אוהד עיני על המטרו: השאלה אם לפצות על לקיחת שטח תת-קרקעי אינה שמאית אלא ערכית

עשרות שמאים הגיעו אתמול (ג') לאירוע במסגרת "פורום הנדל"ן" של חברת המימון רובי קפיטל, המארח את בכירי עולם הנדל"ן. מנכ"ל רובי קפיטל, יעקב ניצן, פתח את האירוע והציג את האורח המרכזי, השמאי הממשלתי הראשי, אוהד עיני. עיני דיבר על הנושא שמעסיק את השמאים ועולם הנדל"ן בכלל - שווי הנדל"ן בסמוך לתחנות המטרו, וההשפעות של הפקעת נכסים לטובת הפרויקט.

לדבריו, פנו אליו כדי שיבדוק את האפשרות לתביעות עתידיות בגין פגיעה כתוצאה מחפירה במנהרות תת-קרקעיות, הפוגעת בקרקע העילית. עיני הוסיף שהוא מתייעץ בעניין עם קודמו בתפקיד, אייל יצחקי, ושומע חוות דעת מקצועיות נוספות בנושא.

לפי עיני, נקודת המוצא של הקווים המנחים בנושא היא שהאדם סביר יעדיף לא לקנות דירה אם כמה עשרות מטרים מתחתיו מבצעים חפירה תת-קרקעית לטובת הפרויקט. הוא העמיק בסוגיה והציג את הדילמות. אחת מהן היא אם יש פגיעה בשווי כשחופרים מנהרה מתחת לקרקע. לפי השמאי הממשלתי, יש ספק אם פגיעה מתחת לקרקע מקנה עילה לפיצוי לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה. ואילו ככל שיש פגיעה מתחת לקרקע - ההשבחה בגין הקירבה לתחנת המטרו מפצה על כך. 

"לבעלים פרטיים אין אפשרות שימוש במצב הקיים. במצב הסופי יש השבחה , שהיא הקרבה למטרו", הסביר עיני, שסקר את הנושא מניסיונו בעבודה על המנהרות המשמשות לתחבורה: מנהרות הכרמל, כביש בגין (50) בירושלים וכביש 16 בירושלים. לדעתו, השאלה אם יש לפצות אדם על לקיחת שטח תלת ממדי תת-קרקעי אינה שמאית אלא ערכית.