גורו הנדל"ן אלחנן מגידוביץ': "כל תקופה היא תקופה נכונה לעסקה"

פרק נוסף של פודקאסט הנדל"ן "נדל"ן בראש צעיר" מבית מרכז הנדל"ן , והפעם מתארח בו ד"ר אלחנן מגידוביץ', ד"ר לנוירוביוכימיה, אשר מרבה לעסוק בנדל"ן להשקעה. הוא שוחח עם אליאור רביניאן, ממנהלי קהילת הצעירים של מרכז הנדל"ן ואנליסט בחברת אקרו נדל"ן, וסיפר על תחילת דרכו בשוק הנדל"ן, המסע לקניית הקרקע הראשונה שלו, עבודה מול משקיעים וטיפים לאנשי נדל"ן צעירים.

לצפייה:

להאזנה:

על העסקאות הראשונות שלו הוא מספר: "קיבלתי החלטה שאני מתחיל להשקיע כסטודנט. אמרתי 'יש לי קצת כסף אז אני אקנה דירה להשקעה בבאר שבע'. היה לנו משהו כמו 200 אלף שקל לי ולאישתי, וקנינו את הדירה הראשונה. היא עלתה לי בשן ועין, לא ידעתי איך דברים עובדים. ראיתי לא פחות מ-140 דירות עד שקיבלתי אומץ לקנות את הדירה הזאת, ועשיתי לא מעט טעויות, למשל קניתי אותה בכסף מלא ולא במשכנתה.

"השכרתי אותה, קיבלתי צ'קים ופתאום אני רואה בחודש הראשון שאני מפקיד 2000 שקל כל חודש וזה היכה בי. תוך חודש חודשיים הבנתי שאני רוצה לקנות עוד דירות אך לא היה לי כסף. ואז הבנתי את עניין המשכנתאות והמינוף. באותה תקופה אפשר היה לקנות נכסים ב-95 אחוז משכנתה, הנכסים בבאר שבע היו בסביבות ה200-250 אלף שקל, ותשואות של 16-18 אחוזים של תשואה גולמית שאם הייתי עושה את זה במינוף הייתי גם מגיע ל-40-50-60 אחוז תשואה. יש לך נכס ב-200 אלף שקל, והיית צריך להביא 20 אלף שקל בשביל שיהיה לך נכס. תוך חצי שנה היה לי כבר שלושה נכסים. אני לא עשיתי אף עסקה עם משקיעים, הכל מהכסף שלי ושל אישתי. כשאני נכנסתי לשוק זאת היה הנורמה בשוק. 12-14-16 אחוז תשואה.  היום אנחנו מדברים על שלושה וחצי אחוזים במקרה הטוב".

על הצפי לעתיד אמר: "שוק הנדל"ן הולך להשתנות. כל הגופים הגדולים, המוסדיים והיזמים דוחפים אותנו למודל של דירות להשכרה לטווח ארוך. הרבה חברה צעירים לא מצליחים לקנות דירות. אנשים עובדים, ודרך העבודה מפרישים לפנסיה. גופי הפנסיה דרך קרנות הריט קונות דירות להשקעה לשכירות ארוכת טווח. ואז מה שקורה זה שהחוסך מתגורר בדירה שהכסף שלו מימן אותה על ידי גוף הפנסיה והוא משלם את התשואה. ומי נהנה מזה? גופי הפנסיה. מי שלא יקנה דירות היום או בשנים הקרובות לא יהיה לא אפשרות לקנות עוד 10-15 שנים".

על הפעם הראשונה שהוא קנה מגרש  סיפר: "גרתי באזור באר שבע, אז אמרתי אני אתניע את האוטו ואני אתחיל לנסוע לקיבוצים והמושבים באזור ואשאל אם יש קרקעות למכירה . נסעתי למושב אחד שאמר שלא תיהיה הרחבה, המשכתי משם לקיבוץ אחר שאמר שתיהיה הרחבה בעוד כמה שנים, עד שהגעתי לאיזה קיבוץ שאמרו שבקיבוץ ליד יש הרחבה לך תדבר איתם. נסעתי למזכירות בקיבוץ ושאלתי אותם אם הם עושים הרחבה. ידעתי שאני לא יכול לומר להם שאני משקיע אז אמרתי להם שאני מחפש לגור שם. הם ממש התלהבו והם פרסו בפניי מפה ואת תשריט המגרשים. אמרתי להם שאני דוקטור הם מאוד התלהבו, ואמרו לי 'תבחר מגרש'. ידעתי שאני מעדיף כמה שפחות שכנים, שיהיה לי נוף פתוח ומגרש פינתי, אבל כל המגרשים הפינתיים היו תפוסים, והיה פנוי רק ברצועה המרכזית, הנמצאת בין שתי רחובות, שכן מימין שכן משמאל וממולי יש כן ברחוב. שאלו אותי למה אני מבואס? אמרתי להם תקשיבו חשבתי שאני יכול לבחור מגרש יותר מעניין. אמרו לי 'המגרשים שבחרו פה זה המגרשים שבחרו בני המשק. יכול להיות שחלק מהם יוותרו, ואז אתה תהיה הטלפון הראשון. אחרי שנה וחצי קיבלתי טלפון ואמרו לי התפנה מגרש עם נוף פתוח לשדות. בסוף המגרש שקניתי לא היה להשקעה ואני גר בו עד היום".

על הכנסת משקיעים בעסקאות הוא פירט: "מתי אנחנו הולכים למשקיע? כשאין לנו כסף. השאיפה היא לא לעבוד עם שותפים. למה? כי תמיד יהיה בעיות. תחשוב על דבר כזה כמו במכרזי רמ"י. אתה מביא שותף והוא מגיש הצעה על שמו ואתה על שמך זה מסוכן כי זה לא חוקי זה תיאום מכרזים. עכשיו אתה צריך לשכנע מישהו שישים כסף במגרש שרשום על שמך, זה אומר רמה גבוהה של אמון. אם עושים שותפויות כאלה זה עם קרובי משפחה, מאוד קשה להביא שותפים בחוץ כי אחרי שבנאדם שם כסף דברים יכולים לקרות. מגרש זה לא עסק מניב. קודם כסף, אחרי זה משקיעים ואז המכרז. גם הרבה קורה שאחרי שאתה מעניין מישהו והוא אומר לך כן, אתה זוכה במגרש ואז המשקיע מתחרט. משקיעים זה לא כזה פשוט, לדעתי יותר קשה מהבנייה.
על סקרי שוק הוא אמר: אתה צריך להחליט מראש אם אתה רוצה למכור את הנכס או שיהיה עסק מניב כהשכרה. אם זה אזור של משפחות אז אתה תרצה שזה יתאים למשפחה. אתה צריך לדעת מי הקהל שלך. קודם כל בסקר שוק אתה צריך להבין את המכרז. אתה צריך להסתכל על המכרזים הקודמים, ואם אין ביישוב אז להסתכל על היישובים ליד ולהבין האם האופי של המכרזים ביישוב ליד מתאים ליישוב שלך. לעשות את ההתאמות הנכונות. הטריק הכי גדול הוא לא כמה עולה בסביבה, אלא לדעת להשליך את זה לפי המחיר מינימום של המגרש שאתה רוצה לזכות בו. אני לפעמים מנסה להשתלב ברשימת הסטנד ביי. פעם נפלתי על שלושה שקלים. זו לא צביטה בלב, כי אתה יודע שלא פספסת במאה אלף שקל. זה אומר שעשית עבודה טובה וזה רק עושה לך בוסט כדי שתזכה בפעם הבאה. הכי חשוב זה להגדיל את סיכויי הזכייה".

את השיחה קינח מגידוביץ' עם טיפים לדור הצעיר: "כל תקופה היא תקופה נכונה, השאלה היא מה עושים. גם אם עלו הריביות ומחירי הנכסים בשיא, צריך לעשות עבודה טובה ולחפש את הנכס הנכון. בנדל"ן הכסף הגדול בא עם השנים. כל החלטה שאתה מקבל צריך להסתכל עשר שנים קדימה. אם אתה נשאר באותו מקום, זו החלטה לא טובה. אם אתה במקום יותר טוב אז תבחר בזה. יש כאלה שעושים אקזיטים, זה מאוד מסקרן אנשים. קונים דירה מתחת למחיר שוק, משפצים אותה ועושים 150 אלף שקל רווח. אם היית מחזיק את הדירה עשר שנים ועושה פינוי-בינוי, היית עושה מיליון שקל. כשבוחנים עסקה הם עושים את זה על בסיס העבר ועל בסיס ההווה. זה לא נכון. אתה צריך להסתכל מה היא תיהיה בעוד עשר שנים.

"השוק משתנה לפעמים. אבל יכול להיות ששווקים ממצים את עצמם. לפעמים משקיע צריך להשתנות ולעבור שכונה אפילו אם זה מחוץ לאזור הנוחות שלך. אני משנה אזור אם אני חושב שהמחיר יכפיל או ישלש את עצמו בתוך עשור. תמיד תחשבו רחוק, נדל"ן זה שנים".