עצירת המחירים כבר כאן. השאלה אם מכאן יתחילו לרדת תלויה בגורם מרכזי אחד

לאחר מספר חודשים של מצב עניינים מוזר למדי, שבו מצד אחד הריבית עלתה בחדות ומספר העסקאות צנח בעשרות אחוזים, ומצד שני באופן פלאי המשיכו מחירי הדירות לטפס, בא מדד מחירי הדירות שפורסם אמש, והכניס קצת הגיון לשיגעון. תנאי השוק הקשים ובראשם התייקרות המשכנתאות, הצליחו בסופו של דבר לבלום גם את רוכש הדירות הישראלי, שלעתים נראה שאין מחיר שלא יהיה מוכן לשלם עבור דירה, ובעקבות זאת נאלצו גם היזמים ליישר קו עם המציאות.

ירידה של 2.4% במחירי הדירות החדשות, בניכוי דירות " מחיר למשתכן " שמחיריהן נקבעו מראש היא חתיכת דרמה. היא מעידה על כך שיזמי הנדל"ן למגורים למעשה כבר החלו להוריד מחירים בלי להתבייש, ואילו מי שעדיין "מחזיקים שריר" הם מוכרי דירות יד שנייה שממאנים לעת עתה להתפשר, ורק בזכותם הנתון הכולל של המדד הוא עדיין בכיוון עלייה, עם התייקרות מתונה של 0.3%. אפשר להבין זאת. אחרי הכל מוכרי דירות היד השנייה אינם נאלצים לשאת כיום בעלויות העתק של המימון שהתייקר, ואילו היזמים כן.

אז תמונת מצב לגבי מה שקורה כעת בשוק יש לנו, ועכשיו השאלה היא מה הלאה. עצירת המחירים יכולה לסמן התחלה של ירידה, והיא יכולה, כפי שכבר קרה מספר פעמים בעבר, גם לשמש כירידה לצורך עליה מחודשת, כפי שקרה כבר פעמיים במהלך העשור החולף. בשנת 2014 כזכור חווה השוק האטה חריפה בהמתנה לרפורמת "מע"מ אפס" שקרסה לבסוף – מה שנתן את האות להסתערות מחודשת על הדירות ולעליית מחירים מחודשת. את אותו האפקט חווה השוק בתקופת היציאה מהקורונה שהובילה לחגיגה של קרוב לשנתיים, עד אמצע 2022.

התסריט השלילי: המאניה שבאה אחרי הדפרסיה

האם גם עכשיו אנחנו נמצאים בתקופה שכזו? שני סימנים מדאיגים מבשרים שייתכן שכן. הראשון – הירידה הדרמטית בהיקפי הרכישות. ירידה מסוימת בהיקפי הרכישות לאור תנאי השוק היא טבעית ואף מתבקשת, אך בירידה כה חדה, של עשרות אחוזים ביחס לתקופה המקבילה, יש משהו לא בריא שמעיד על שוק מאני-דפרסיבי. ואם עכשיו הדיפרסיה, הרי שהמאניה - התפוצצות ביקושים חסרת שליטה מהסוג שהשוק הישראלי כבר מכיר היטב - בוא תבוא.

אם נצרף את שני הנתונים הללו יחד, הרי שלפנינו פוטנציאל לסערה מושלמת ביום שהמגמה תשתנה: מצד אחד - ריצה של הציבור שנמנע תקופה ממושכת מרכישה בחזרה אל השוק, ומצד שני - מחסור בהיצע דירות מספק שימתין לו. אך התסריט הזה רחוק מלהיות הכרחי

הסימן השני הוא דווקא טבעי מאד – מדובר בירידת היקף התחלות הבניה. לאחר שהענף עבד בקצב שיא בתקופת שיאי המכירות והגיע לקצב שנתי של 75 אלף התחלות בניה, הרי שנתוני הרבעון השלישי של השנה 2022 כבר הראו על ירידה וזו צפויה להיות חדה אף יותר כשיתפרסמו נתוני הרבעון הרביעי. ראשית, משום שהיזמים נוהגים בתבונה וכמו כל בעל עסק מצמצמים סיכונים בתקופות קשות, ושנית, משום השחקנים הקטנים יותר שבהם כבר לא מסוגלים כיום לבנות גם אם היו רוצים, בשל הקושי לגייס הון לרכישת קרקעות חדשות.

אם נצרף את שני הנתונים הללו יחד, הרי שלפנינו פוטנציאל לסערה מושלמת ביום שהמגמה תשתנה: מצד אחד - ריצה של הציבור שנמנע תקופה ממושכת מרכישה בחזרה אל השוק, ומצד שני - מחסור בהיצע דירות מספק שימתין לו.

התסריט החיובי: הטמעת כללי המשחק החדשים

אך התסריט הזה רחוק מלהיות הכרחי. רמת הריבית הנוכחית ממתנת מאד את הביקוש לדירות וסביר כי תמשיך לעשות זאת גם בעתיד, ככל שזו תיוותר בעינה. מי שיזדקק לדירה כמובן יבקש לרכוש אותה בסופו של דבר, אבל כבר לא בכל מחיר ועם רמת זהירות גבוהה מבעבר. למעשה הדבר שהשוק הכי זקוק לו כעת, הוא מעט יציבות בחוקי המשחק. לאחר 7 העלאות רצופות של הריבית על ידי בנק ישראל, לכלל השחקנים – קונים ויזמים - קשה להעריך לאן הדברים הולכים מכאן ולכן כל אחד עוצר בגזרה שלו. הקונים את הרכישות והיזמים את הבניה. כל עוד הרצף הזה יימשך, נמשיך לחוות את הקיפאון.

עצירתה של הריבית על הרמה הנוכחית, או על רמה מעט גבוהה יותר, תחזיר הן את היזמים והן את הקונים לפעילות, אך באופן מתון ובריא מבעבר תוך בחינת היכולות הכלכליות בהתאם לעידן החדש שבו לכסף יש מחיר. המדינה מצידה תמשיך לתמרץ את הבניה בעיקר באזורים שבהם היא מעוניינת ובעיקר בהתחדשות עירונית. בתסריט שכזה נראה המשך גלישה איטית של המחירים, שעודם גבוהים מאד, כלפי מטה לאורך תקופה, עד להתייצבות. ביחס לחלופות, זהו התסריט המועדף.