העירייה רצתה להתנות אכלוס דירות בקידום בניית שטחי תעסוקה סמוכים. מה קבעה המועצה הארצית?

תוכנית בנייה שכוללת תנאי אכלוס לדירות מגורים נדרשת להתחשב בהשפעות שעשויות להיות לה על רוכשי הדירות, שמסתמכים על מועד המסירה הצפוי של הנכס הנרכש. התחשבות זו נעשית במקביל לחובות המוטלות על היזם ועל הרשות הרלוונטית, ועל אלה להנגיש ולתכנן את המבנה בהתאם להוראות החוק. בטווח שבין דברים אלה, דן בית המשפט בשיקולים השונים.

במאמר זה נסקור את החלטתה של ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, שדנה בשיקולים המוטלים על מוסד תכנון ובנייה לקביעת תנאים לאכלוס דירות מגורים. זאת במטרה למנוע מצב שבו רוכשי הדירות יהיו בני ערובה. 

נסיבות המקרה:

עסקינן בהתנגדויות שהוגשו בשתי תוכניות - תוכנית א׳ ותוכנית ב׳. 

במסגרת הפקדת תוכנית א׳, הוגשה התנגדות מהנדסת העיר, שבה נכללו הסוגיות הבאות: בתוכנית לא הוגדרה שלביות ביצוע. משמע, מרבית המגרשים בתוכנית לא יכולים להתממש באופן עצמאי ותלויים בהשלמת רשת הדרכים של התוכנית. לכן, יש לבצע התאמה לתשתיות והשלמת דרכי גישה. בנוסף, לא הוגדרו תנאים לאכלוס, שכן חלק מהותי מפיתוח הפרויקט הוא הוספת שטחי תעסוקה. על כן, יש להגדיר בתוכנית תנאי לאכלוס המגורים - נדרשת השלמת השלד והמעטפת של מבני התעסוקה והמסחר.

ועדת המשנה להתנגדויות דחתה את ההתנגדויות האמורות מהטעמים הבאים: בעניין השלביות, נפסק שהוצאת היתר בנייה עלולה להתעכב למועד לא ידוע, ועל הרשות המקומית להקים את התשתיות בהתאם להתקדמות הבנייה. בעניין הגדרת תנאי האכלוס, נפסק שמדיניות הוועדה המחוזית היא שאין לקבוע תנאים לאכלוס. הסיבה לכך היא היווצרות מצב שבו אכלוס דירות מתעכב לאחר שנמכרו לרוכשים פרטיים, שמוצאים עצמם בני ערובה לטובת מימוש מטרת הקמת מבני התעסוקה, וזאת מבלי שיש להם יכולת להשפיע על ביצועה של מטרה זו.

העוררת, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, מבקשת לקבוע שהשלמת ביצוע דרכי הגישה למתחם תהיה תנאי לאכלוס. לטענתה, אי שלביות תוביל למצב שבו רוכשי הדירות יקבלו דירה שאין אליה גישה ראויה. בעניין תנאי האכלוס, נטען כי יש לקבוע שתנאי לאכלוס מבני המגורים יהיה השלמת שלד מבני התעסוקה. זאת מחשש שהיזמים ישלימו את בניית מבני המגורים בלבד, ולא יממשו את שטחי התעסוקה.

מנגד, הוועדה המחוזית טוענת שאין מקום להתנות את אכלוס המבנים בביצוע הדרכים, והרשות המקומית האחראית על ביצוע הדרכים צריכה לדאוג לכך שהדרכים ייסללו עד למועד האכלוס. בעניין השלביות, נטען מנגד שבמסמך המדיניות שהוועדה המקומית עצמה אישרה - לא מופיעה התניית אכלוס. 

במסגרת הפקדת תכנית ב׳, ההתנגדות מטעם מהנדסת העיר זהה בעיקרה להתנגדות בתוכנית א'. זו מבקשת לקבוע כי שלביות ביצוע בתוכנית והתניית תנאי לאכלוס המגורים תהיה בניית שלד ומעטפת של מבני התעסוקה והמסחר. בנוסף, ביקשה מהנדסת העיר לתקן את רשימת השימושים המותרים בקומות הציבוריות שבמקרקעין המיועדים למסחר ותעסוקה. ועדת המשנה להתנגדויות החליטה לדחות את ההתנגדות בנושאים האלה – התניית אכלוס בהשלמת ביצוע מבני תעסוקה והמסחר, ובסיום דרכי גישה. גם ההתנגדות בעניין תיקון רשימת השימושים והוספת שימושים לשטחים הציבוריים נדחתה על ידי ועדת המשנה, בטענה שמשרדי ממשלה אינם יכולים להיחשב שימוש ציבורי. 

מכאן הוגשו שני עררים, שהדיון בהם נערך במאוחד. 

החלטה:

נדחו טענות העוררת, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, כפי שיפורט להלן. נדחתה הטענה בעניין הדרישה להשלמת בניית שלד מבני התעסוקה כתנאי לאכלוס. נפסק שאין חשש שהיזם לא יקים את מבני התעסוקה לאחר שיוציא להם היתר. היזם שילם וישלם סכום רב עבור מבנים אלה, והאינטרס הכלכלי שלו הוא אכלוסם. 

התקבלה טענת היזם שמשיקולים כלכליים, ייתכן שמימוש ההיתר לתעסוקה יתבצע רק לאחר שיימצאו שוכרים למבנה, הואיל ושטח זה עשוי לשמש מגוון רחב של שימושים. 

כמו כן, התקבלה טענת הוועדה המחוזית כי הצבת תנאים לאכלוס מבני מגורים עשויה להוביל למצב שבו רוכשי הדירות עלולים למצוא עצמם בני ערובה. ועדת הערר קבעה כי על מוסד התכנון והבנייה הקובע תנאים לאכלוס דירות מגורים, להתחשב בהשפעות השליליות, הכלכליות והחברתיות. גם אם חוק המכר (דירות) מעניק סעדים שונים בגין עיכוב במסירת הדירות, זה מצב שאינו רצוי. לכן אין להוסיף תנאי לתוכנית שמציב דרישה להשלמת שלד מבני התעסוקה, כתנאי לאכלוס מבנה המגורים.

גם הדרישה להתנות את אכלוס דירות המגורים בהשלמת דרכי גישה נדחתה. שכן האחריות על סלילת דרכי גישה למתחם נתונה בידי הרשות המקומית. בעניין ההתנגדות המבקשת להוסיף שימושים נוספים בשטחים ציבוריים, נפסק שאין לאפשר זאת. שכן שיעור שטחי הציבור בתוכנית נמוך יחסית, ויש להעדיף צרכים ציבוריים המשרתים באופן ישיר את התוכנית, על פני צרכים ציבוריים המשרתים את כלל תושבי העיר.

(ערר (מטה) 77/21 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בת ים נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה תל-אביב)

הכותבת היא עו"ד דניאלה רבינוביץ, ממשרד גינדי כספי ושות ', המתמחה בנדל"ן תכנון ובנייה, בסיועו של יוסף מינץ (טרום מתמחה)