"צריך לנצל את התקופה המשברית הזו לאיתור הזדמנויות"

פרק נוסף של פודקאסט הנדל"ן "החזית העירונית" מבית מרכז הנדל"ן , והפעם מתארח בו רון מזור,  עד לאחרונה השמאי הראשי של בנק לאומי וכיום בעל משרד עצמאי. הוא שוחח עם מוטי ויזל, מנכ"ל חברת Vcell ייעוץ ואסטרטגיה על שוק הדיור ושוק המשרדים, השלכות הריבית, טיפים ליזמים ועל השאלה המתבקשת היכן להשקיע כיום.

לצפייה:

להאזנה:

על שוק המשרדים אמר מזור: "בהחלט תקופה מאתגרת, תקופה שכמותה לא ידענו, תקופה המאלצת אותנו העוסקים בנדל"ן להסתכל על הדברים קצת שונה. ההכרה וההבנה של הדינמיקה והתהליכים בשוק הנדל"ן על הסגמנטים השונים שלו היא מאוד משמעותית לכל העוסקים בענף. אני אתחיל בסגמנט המשרדים, כי שם אנו רואים יותר מכל את התהליכים קורים. 2021 היתה שנה פנומנלית שלא ראינו כמותה ושברה את כל השיאים האפשריים, 20 אחוז ומעלה. בעוד שבתוך תל אביב ראינו עליות גדולות, ככל שהתרחקנו ראינו עליות קטנות יותר, חד ספרתיות ואף נמוך מכך. ב-2022 המגמה התהפכה לנו מול הפנים. בלב תל אביב אנחנו פתאום רואים ירידת מחירים.

"יש שני תהליכים מרכזיים עליהם אני יכול לשים את היד שגרמו לכך, והם שוק ההייטק שפרץ בשנת 2021 ומדיניות הריבית. הריבית אפשרה למשקיעים לקחת הלוואות באפס ריבית ומשם להשקיע בשוק המשרדים. החל מאפריל 22 התחלנו בתהליך של עליית ריבית, שוק ההייטק נכנס לסוג של משבר שאנחנו נמצאים כרגע בעיצומו ושני התהליכים שהובילו את עליות היתר פתאום התהפכו ומובילים למצב הפוך. לדעתי צריך לנצל את התקופה המשברית הזאת על מנת לאתר את המקומות בהם יש הזדמנויות".

על עליית הריבית והתחזיות המשתנות אמר מזור: "השינויים והדרמות משנים מהקצה לקצה כל תחזית אותה. לדוגמה עליית הריבית הקרובה – הצפי היה שהיא תעלה בחצי אחוז. פתאום, הבוקר התבשרנו על נפילת בנק בארה"ב. הדבר הזה שינה לגמרי לא רק את התחזיות שלנו, אלא גם את התחזיות של הנגיד האמריקני. כל תחזית, אינטליגנטית ככל שתהיה, הופכת ללא רלוונטית מהר מאד. קח את אותה התחזית לפני ארבעה ימים, התחזיות היו שונות לגמרי. לבוא ולומר היום אני חושב שהריבית תתייצב או דברים בסגנון כזה, זה יומרני. אבל ההבנה הזאת שבעתיד הקרוב אנחנו נחיה בסביבת ריבית גבוהה מתחילה לחלחל".

מזור נשאל מה היה ממליץ ליזם כיום כדי להשתפר, וענה כי יש "להכיר קודם כל בעובדה שהעולם שבו אנחנו חיים משתנה לנגד עינינו. ככזה, צריך לבחון את ההשקעות שלנו בצורה אחרת. אם מימון היה מפיל לך עסקת נדל"ן בעבר, כנראה שהעסקה לא הייתה מספיק טובה. היום מימון זה חלק מאוד משמעותי בכל עסקה. היום המימון קובע. צריך להיות ער למצבי השוק המשתנים. היכולת הזאת תוביל אותך גם בעסקה הבאה".

על השאלה באילו תחומים הוא היה ממליץ להשקיע כיום, מזור ענה כי "זה כל כך לא נכון להצביע על סגמנט מסוים ולומר אם הוא נכון או לא נכון. הרעיון הוא לבחון את מגוון האפשרויות שעומדות מולך ברגע נתון, לנתח את הדברים החשובים לך ואת הפרויקטים הספציפיים, ולבחור את הסגמנט הטוב ביותר עבורך. ההסתכלות אמורה להיות דיפרנציאלית, בוחנת לעומק. על בסיס היכרות של השוק כפי שהוא התנהג עד כה ועל בסיס תחזיות לאן אנו הולכים מפה. שוק המגורים הוא הרבה פחות תנודתי משוק המשרדים. זה לא בהכרח נותן יתרון לשוק המגורים כי צריך לבחון איפה העסקה ומה המטרות שלך. השוק המסחרי לדוגמה, הוא מאוד תלוי צריכה וצמיחה במדינת ישראל. הלוגיסטיקה ששברה שיאים בתקופת הקורונה, יש איזה התפכחות. בכל מקרה זה תלוי מצב".