"בלי המשולש הקדוש – דיירים, יזם, ועירייה – אף פרויקט התחדשות לא יוכל לצאת לדרך"

פרק נוסף של פודקאסט הנדל"ן "נדל"ן בראש צעיר" מבית מרכז הנדל"ן , והפעם מתארח בו עו"ד מורן גור, מומחה להתחדשות עירונית. הוא שוחח עם אליאור רביניאן, ממנהלי קהילת הצעירים של מרכז הנדל"ן ואנליסט בחברת אקרו נדל"ן, וסיפר על תחילת דרכו בשוק הנדל"ן, על בעיות תוכנית תמ"א 38 ועתידה, כדאיות כלכלית של התחדשות עירונית בפריפריה ואירוע קריסת הבניין ברחוב סרלין בחולון לפני שנה וחצי - שזעזע אותו.

לצפייה:

להאזנה:

על תחילת דרכו אמר: "ב-2002 סיימתי בטכניון לימודי שמאות מקרקעין וניהול נכסים. זה היה מיד אחרי הצבא, היינו אני ובערך 40 אנשים בני 50+ שכבר סיימו את הקריירה. התחלתי את לימודי השמאות לפני החוק שחייב תואר, ועשיתי את המסלול ההפוך - קודם לימודי שמאות המקרקעין ורק לאחר מכן לימודי המשפטים. הראייה הראשונית שלי היתה שאני אתמקד בשמאות, ותוך כדי אשלב את המשפטים כי כל שמאי צריך גם שיהיו לו כלים משפטיים, אבל מהר מאוד מצאתי שדווקא האספקט המשפטי מושך אותי יותר ועשיתי סוויץ'.

"כעורך דין, השתמשתי בכלים השמאיים שלי כדי לייצג לקוחות שלי בתחום המשפטים ההתחדשות העירונית. כל מי שרוצה לגעת בעולם הנדל"ן אני חושב שכדאי ללמוד לימודי תעודה כמו לימודי שמאות. אני חושב שזה משהו חשוב. זה המון כלים חדשים, בין אם זה הנושא של מדידות וקונסטרוקציה, ומשפט עם סטטיסטיקה, כלומר אתה ממש מקיף בצורה מאוד ממוקדת הרבה מאוד נושאים שבסוף אתה נחשף אליהם בפרקטיקה בעבודה בתחום הנדל'ן. באופן כללי, אני חושב שכל בן אדם שעושה תואר כזה או אחר צריך שיהיה לו עוד כלי שייתן ערך מוסף נוסף, כל אחד לפי מה שמדבר אליו".

על תמ"א 38 הסביר כי "תוכנית תמ"א 38 עד היום לא באמת הוכיחה את עצמה. כידוע לנו השבר הסורי אפריקני לא באמת מתמקד ברוטשילד בתל אביב או באזורי הביקוש אלא באמת באזורי הפריפריה, ששם יש ביקוש נמוך יותר. הערך בפריפריה נמוך ואז יש קושי לייצר את תהליך ההתחדשות וצריכים להיות מאוד יצירתיים. היום אנחנו רואים עצירה משמעותית של התהליך, ובטח לא דומה למה שהיה לפני 10 שנים או 12 שנים, ולכן זה יצר מצב מאוד מעניין כי מבינים שבלי איזון ראוי של תשתיות ושטחים ציבוריים לא ניתן לקדם הליך של התחדשות עירונית בצורה מושכלת ונכונה. גם ראשי הערים שעומדים בראש הוועדות המוניציפאליות לא באמת יתנו את האוקיי לתהליך. אז נוצר מצב שחייבים לשים דגש בתוכנית שכזו לכל האספקטים, גם הציבוריים, כדי להתמודד עם אותו משולש קדוש – דיירים, יזם, ועירייה, שנותן את הפתרון לכולם. אחרת פשוט לא יצא שום דבר מזה".

על האם התמ"א תיעלם אמר: "קשה מאוד לסיים את התמ"א 38 מאחר והיא כן נותנת פתרונות נקודתיים להרבה מאוד אזורים, בטח באזורים הצפופים אורבנית שבהם צריך לחזק את הבניינים, כאשר אי אפשר ללכת לתהליכי פינוי בינוי , ומצד שני אנחנו רואים את רעידת האדמה שפקדה רק לאחרונה את שכנותינו סוריה טורקיה, לצערנו ראינו המון קורבנות כתוצאה מאותו רעש אדמה ואין שום ספק שגם אצלנו זה רק עניין של זמן. ב1927 הייתה רעידת אדמה אינטנסיבית האחרונה במדינת ישראל ואומרים שכל מאה שנה עם זה קורה מעל 7 בסולם ריכטר אחרי שזה לא אופטימי מידי בשבילנו, אז חייבים לחזק".

על קריסת הבניין בחולון אמר: "בסרלין בחולון גם קרס בניין באמצע היום. דייר בא לפתוח את הדלת, פתאום שם לב שהמשקוף עקום, הזמין את נציגי פיקוד העורף שפינו מיידית את כל הבניין ומספר שעות לאחר מכן הוא פשוט קרס. התמונה הזאת לא יוצאת לי מראש, והלקוח שלי במקרה גם היה שם ממש צילם את זה שלח לי תמונה מזעזעת. יש הרבה מאוד בניינים כאלה שמאז פינו אותם, וזה דבר מפחיד. אנשים מבינים את זה וזה יורד לשורש ההליך עד כדי מודעות ובסוף זה בא לידי ביטוי בפניות אלינו".

על כדאיות כלכלית בפריפריה אמר: "בשביל לייצר כדאיות כלכלית אני לא יכול לדבר על המכפילים של תל אביב אנחנו חייבים לדבר על מכפילים אחרים. אתן לך דוגמה - במגדל העמק, פרויקט עצום שאנחנו מקדמים מעל 1000 יחידות דיור יש שם מכפיל כרגע בין 6 ל-8. כלומר 1000 יחידות דיור, תכפיל את זה לפחות ב-8 שזה 8000 יחידות דיור. אתה חייב לייצר כלכליות כי אם זה יהיה- פחות מ-17-18 אחוז רווח יזמי יהיה קשה להביא יזמים.

"אזור השבר הסורי-אפריקני הם האזור שהכי צריך לשים אליו לב. אז כן, ראשי הערים היום מבינים את זה יותר מתמיד, אנחנו ממש מזהים משהו שלא היה בעבר, של נכונות אמיתית של הוועדות המקומיות לקדם את התהליך למרות שמדובר על מאסה משמעותית מאוד של דיירים, אבל מנגד גם איזון נכון בכל מה שאני מביאה לציבור השטחים לפארקים".