"בשנים הקרובות נראה יותר פרויקטים שלא מתממשים בגלל העדר רווחיות נאותה ליזמים"

"תמיד היו פרויקטים שלא הגיעו לכדי מימוש, אך בשנים הקרובות נראה יותר פרויקטים כאלה. התופעה הזו התגברה מאוד בשנתיים האחרונות, עקב עליית מחירי הקרקע במכרזי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י)", כך אמר היום (ב') מנכ"ל קרסו נדל"ן, דן פרנס, בכנס "פסגת ההתחדשות העירונית 2023" של מרכז הנדל"ן ומדלן.

הוא דיבר בפאנל "החלומות באוויר, המספרים באדמה – מה מונע מהפינוי-בינוי לפרוץ?", שבו השתתפו גם מנכ"לית אביב ייזום, דפנה הרלב, סגנית יו"ר מטה התכנון הלאומי, שירה ברנד, יו"ר הוועדה המחוזית מרכז, עו"ד מיכה גדרון; ראשת העיר אור יהודה, ליאת שוחט; ומנהל מחלקת ליווי פרויקטים בגמא, חגי שליאכטר. את הפאנל הנחתה עו"ד דנה בירן, שותפה ומנהלת תחום התחדשות עירונית במשרד עו"ד פירון.

לדברי פרנס, "זה דחף לא מעט יזמים שלא השתתפו בתחום הפינוי בינוי להיכנס אליו. יש כמה גורמים שמייצרים פה את הסיכון של אי מימוש פרויקט. הפרויקטים האלה נמשכים הרבה מאוד זמן מהרגע שהיזם נכנס לפוזיציה מחייבת ועד שהתב"ע מאושרת והיתר הבנייה מגיע. הבעיה עם תקן 21 היא ביישום שלו. תקן 21 שמאושר בוועדה לא אומר שום דבר - עלויות נמוכות מידי, אין התחשבות בעלויות ארגון, עלויות משפטיות, ובספו של דבר אתה מגיע לדו"ח אפס והפערים גדולים מאוד".

"לשים את תקן 21 בצד ולבדוק את כושר הנשאיה של הקרקע"

ברנד: "ההנחיה שיצאה בספטמבר אומרת בצורה ברורה לשים את תקן 21 בצד ולבדוק קודם מה כושר הנשיאה של הקרקע - זה הפרמטר הראשון. תתייחסו לתכנון הנכון לאותו מקרקעין. אני בטוחה שבעוד שנתיים-שלוש נראה קצב משמעותי יותר. יש לנו בעיה ברישוי שאנו מבינים אותה, אך המעבר מהתוכנית לתכנון מפורט ואחר כך להיתר בנייה לוקח זמן. אנחנו עושים מאמצים לקצר את הזמנים, ואפשר להיות אופטימיים. בשנים הקרובות יהיה ניתן לראות הרבה יותר היתרים".

שוחט: "כל הזמן עושים הכללה של ראשי הערים נגד התחדשות עירונית . אני מייצגת את אור יהודה - אחת הערים שבהן התחדשות עירונית נמצאת בראש סדר העדיפויות. אבל אני מבינה ראשי ערים שלא תומכים בזה בשל בעיות של תשתיות או מימון. אנחנו מנסים למזער נזקים בשלבי התכנון והביצוע. אני מובילה את המאבק בסעיף קרן הארנונה בחוק ההסדרים. חתמתי על הסכם גג בידיעה שהכסף שאקבל יממן את יחידות הדיור החדשות, ולא ייתכן שאני עמדתי בהתחייבויות שלי והמדינה באה ואומרת 'את הכסף שהבטחתי, אני לוקחת לטובת מדינת ישראל'. יואילו שרי הממשלה לממן את הרצון שלהם לעודד הקמת יחידות דיור ברחבי הארץ, ויעמדו בהסכם איתי".

גדרון: "מבחינה פורמלית, מי שרוצה להגיש תוכנית לוועדה המחוזית יכול להגיש, ואז שזה יעבור לוועדה המקומית. במלים אחרות, אפשר לעבור את הוועדה המקומית. בפרקטיקה כשאני אומר את זה ליזמים, הם אומרים לי 'לך תריב עם הוועדה המקומית, כי יחפשו אותך בסיבוב בשלבים מאוחרים יותר'. זה דברים שאני לא יכול לפתור. כשתוכניות הגיעו אליי תוך דילוג על הוועדה המקומית, אז הוועדה המחוזית העמידה את הוועדה המקומית על בעיותיה בשלב התכנון. זה חלק מהפוליטיקה הפנימית. יזם צריך לדעת לתמרן בין כל הכוחות שבשטח. אנחנו נאשר את מה שנכון לאשר מבחינת כמויות. כיו"ר ועדה מחוזית, אני לא רוצה לדפוק את היזם. אולי שהשמאי הממשלתי יפרסם טווח מידי שלושה חודשים בשביל השמאים המחוזיים".

שוחט: "אני פועלת על בסיס פסק דין אשדר . אני לא יודעת איך רשויות אחרות עושות את זה. החלטנו במועצת העיר לאפשר 50% היטלי השבחה לפרויקטים בצפון העיר. יש לי פרויקט התחדשות עירוני גדול בדרום העיר, תחת הגבלות נתב"ג של רעש וגובה. זה פרויקט ברמה הלאומית, ולכן יש מטלות ציבוריות שהם מכורח התוכנית עצמה".

גדרון: "קודם כל צריך להבחין בין מטלות שהם בתוך התוכנית לבין מטלות מחוץ לתוכנית. גם אם מגיעה אליי תוכנית שבה הופקע שטח לצורכי ציבור, זה מגיע אליי אחרי שהיזם כבר הסכים לתת את זה לרשות המקומית. הנושא הזה חייב להיות מוסדר".

השמאי הממשלתי: "יצא שתקן 21 קבע טווח, אך זו לא כוונת המשורר"

"פוליטיקאים מייצגים את הציבור והם צריכים לקבוע מדיניות. מי שקובע בסוף זה ועדות התכנון, והשמאים מסייעים להן", כך אמר בכנס השמאי הממשלתי הראשי, אוהד עיני. הוא השתתף בפאנל "מאבקי התכנון בפינוי-בינוי: מי יושב על ההגה – המתכננים, השמאים או הפוליטיקאים?", שבו השתתפו גם מנכ"לית מינהל התכנון לשעבר, דלית זילבר; מנכ"לית אפריקה התחדשות עירונית , רונית אשד לוי; מנכ"ל עמרם אברהם , נועם גרייף; המהנדס ושמאי המקרקעין משה פרידמן; עו"ד מור גור וראש עיריית הרצליה, משה פדלון. את הפאנל הנחה עו"ד זיו כספי, שותף מייסד במשרד גינדי כספי ושות '.

לדברי עיני, "תקן 21 בא לתת מענה לסיטואציה שקרתה, שבה הוצעו תוכניות והן לא התממשו בשל אי יכולת כלכלית. יצא שתקן 21 קבע איזשהו טווח, והיה מינימום ומקסימום, אך זו לא כוונת המשורר. אני מזכיר שכתבנו בסעיף הראשון של תקן 21 שהתכנון מוביל".

זילבר: "ברור לנו שכל הדו"חות השמאיים הם כלי, אבל הדבר המוביל זה בעיקר התכנון. אנחנו לא שומרים לעצמנו זכויות כדי שנוכל לתת אותם במסחרה אחר כך. לכן מבחינתי, קודם כל התכנון צריך לבחון מה הדבר הכי נכון מבחינת זכויות בנייה. בהקשר של המטרו מדברים על זכויות עצומות, והדו"ח השמאי הוא כלי עזר. ברגע שעברנו מהתכנון הנקודתי לתכנון המפורט, אנחנו צריכים להתייחס לעירוב שימושים ודגש על התשתיות".

פרידמן: "אני רואה את הדברים אחרת. אין לי מחלוקת שהתכנון מוביל. הבעיה שלי היא שמאלצים תוכניות לא כלכליות שמתקדמות, והמערכת מכניסה אותן בכוח למסגרת של רווחיות. מי שזוכר את תקן 21 המקורי, מ-2012, הוא הראה את השמאי כתפקיד חשוב, וכתוב במפורש בתקן שצריך לבדוק כדאיות כלכלית. תקן 21 עשה כמעשה דיכטר. חריקת בלמים, פליק פלאק לאחור והשמאי מחוץ לתמונה. איפה השינוי ברווח היזמי? כולם יודעים שהסיכון עלה. אם הסיכון עלה - הרווח היזמי צריך לעלות".

גרייף: "אני חושב שהמלה 'מאבק' לא נכונה. יש אתגרים ויש קושי. הקושי הוא מצד הרשות המקומית, בשל היעדר מוטיבציה לנושא, ונושא הריבית שרק עולה. יש המון אי ודאות, וזה לא מאבק - זה אתגר. בנושא היזמי והמלונות זה מאתגר, אך אנחנו נצא מזה".

אשד לוי: "אנחנו לא חווים את זה כמאבק, אבל יש איזשהו קושי בתפישת המציאות. יש תפישה שליזמים יש רק דבר אחד בראש. פינוי בינוי זה משהו שכולם חיים אותו, וזה בסופו של דבר בא לעשות טוב לתושבים שגרים בבניינים ישנים ורוצים לשנות את זה. יש רשויות שבהן זה מורכב. חלק מהטענה היא שמחירי הקרקע יעלו, ואנחנו כיום בשוק שהולך ומשתנה, ואי אפשר להתעלם מזה".

גור: "בסוף זה כל מקרה לגופו, אין פה נוסחה. יש פה מעין סינרגיה שצריך לייצר, ואנחנו צריכים להוביל את זה באספקט שלנו. כיום כל אחד חושב שהדירה שלו היא עולם ומלואו, ורוצה לייצר את המקסימום. התכנון עצמו והמחוז שבו נמצאים הם אלה שקובעים. יש פה קצת אנומליה מבחינת השמאים. צריכים ללכת על המקסימום של המקסימום, כי רק ככה זה יקרה".

זילבר: "חייבים לפתור את משבר התשתיות. אנחנו מכפילים את האוכלוסייה ואין פתרונות לתושבים. יש כאן בעיה שצריך לממן ולבצע, וזה אחד החסמים המרכזיים, כי גם האנשים רוצים לגור במקומות מרכזיים. אנחנו חייבים ללכת לפתרונות מגוונים הרבה יותר".

עיני: "אני מנסה לדמיין מה יקרה אם בית המשפט יחליט לבטל את תקן 21. המטרה של תקן 21 היא לסייע, ואני שומע מהשטח שזה איום ונורא. אני שומע שלא רק צריך שהוא יישאר, אלא שיעוגן בחקיקה. תקן 21 זה כלי חשוב. אני רוצה להבהיר שהתקן לא מדבר על חובת ההרחבה ב-12 מ"ר. בית המשפט עדיין לא החליט אם הוא דן בנושא, ואנחנו מחכים לתשובה שלהם במאי. הכלי נותן כוח שמצביע על הכדאיות הכלכלית, ואומר שברגע שהשמאים אומרים שזה כדאי, זה עובר לתכנון. אני מדבר עם יזמים והם אומרים שזה עובד. אני חושב שצריך לתכנן לפי כמה שהקרקע יכולה לשאת, לפי המגבלות הקיימות בשטח. בלי קשר לזה יש את היטלי ההשבחה, שלא באים לתקן את התכנון".

גור: "בסופו של יום, התקן חשוב מאוד. בנושא היטל ההשבחה, אנחנו צריכים לייצר את האיזון הזה, כי הכספים האלה מיועדים לציבור. אני חושב שזה בעצם המתכון הנכון, אבל צריך לייצר את הוודאות. רק ככה זה יעבוד. זה חשוב מאוד לפינוי בינוי וכדי לייצר את התמריצים לכולם. זה כרוך בעבודת גם סביב תקן 21".