צפירת הרגעה למוכרי הדירות במרכז ת"א? סקר שמאי חדש מוצא כי תמ"א 38 כלל לא הביאה להשבחה

סקר שמאי שנערך לאחרונה ברובע 3 בתל אביב מוצא כי אין עליית ערך משמעותית כתוצאה מתמ"א 38 בתוכנית הרובעים בתל אביב, כלומר כמעט שאין השבחה שאותה ניתן למסות. מדובר בממצא חשוב, במיוחד על רקע חוות הדעת הדרמטית שפרסמה המשנה ליועמ"ש, עו"ד כרמית יוליס, לגבי החיוב בהיטל השבחה בעת מכירת דירות באזורים שבהם אושרה תוכנית המסדירה את יישומה של תמ"א 38 (תוכנית לפי סעיף 23). המשמעות היא כי אם יתקבלו ממצאי הסקר על דעתם של השמאים המכריעים, מוכרי דירות בתחום תוכנית הרובעים של תל אביב יחוייבו בסכומים זניחים של היטלי השבחה . את הסקר ערך שמאי המקרקעין רן וירניק, בשיתוף עם השמאי דני טרשנסקי, ממשרד קמיל-טרשנסקי רפאל. 

המחקר סוקר שני סוגי דירות: הראשון - דירות בבניינים שבהם אין זכויות בנייה נוספות מתוקף תוכנית רובע 3 ותמ"א 38, והשני - דירות בבניינים שבהם קיימות זכויות מתוקף תוכנית רובע 3. כדי להימנע מעיוותים, כל העסקות שנסקרו נערכו בדירות מגורים בבניינים ברחובות שקטים (ללא מסחר),הכוללים מעלית וחניה צמודה. כלל העסקות בוצעו מאמצע 2017 ועד סוף 2020, ושייכות לקומות התחתונות בלבד (עד קומה רביעית). בסך הכל התפרש המחקר על 18 בניינים מרובע 3 בעיר, שבתשעה מהם יש זכויות מתוקף תוכנית רובע 3, ובתשעה אין.

על פי ממצאי הסקר, שווי הדירות בבניינים הכוללים תוספת זכויות מתוקף תוכנית רובע 3 גבוה בכ-500 שקל למ"ר בנוי בממוצע, לעומת דירות בבניינים מהסוג האחר. בעוד שבדירות מהסוג הראשון נמצא כי המחיר הממוצע הוא 47 אלף שקל למ"ר, שווי הדירות מהסוג השני הוא 46.5 אלף שקל למ"ר. על פי הסקר, ניתן לייחס את הפרש השווי רק להשבחה שנבעה מתוכנית רובע 3, תוך שנכסי ההשוואה מדמים את השווי הראוי כשהוא מנוטרל מהשפעת תוכנית רובע 3, תמ"א 38 , מסמכי מדיניות, או ציפייה כלשהי לתוספת זכויות בנייה בגינם.

"נוצר פרדוקס: אם אני ממש את הזכויות האלה בהיתר - יש לי פטור; ואם אני מוכר אותם למישהו אחר שהוא יעשה את זה - אני צריך לשלם על הזכויות האלה. זו מציאות די מעוותת שנוצרה", אומר רן וירניק, ממשרד רן וירניק שמאות מקרקעין. "אז אמרנו שהיות שלכל אחד יש את התובנות שלו ברמה המשפטית לדבר הזה, בואו נראה מה קורה פה מבחינה שמאית. בשביל לראות את זה צריך לקחת דירות שנמכרו, שאין ספק שלא חלה עליהן תמ"א 38 ולא תוכנית הרובעים, לעומת בניינים שכן חלה עליהם תמ"א 38. בקבוצה הראשונה יש שני סוגים של בניינים: הראשון הוא בניין שנבנה אחרי 1980, והשני הוא בניינים בני שבע-שמונה קומות, כששם גם אין פוטנציאל תמ"א".

השמאי רן וירניק: "כל המודלים שהעירייה עשתה בנושא התועלות לא מחזיקים מים, כי אתה מגיע לשווי של דירה והחישוב הוא תיאורטי. אף אחד מהשמאים של העירייה לא היה מעריך אף אחת מהדירות לפי המודל הזה שהוא מעריך לצורך התמ"א. זה תיאורטי לחלוטין. המודל הזה הוא כישלון"

משרדו של וירניק הוא לא הראשון שמבצע סקר מסוג זה, והוא מסביר את ההבדל בין הסקרים: "הבעיה בסקרים אחרים היא שבדרך כלל בניינים שנבנו אחרי 1980, יש בהם מעלית וחניה, והם לא בניינים קלאסיים של תל אביב - בלי חניה וקומת קרקע. ואז שמאים שעשו את הסקר אמרו ניקח את האוכלוסייה של הבניינים הישנים הוותיקים וניתן התאמה לחניה, למיקום. ברגע שאתה עושה התאמות אתה מאבד את המובהקות של הסקר. אנחנו חיפשנו את הבניינים שיש להם מעלית וחניה והתוכנית חלה עליהם, ויש כאלה. פה אני משווה את אותה הדירה".

לדבריו, תוצאות של המחקר הן חד משמעיות: אין עליית ערך משמעותית כתוצאה מתמ"א 38. "מדובר על 500 שקל למ"ר ששילמו על הפוטנציאל, וזה כל הסיפור. הבעיה שלי בחישוב הקיים של התועלות זה שהוא לוקח המון הנחות. בסקר שלי אין הנחות - זה חומר גלם".

לבסוף, וירניק לא מסתיר את הביקורת הרבה שיש לו על המודל הקיים, ובעיקר על עיריית תל אביב. לדבריו, "כל המודלים שהעירייה עשתה בנושא התועלות לא מחזיקים מים, כי אתה מגיע לשווי של דירה והחישוב הוא תיאורטי. אף אחד מהשמאים של העירייה לא היה מעריך אף אחת מהדירות לפי המודל הזה שהוא מעריך לצורך התמ"א. זה תיאורטי לחלוטין. המודל הזה הוא כישלון. יש בו המון כשלים".