740 דירות חדשות: הופקדה תוכנית התחדשות גדולה בקריית מנחם בירושלים

ועדת המשנה להתחדשות עירונית החליטה השבוע להפקיד את תוכנית ההתחדשות העירונית ניו איסלנד בירושלים: התוכנית מוקמת בפאתיה הצפוניים של שכונת קריית מנחם, בין הרחובות איסלנד מדרום והנרייטה סאלד מצפון.

מדובר בתוכנית  פינוי בינוי שכוללת עשרה מבנים שבהם 80 יחידות דיור, שנבנו בשנות השישים של המאה הקודמת ברחוב איסלנד בעיר. התוכנית מתפרשת על 20.86 דונם. במקומם יוקמו 740 יחידות דיור, ש-20% מהן יוקצו להשכרה ארוכת טווח, בשלושה מגדלים בני 39-33 קומות, ועוד שני מבנים בני עשר קומות.  התוכנית כוללת פארק ציבורי, 1,800 מ"ר לתעסוקה ו-2,000 מ"ר למסחר. בנוסף, יוקצו 3,000 מ"ר לשטחים ציבוריים עירוניים הכוללים בית ספר, שישה גני ילדים, ועוד מעונות יום ובתי כנסת. בעלי הדירות הישנות בתוכנית, יקבלו שתי עבור כל דירה ישנה.

התוכנית הופקדה בכפוף, בין היתר, לתנאים הבאים: יצירת מגרש ששטחו 4.5 דונמים לטובת מבנים ומוסדות ציבור, המאפשר בין היתר, הקמת בית ספר; ושטח של כחמישה דונמים לרשת מעברים ציבוריים וגינות, תוך הבטחת נגישות מיטבית והליכתיות בין רחוב הנרייטה סאלד לרחוב איסלנד. תנאי נוסף הוא שמסמכי התוכנית יתוקנו, כדי שישקפו את תמהיל השימושים בהתאם למדיניות הרק"ל, כך שהיקף השטחים המוצעים למגורים בתוכנית לא יעלה על 75% מהיקף הבינוי לכלל השימושים. התוכנית תציע היקף בינוי של 1,200%, בהתאם למדיניות הבינוי לאורך צירי הרק"ל. תנאי נוסף הוא שייקבע בהוראות התוכנית כי לפחות 20% מיחידות הדיור יהיו קטנות, ששטחן לא יעלה על 55 מ"ר (עיקרי+שירות).

התוכניות הוגשה על ידי עיריית ירושלים וינון מגזימוף, בעלים שותף של תב"ע קפיטל - חברת התחדשות עירונית שהוקמה לפני שנתיים. החברה מציעה תוכניות בשם בעלי הדירות. לדברי מגזימוף, "תב"ע קפיטל מקדמים תב"עות לפינוי בינוי מטעם בעלי דירות במודל חברתי, במטרה למקסם את התמורות של בעלי הדירות על ידי ודאות תכנונית וקיצור הזמן לכסף ליזם". התוכנית הוכנה בשיתוף עם משרד האזריכלים ביטמן בן צור.

הוא מבהיר כי, "ככה בעצם בעלי הדירות נכנסים למשא ומתן מול יזם רק כשיש להם ודאות תכנונית לגבי מה שאפשר לקבל. כיום בעלי הדירות חותמים מול היזם לפני שהם יודעים מה הולך להיות. בזמן הזה של התב"ע, שלוקח כמה שנים, ערך הדירות עולה משמעותית. אז היזם כביכול מתחיל עם רווחיות של תקן 21, אבל מסיים אחרי התב"ע עם 30%-40% הון לפעמים. אנחנו רוצים להשאיר את השליטה והכוח בידי בעלי הדירות, ואז התב"ע תהיה שלהם ותהיה להם אפשרות לעשות עסקאות קומבינציה עם החברה היזמית".

מה הרווח שלכם?  
"יש לנו שלוש אפשרויות: או שאנחנו לוקחים 3% משווי הפרויקט, או שאנחנו נכנסים כשותף עם חברה יזמית שתיבחר על ידי הדיירים, או שאנחנו נותנים הצעה כחברה יזמית וממשיכים במודל החברתי, שבו בעלי הדירות יבחרו רק את הקבלן ".

הפרויקט בניו איסלנד הוא הראשון של החברה שאושר להפקדה, אבל יש עוד פרויקטים שכבר נקלטו, בהם אחד במתחם מקור ברוך שכולל מגדל בן 37 קומות. לתב"ע קפיטל יש 3,000 דירות בתכנון, כולן בירושלים.

מגזימוף צעיר ביחס ליזמים אחרים בענף, בן 24 בלבד, אך הוא החל את דרכו בתחום הנדל"ן כבר כשהיה נער: "אני צעיר אבל כבר שבע שנים בתחום. ניסיתי לתווך עסקה בין סבא שלי, שהיה לו בניין במחנה יהודה, ליזם שהיה אבא של חבר שלי, בתמ"א 38. אמרו לנו לעשות את הבדיקות התכנוניות. האדריכל ביקש 30 אלף שקל, השמאי עוד 10,000 שקל. הבנק כמובן לא רצה לתת לו הלוואה. ואז הצגנו להם את ההסכם עם היזם, שאם סוגרים את העסקה מקבלים כסף. הבנק וידא ונתן את הכסף. עבדנו שמונה חודשים על הפרויקט הזה, ויום לפני החתימה סבא שלי החליט לבטל את העסקה, כי אבא שלו בא אליו בחלום ואמר לא להרוס את הבניין. כיום אני היזם של התוכנית לפני היתר, דרך החברה, רק כדי לסגור מעגל. הפרויקט אומנם כלכלי, אבל לא מתקרב למספרים של פרויקטים אחרים שהחברה מקדמת. 

"אחרי זה עבדתי בחברה יזמית כעוזר מנכ"ל. למדתי את התחום. אחרי הצבא פתחתי סטארט-אפ שנועד לחשב כדאיות כלכליות בכמה שניות. נסעתי לחו"ל לשנה, ואז הבנתי שהמתחרים נמצאים הרבה קדימה. כשחזרתי לארץ התחלתי לארגן עסקאות והבנתי שאני לא נותן שום ערך חוץ מתיווך. ראיתי שהיזמים מציעים כולם את אותה ההצעה, ובוחרים יזם רק לפי הזהות שלו - לפי מי יש יותר גדול, מי עשה יותר פרויקטים. דרך פרויקט איסלנד יצרתי את המודל החברתי".

הוא מספר גם על מהירות ההפקדה בפרויקט איסלנד: "ב-22 לאוגוסט 2022 קלטנו את התוכנית, ב-14 למרץ השנה קיבלנו את ההפקדה. יש לנו 70% מהחתימות. גם מי שלא חתם אוהב את הפרויקט ורק מחכה לאישור התב"ע".