטל גם על הוצאות הפיתוח החלות על המגרש ולא רק על התשלום עבור הקרקע עצמה. עם זאת, התשלום הוא על שווי עבודות הפיתוח שבוצעו במגרש נכון למועד הרכישה, ולא עבודות עתידיות.

משך בנייה על מגרש מקרקעי ישראל ותנאים למכירת הנכס

מכרזים רבים כוללים תנאים לעמידה בלוחות זמנים להוצאת היתר בנייה וסיום בנייה. לרוב מועד הסיום בהסכם חכירה מוגדר על 3-4 שנים, אלא אם נקבע אחרת בחוברת המכרז. בנוסף, במכרזים רבים ישנה דרישה המהווה חלק מתנאי המכרז על כך שרוכש המגרש לא ימכור את הנכס במשך מספר שנים לאחר הזכייה במכרז או לאחר סיום הבנייה.

סוגי מכרזים ואופן הגשה

קיימים מספר סוגי מכרזים, כך שחובה לשים לב לסוג המכרז אליו ניגשים לפעול בהתאם.

שיטת המכרז הפומבי

רשאים לגשת למכרז פומבי אזרחים תושבי ישראל וכן מי שעונה על הקריטריונים שפורסמו בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל מספר 371 מתאריך 16.2.1988 בנושא "הקניית זכויות במקרקעין לזרים". בנוסף, רשאים לגשת למכרז אזרחים בעלי מאפיין מסוים על פי תנאים שנקבעו במכרז, כמו תושבי המקום, מחוסרי דיור, בעלי אחוזי נכות ועוד.

המציעים במכרז משלשלים את ההצעה לתיבת המכרזים במרחב עד למועד האחרון המצוין בחוברת המכרז. ועדת המכרזים היא הגוף הבודק את ההצעות השונות והקובעת את זהות הזוכה, בהתאם לנהלים התקפים ברשות באותה עת. הזוכה במכרז רשות מקרקעי ישראל חותם לרוב על חוזה חכירה ישירה לטווח רחוק( 98 למגרש המיועד למגורים, 49 שנים לשער הייעודים). על פי החוזה, הוא מתחייב להשלים את הבנייה המיועדת בתקופת זמן מוגדרת. חוזה חכירה ישירה כולל זכויות עתידיות בקרקע והוא נחתם ללא הסכם פיתוח. עם זאת, בחכירה ישירה ייתכנו שווקים על פי הסכם פיתוח, לפי שיקול דעתה של הרשות.

בחוברת המכרז מפורסמת מפת הקרקעות, הערכת שמאי לשווי הקרקע ועלויות הפיתוח. בשיטת המכרז הפומבי מגיעים הצעה לשני מגרשים כאשר עלויות הפיתוח הן קבועות וההצעה היא על המחיר על הקרקע בלבד. לאחר הצעה על שני מגרשים ניתן לזכות רק באחת ההצעות, אם המחיר שהוצע היה הגבוה ביותר בהשוואה ליתר הניגשים למכרז ואשר נתנו הצעה על הקרקע הספציפית.

מרכז בשיטת הרשמה והגרלה לבניית עצמית למגורים

מעת לעת הרשות יכולה לפרסם, לפי שיקול דעתה הבלעדי, מכרזים לבנייה עצמית גם בדרך של הרשמה והגרלה. לעומת מכרז פומבי, בשיטה זו המחיר לקרקע ולפיתוח קבוע. לאחר ההרשמה נערכת הגרלה פומבית (או הגרלה לא פומבית בנוכחות עורך דין, רואה חשבון ונציגי ציבור). בהגרלה נקבעים הזכאים לקבלת מגרש לבנייה והסדר שעל פיו הם יכולים לבחור מגרש מרשימת המגרשים הכלולים בהקצאה.

להגרלה זו זכאים להירשם אזרחים תושבי ישראל בני 18 ומעלה, תושבים חוזרים בעלי אישור מתאים ממשרד הקליטה, תושבי חו"ל בעלי אישור על פתיחת תיק עלייה בסוכנות היהודית, או אזרחים בעלי מאפיין זהה על פי תנאים מיוחדים המוגדרים במכרז (תושבי המקום, מחוסרי דיור, נכין וכד').

המגרשים שלא העלו זוכים במכרזים ישווקו בחלק מהמקרים, לפי שיקול דעתה של רשות מקרקעי ישראל , בשיטת המדף במחיר המלא, לרוב לתקופה של 6 חודשים.

בשיטה זו המחיר לקרקע ולפיתוח הוא קבוע, ולכן התנאים ידועים מראש והזכייה תלוי במזל בלבד. הסיכון בשיטה זו הוא להיבחר בין האחרונים שיבחרו מגרש וכתוצאה מכך לקבל מגרש לא אטרקטיבי.

סיכום

לסיכום, רכישת מגרש לבניה עצמית מרשות מקרקעי ישראל היא אפשרות לרכישת קרקע בישראל, באמצעות השתתפות במכרזים אותם מפרשת הרשות מעת לעת. בביצוע פעולה זו, יש לעקוב אחרי רשימה של פעולות נדרשות וחיוניות לפני, במהלך מילוי מסמכי ההשתתפות במכרז ולאחר הזכייה.

קיימים מכרזים פומביים ומכרזים בשיטת רישום והגרלה.