ועדת הערר אישרה תמ"א 38 ברמת החייל למרות בעיות תחבורה: "אינטרס חידוש המבנים גובר"

ועדת הערר המחוזית של תל אביב קיבלה ערר שהגישה י.ע.ז יזמות. הוועדה הפכה את החלטת הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל אביב, שלא לאשר פרויקט תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה שמקדמת החברה בשכונת רמת החייל בצפון תל אביב, והחליטה לאשר את הפרויקט. זאת לאחר שמצאה כי הבעיות התחבורתיות שצפויות להיגרם ברחוב במתחם, שבגינן החליטה הוועדה המקומית על דחיית הפרויקט, לא מצדיקות את דחייתו. בעמדת הוועדה המקומית תמכו עשרות מתושבי השכונה שהגישו 50 התנגדויות לפרויקט.

ועד הערר, בראשות עו"ד אפרת דון-יחיא סטולמן, ציינה כי אכן מדובר ברחוב צר למדי, ולפיכך ברור שיש בו האטה מעת לעת, כגון בעת מעבר משאיות שירות, אך יש להתחשב בנתונים אובייקטיביים, ותוספת התנועה ברחוב היא מצומצמת - ולכן יש להעדיף את האינטרס של פרויקט התמ"א 38. "איננו מתעלמים מטענת המתנגדים שמדובר ברחוב צר מאוד, ולפיכך קיים קושי תנועתי מעת לעת. עם זאת, תוספת התנועה שתיגרם כתוצאה מאישור הבקשה מושא הערר היא מצומצמת, ונוכח האינטרס בחידוש מבנים... לא מצאנו שיש בתוספת זו כדי להצדיק דרישה יוצאת דופן ליצירת מעבר דרך חלקה פרטית סמוכה", נכתב בהחלטה. 

עוד כתבה הוועדה כי "אין ספק כי קידומו של תכנון מתחמי עדיף על תכנון נקודתי של כל חלקה וחלקה. תכנון נקודתי הוא אחד מחולשותיה הניכרות של תמ"א 38 . עם זאת, בהינתן שתמ"א 38 עדיין בתוקף, וניתן להגיש מכוחה בקשות בתחומי תל-אביב יפו, הרי שהכלל הוא כי ניתן להגיש בקשה במגרש נקודתי. אכן, יהיו נסיבות שבהן ראוי יהיה להתנות אישורה של בקשה בתכנון המתייחס ליותר מחלקה אחד". אלא שבמקרה זה, נכתב, "לא מצאנו כי מתקיימות נסיבות המצדיקות התניית אישור בקשות מכוח התמ"א בתכנון שיכלול כמה חלקות". 

בהחלטתה דנה הוועדה בשתי בקשות היתר במסלול הריסה ובנייה שנדחו על ידי הוועדה המקומית תל אביב. הראשונה היא של י.ע.ז, שהוגשה לבניין טורי הכולל שמונה יחידות דיור ברחוב הרוגי מלכות, שם מבקשת החברה לבנות בניין חדש שכולל 21 דירות בחמש קומות. הבקשה השנייה הוגשה על ידי תנופה בעיר מבית רם אדרת עבור מתחם סמוך, ברחוב גולי קניה, וגם היא לבניית מבנה הכולל 21 דירות במקום שמונה קיימות.

בין הסיבות שבגינן פסלה הוועדה המקומית את בקשת י.ע.ז היתה דרישה שההיתר יכלול מתן גישה לחניה בחלקה סמוכה. לטענת הוועדה המקומית, שיוצגה בהליך על ידי עו"ד דקלה מוסרי טל, מדובר בבקשות מכוח תמ"א 38 , ולפיכך יש לוועדה המקומית שיקול דעת רחב אם לאשרה, ובאילו תנאים. "בנסיבות אלה טוענת הוועדה המקומית שראוי כי תפעל מתוך ראייה כוללת ורצון להבטיח אפשרות לחיזוק המבנים שבסביבה, תוך שהיא מוודאת כי בסופו של יום יינתן פתרון תנועתי ראוי שיצמצם ככל שניתן את הפגיעה במרחב הציבורי".

י.ע.ז, בייצוגה של עו"ד מיטל טויסטר, טענה במסגרת ההליך כי הדרישה לזיקת הנאה (גישה לחניה) בחלקה הסמוכה נעשתה בניגוד לחוק, ואין חיוב חוקי לבעלי מקרקעין לתת זיקת הנאה גם בתמ"א 38. עוד טענה י.ע.ז שאין סיבות תכנונית לאפשר זיקת הנאה, מכיוון שלא מדובר בחלקה כלואה - שהגישה אליה אינה חופשית. בנוסף, טענה החברה שאושרה בחלקה סמוכה גישה לחניה מרחוב גולי הקנייה. כמו כן, נטען כי עבור מעבר לחניה נדרש אישור של 100% מבעלי החלקה שבה המעבר לחניה, והסיכוי להשיג זאת קלוש.

גם תנופה בעיר, בייצוגו של עו"ד שרון מונטיפיורי גילן, הציגה חוות דעת שמדובר ברחוב עם תנועה מעטה כי רובו וילות, וכי לא ניתן לחייב רמפה דו-נתיבית לשני הבתים כי מדובר בשני פרויקטים עם עלויות שונות ושלבי ביצוע שונים. כמו כן, טענה החברה שתכננה את הפרויקט לפי המידע שניתן לה, ולא היתה דרישה לתכנון תנועתי כולל.

ועדת הערר קבעה כאמור כי תוספת של תנועת כלי רכב שתיווצר בגין בניית 21 דירות של י.ע.ז - גם בהינתן שבעתיד תתבקש בקשה דומה בבניין הצמוד, אינה מהווה פגיעה משמעותית. גם לגבי החלקה הסמוכה של תנופה בעיר קבעה הוועדה כי תוספת התנועה אינה משמעותית. הערר של תנופה בעיר התקבל חלקית, כשטענותיה התחבורתיות התקבלו, אך טענות הוועדה המקומית לליקויים נוספים בבקשה התקבלו על ידי ועדת הערר, ולכן הוחלט כי הבקשה דרושה תיקון והגשה מחודשת לוועדה המקומית.