הסינדרלה מנתניה: כך הפכה שכונת קריית נורדאו ללהיט בקרב יזמי הנדל"ן

על הנייר, שכונת קריית נורדאו שבנתניה לא הייתה אמורה לעורר עניין מיוחד בקרב יזמי נדל"ן. השכונה הוותיקה, שאוכלוסייתה בחתך סוציו-אקונומי מהנמוכים בעיר, לא נראית כבחירה הטבעית לבני מעמד הביניים שמחפשים את דירתם הבאה. אך עם עובדות לא ניתן להתווכח, והעובדות הן שבשנה האחרונה הפכה השכונה לאחד הלוקיישנים החמים מבחינתם של יזמי הנדל"ן, בהן כמה מהחברות הגדולות והיוקרתיות בישראל, המקדמים בה עוד ועוד מיזמי התחדשות עירונית .

עם היזמיות שפועלות בשכונה נמצאות אפריקה ישראל  שמקדמת בה בניית 512 יחידות דיור, יובלים הבונה  872 דירות, י.ח. דמרי (627 יחידות דיור) קרדן וצמח המרמן (192 יח"ד), מטרופוליס שנבחרה לאחרונה במכרז דיירים לבנות 102 יח"ד, משהב ועוד.

אחד היזמים הראשונים שפעלו בשכונה הוא שומרי בן דוד, מנכ"ל בן דוד הרצל , חברת התחדשות המתמחה בנתניה. ב-2013 ביצעה החברה פרויקט ראשון בקריית נורדאו, ברחוב ש"י עגנון, במסלול תמ"א 38 חיזוק. "בעקבות הפרויקט הזה פנו עוד דיירים לחיזוק, ובהחתמות מול דיירים הגענו ל-208 דירות שרצו תמ"א 38, ואז עברנו למודל לפינוי-בינוי. לימים הכנסתי את יובלים ".

שומרי בן דוד, מנכ"ל בן דוד הרצל שביצעה את הפרויקט הראשון בשכונה לפני כעשור:  "היתרונות הם הקרבה לים ולכביש החוף. עם זאת, זו אחת השכונות עם האוכלוסייה החלשה בעיר. דיירים סרבנים יש פחות, רוב הדיירים הם בעלי הדירה והם פחות עסקנים מהמשקיעים. חשוב להם לצאת מהדירות הישנות ולחזור לדירות עם מרפסת"

את המשיכה של יזמים לשכונה מסביר בן דוד במיקום, שכולל קירבה לים ולכביש החוף. עם זאת הוא מציין כי "זו אחת השכונות עם האוכלוסייה החלשה בעיר, בדומה לקריית דורה, לנאות שקד ולסלע (רמת הרצל)".

עד כמה הדיירים עצמם מעוניינים בהליך ההתחדשות?
"דיירים סרבנים יש פחות, הרוב דיירים מקוריים, הם פחות עסקנים מהמשקיעים. חשוב להם לצאת מהדירות הישנות ולחזור לדירות עם מרפסת, אז הם יותר בודקים את ההתאמה של דירות התמורה לצרכים שלהם לעומת משקיעים".  בן דוד גם משבח את העירייה על האצת תהליכים. לדבריו, "מהרושם שלי, זו הרשות שעובדת הכי מהר. מנהלת המינהלת התחדשות עירונית דוחפת אותנו היזמים להגיש את החומר לעירייה, כדי לקדם אותו".

תוספת של 5,000 דירות

קריית נורדאו הוקמה בשנות ה-50 במטרה לספק דיור לעולים החדשים שהגיעו לעיר. השם המקורי של השכונה היה "דיור לעולה" ובהמשך שונה שמה ל"קריית נורדאו", על שם מקס נורדאו, מראשי התנועה הציונית. בשכונה יש שני בתי ספר וגינות ציבוריות, וכמעט שאין מרכזים מסחריים .עם התפתחות העיר, נבנו בסמוך לה כמה משכונותיה החדשות והחזקות של העיר, בהן אירוסים, אגמים, עיר ימים ורמת פולג. במרץ 2022 אושרה תוכנית מתאר חדשה לשכונה, שכללה תוספת של 4,900 דירות, כך שתגיע ל-11 אלף יחידות דיור בסך הכל.

על פי התוכנית, הבנייה החדשה תיעשה בבינוי המשלב בנייה נמוכה (מרקמית) של ארבע עד תשע קומות, ועד בינוי גבוה יותר של 36-18 קומות. עיקר הבנייה הגבוהה בתוכנית מתוכננת לאורך הרחובות המרכזיים: יצחק לבון, זלמן שניאור, בן גוריון, בר יהודה ורוטנברג. בחלק ממבני המגורים תוקם חזית מסחרית, וישולבו שטחים לצורכי ציבור לטובת חינוך, דת, קהילה, תרבות, בריאות ורווחה. עוד כוללת התוכנית כ-30 אלף מ''ר לשטחי מסחר, כ-10,000 מ''ר לשטחי תעסוקה וכ-124 דונם למבני ציבור.

שכונת קריית נורדאו בנתניה (By Hanay - Own work, CC BY-SA 3.0, https://commons.wikimedia.org/w/index.php?curid=35351926)

לדברי ראש מינהלת ההתחדשות בעיריית נתניה, עו"ד הדס מדליה, "קריית נורדאו נהנית מנגישות לאזורי התעשייה, ליציאה מהעיר ולחוף הים. השכונה הוקמה בשנות החמישים, כך שיש לה פוטנציאל ניכר להתחדשות עירונית".
 
מה הקווים שהנחו אתכם בהתחדשות עירונית בשכונה?
"תוכנית המתאר מציגה תכנון כולל להתחדשות השכונה כולה בראייה מערכתית נרחבת. ניתנו הנחיות להרחבת כבישים והסדרת דרכים חדשות, שבילי הליכה, שצ"פים חדשים ואזורים למבני ציבור ומוסדות חינוך שיתמכו בהתחדשות המבנים ותוספת יחידות הדיור. ייצרנו סדרי עדיפויות ונקבע בתוכנית כי המתחמים שיחודשו תחילה הם אלה שזקוקים הכי הרבה להתחדשות עירונית - שבהם הבניינים נבנו לפני 1980, עם שלוש-ארבע קומות".

עוד לדבריה, "היה לנו חשוב לקבוע בכל מתחם הקמת מבנים של עד עשר קומות לצד בנייה מגדלית, כדי לאפשר לתושבים בחירה בין סוגי הבניינים. כמו כן, נקבעו הוראות למרפסת גדולה לכל דירה, ולכל הפחות שני כיווני אוויר".

האם יש דרישות מיוחדות מהיזמים?
"הוועדה המקומית קבעה שכל יזם שפועל בשכונה יקים קרן תחזוקה לטובת כלל בעלי הדירות שעתידים לחזור לגור במתחם, כך שהיא תסייע בתשלום מסי ועד הבית בעשר השנים הראשונות".

אילו פעולות אתם נוקטים כדי להגן על תושבי השכונה?
"הם מלווים על ידי העירייה, באמצעות מינהלת שכונתית ייעודית שהוקמה לפני כחמש שנים, בסיוע משרד הבינוי והשיכון . מטרת המנהלת היא לסייע לתושבים לעבור את הליך ההתחדשות בהצלחה, עד שישובו לגור בבניינים החדשים. כך ניתן סיוע בהליך ההתארגנות המוקדם, ליווי בשלבי התכנון השונים, סיוע במציאת דירות בשכירות, קורסים לעוברים לגור במגדלים, כמו קורס תחזוקת מבנים גבוהים ועוד".

"בשכונות החדשות הצמודות רף המחיר גבוה"

הפרויקט שמקדמות יובלים כולל 872 יחידות דיור במקום 208 יחידות דיור שיפונו. בסך הכל ייבנו בו בשני שלבים, 14 מבנים, בהם מגדלים בני 24-18 קומות ומבנים בני תשע קומות, פארקים פתוחים ופרויקטים קהילתיים.

לדברי סמנכ"ל השיווק של יובלים , שימי מלכה, החברה הגיעה לקריית נורדאו בעקבות המחסור בקרקעות ועלות הקרקע במיזמי בנייה על קרקע פנויה, כמו גם המיקום של השכונה ביחס לעיר. "יש לה פוטנציאל - הקירבה לצירים ראשיים, למקומות תעסוקה, לאזור התעסוקה ספיר ולשכונות החדשות והחזקות, שבהן רף המחירים גבוה".

לקרדן, שבונה בשכונה בשיתוף עם צמח המרמן , יש תוכנית ברחוב כצנלסון שנמצאת בהפקדה להתנגדויות. הפרויקט כולל הריסה של שלושה בניינים ישנים בני 48 דירות, ובניית שני בניינים - אחד בן תשע קומות והשני של עד 30 קומות. בסך הכל יהיו בו 192 יחידות דיור. לדברי מנהל ההתחדשות העירונית בחברה, יוסי חזן, "קריית נורדאו היתה מהשכונות הראשונות שקודמו במהירות על ידי עיריית נתניה להתחדשות. בזכות זה ניתן היה להקים את הפרויקט בוודאות תכנוניות גבוהה מתוך הבנה של פינוי בינוי , ולכן בשל הוודאות התכנונית נכנסו לא מעט חברות יזמיות".

הוא הוסיף כי מבחינתו, "גם בתכנון של הפרויקט לקחנו בחשבון את צורכי האוכלוסייה הקיימת, ואנחנו גם עורכים סקרים. כך למשל, ראינו העדפה לבנייה בקומות לא גבוהות, כי יש שומרי מסורת".

השחקנית החדשה בשכונה היא מטרופוליס , שנבחרה לאחרונה לבנות 102 דירות. לדברי המנכ"ל, אודי בלום, הוא הגיע לשכונה  בין היתר מסיבות אישיות: "אני מכיר את האזור היכרות אישית, ויש לי כאן לא מעט שעות וימים. זו שכונה שמשוועת התחדשות עירונית , כדי לחדש את הבניינים הישנים, להכניס אוכלוסייה שונה ולחדש את האזור".

"הפרויקט הזה מהווה את כניסתנו לנתניה, עיר עם פוטנציאל רב להתחדשות עירונית. מחד יש שכונות שלמות שמשוועות להתחדשות, ומאידך הביקוש למגורים במרכז העיר גבוה. שכונת קריית נורדאו, שהוקמה בשנות החמישים, היא אחת מהשכונות הוותיקות והגדולות בנתניה. השכונה  נמצאת כאי ותיק בין שכונות חדשות המתפתחות סביבה, מה שהופך אותה לאטרקטיבית. אנו גאים ושמחים לקחת חלק בחידוש השכונה כחלק מתנופת הפיתוח שעוברת העיר נתניה בעידוד ראשת העיר."