כרמל שאמה הכהן: "הצדק עם היזמים – המערכת אטית מאוד"

"בכל הקשור לעיכובים הצדק עם היזמים – המערכת אטית מאוד, בעיקר בגלל מחסור בכוח אדם", כך אמר היום (ב') ראש עיריית רמת גן, כרמל שאמה הכהן, בפסגת הנדל"ן אילת של " מרכז הנדל"ן ", שנפתחה אתמול בעיר הדרומית בנוכחות מאות מבכירי הענף. הוא דיבר בפאנל שנערך תחת הכותרת "לצאת מהמבוך: איך צולחים את הסבך הבירוקרטי בהתחדשות עירונית?". בפאנל השתתפו גם המשנה ליועץ המשפטי לממשלה למשפט אזרחי, עו"ד כרמית יוליס; השמאי הממשלתי הראשי, אוהד עיני; יו"ר ובעלי קבוצת נרשא, אמין רמאל; יו"ר ועדת ערר מחוז תל אביב, עו"ד תמר עיני ורדון; ומנכ"ל קרדן נדל"ן , עמוס דבוש. את הפאנל הנחתה עו"ד קרן כהן בלחרסקי.

עמוס דבוש: "לפני שאנחנו מדברים על תיקוני חקיקה, בואו נדבר על לאן אנחנו הולכים כמדינה, ככלכלה. לפני שמדברים על חקיקה ומדיניות ותכנון - אם אין לראש עירייה מורים ואין לו בית ספר, אין מה לדבר על התכנון מסביב. יש דברים בסיסיים שלא עומדים בהם מספיק או שלא מתקיימים מספיק. זה אינטרס של כל השחקנים שהדברים הללו יהיו קיימים כבסיס לפני כל שאר הדברים – יזמים, ראשי רשויות, משרדים ממשלתיים. אם תהיה חקיקה שתאפשר להסדיר את כל אלה ביחד, אפשר יהיה לראות שינוי. שייתנו לרשויות המקומיות כסף, ושייתנו להן לעבוד מולנו - ולא ישלחו אותנו היזמים לרשויות הממשלתיות. זה לא התפקיד שלי".

רמאל דיבר על הקושי דווקא מול השלטון המקומי, ואמר כי "העירייה היא חסם. אני לא יודע אם היא בוחרת להיות כזו או שנכפה עליה. אין תיאום בין המדינה לראש העיר. אם ראש העיר חושב שמשהו טוב לו הוא הולך על זה, מחר מגיע מישהו אחר ומחליט אחרת והכל הולך לפח. אתה בתור יזם לא יכול לעבוד ככה ולעמוד בהבטחות שלך לדיירים. האם יש הבדל בין הצפון למרכז? יש פחות עומס, אז כן. זה יותר נוח גם לעיריות. מהנדס במכרז לא מספיק לעבור על כל התיקים והתוכניות שלו בזמן העבודה שלו, ובצפון יש פחות תוכניות ופחות לחץ".

אוהד עיני, כרמית יוליס, כרמל שאמה הכהן, תמר עיני ורדון, אמין רמאל, עמוס דבוש וקרן כהן בלחרסקי (רועי טפר)

שאמה הכהן הצדיק חלק מהטענות, ודיבר על הקושי המובנה שקיים בוועדות המקומיות: "העלינו את הסטנדרט של העיצוב בכמה רמות, ומי שלוקח לו זמן להסתגל לזה זו בעיה שלו. הדבר השני, בכל הקשור לעיכובים הצדק עם היזמים – המערכת אטית מאוד, בעיקר בגלל מחסור בכוח אדם. אתה רוצה לשלם כפול למהנדסים ואדריכלים? הממשלה לא מאפשרת לך. גם כשאתה תופס מישהו טוב, הוא יעזוב כי הוא יכול לקבל יותר בשוק הפרטי. הסכמי גג ושיווקים זה כיוונים נכונים – אבל אין כוח אדם שיאשר את זה. 

"אנחנו עקביים, ברורים ושקופים מאוד. הדיונים משודרים, וניקינו את כל מה שצריך לנקות בשביל היזמים. אני לא מכיר את כל המקרים האלה של הלוך-חזר-הלוך-חזור שאת (קרן) מדברת עליהם. אנחנו עושים כמיטב יכולתנו לקדם פינוי בינוי . המהנדסת ואגף ההנדסה עובדים קשה ושעות נוספות. אם מישהו לא מתיישר לפי הדרישות של המהנדסת/האדריכל זה מביא לגרירה. אני לא זוכר מקרה מהותי או סדרתי של דרישות לא ריאליות. יש מקרים יוצאי דופן. המהנדסת אומרת לי שהוועדה המחוזית טוענת שאנחנו יוצרים יותר מדי תוכניות".

עיני הסביר את השינוי שנעשה בתקן 21. לדבריו, "המטרה של התיקון היא לסייע לכלל השחקנים לבצע תוכניות על פי קריטריונים אחידים. הרווח היזמי והתמורה לדיירים לא נקבעים באופן חד משמעי בתקן. הוא כלי עבודה שמאפשר לכל השחקנים לראות תמונה רחבה. הוועדות המקומיות מגישות את התוכניות לוועדות המחוזיות, שפועלות לפי התקן – לפי הוראה של כרמית התקן יפורסם כחלק ממסמכי התוכנית. תקן 21 לא קובע שום דבר – הוא מציג את הרווח היזמי שנובע מתכנון מסוים, שמי שקובע אותו הם הוועדות ומוסדות התכנון. אני אומר לכרמל שאמה – התקן הוא בשבילכם ועבורכם". 

בנוגע לרווח היזמי, טען שאמה הכהן כי הבעיה היא במגמה הכללית בשוק: "גם אם טעית בעבר, השוק תיקן והיה רווחי ליזם. אם השוק ישנה כיוון, כל העבודה וכל התוכניות מלפני כמה שנים – יהיו הפסדיים ליזמים. פרויקטים יפלו אם הרווח ירד בכמה אחוזים בודדים. מה יקרה עם התב"עות שייפגעו מהשינויים בשוק? הן יחכו שיחזרו העליות? התב"ע מקבעת מספרים. בהתחדשות עירונית צריך להכות בברזל כשהוא על השולחן. אם השוק אכן ירד, אנחנו צריכים שהתקן יוכל לתת מענה". 

עיני ורדון טענה כי "צריך לתת לוועדות המקומיות את הכלים, הסמכויות וכוח האדם. אבל צריך לעשות את הדברים האלה בצורה מושכלת, כך שידעו מה לעשות - אחרת לא יהיה אפשרי לקדם שום דבר בפועל. מבחינת חלופת שקד, שנותנת סמכות לוועדות מקומיות להוסיף זכויות בתכנון, זה משהו שנצטרך לראות איך הוא פועל". 

יוליס אמרה בתגובה כי "בנוסף למתן זכויות לוועדות המקומיות, חלופת שקד תאפשר את עיקרון התוכנית+היתר. בנוסף, היא תאפשר עירוב של השטחים הציבוריים ואת השילוב של כמה מגרשים למתחמים, ובכך לאפשר תוספת של 15%. וכמובן מחכים לתשובה בשאלת הקומה הציבורית שתסדיר את המחלוקת בין היזם לרשויות המקומיות". 

עיני ורדון השיבה לה כי "התשובה האינטואיטיבית היא לכאורה כן. אתה מגיש תוכנית ומקבל היתר, ואין הקלות ואין הלוך-חזור. צריך לחשוב איך לכתוב תוכנית שתתאים גם במבחן הזמן וגם מבחינת נתוני המגרשים בתחום התוכנית. ככל שהתוכנית גדולה יותר, קשה יותר להתאים את התוכנית לכל המגרשים. יש פערים שונים גם ברמה התכנונית וגם בשאלת הזמן. ההקלות מזרזות את התכנון, האם ביטולן יעזור? נראה".

שאמה הכהן אמר בתגובה כי "אי אפשר להוסיף יחידות דיור בלי בתי ספר ותשתיות מגורים. אם המחיר להוספת עוד כמה יחידות דיור הוא תשתיות, ניקח היטל השבחה ".