"ברגע שיאושרו התוכניות העירוניות המחליפות את תמ"א 38 כבר לא יהיה צורך בחלופת שקד"

פרק נוסף של פודקאסט הנדל"ן "החזית העירונית" מבית מרכז הנדל"ן , והפעם מתארח בו עו"ד מיכה גדרון, יו"ר הוועדה המחוזית מרכז. הוא שוחח עם אילי בר, מנכ"ל אקו סיטי , על התוכנית החדשה של שר השיכון לחלופה לתמ"א 38, על שאלת היטלי ההשבחה בתוכניות הרבעים ובתוכניות התחדשות בניינית בכלל, על תקן 21 העוסק ברווח המינימלי ליזם ועוד.

לצפייה:

להאזנה:

לספוטיפיי

לאפל

לגוגל

לדבריו, "דווקא  בערים שלא הייתי מונה אותן בערים החזקות ביותר, לדוגמה רמלה ולוד, דווקא  שם יש המון התחדשות עירונית . לוד מאוד פעילה בתב"עות התחדשות עירונית, בין היתר גם כי הרשות להתחדשות עירונית מאוד פעילה במקומות האלה. אנחנו רואים שם תנופה מאוד גדולה של פינוי-בינוי".

הוא מתייחס גם לתוכנית שר השיכון להארכת תמ"א 38 בערים מסוימות: "למעשה ההודעה שיצאה משר השיכון היא שהוא מאריך את התקופה שבה הוועדה המקומית תוכל להגיש תוכניות להתחדשות עירונית, ואגב כך להאריך את תוקפה של תמ"א 38 . אנחנו עדיין בעיצומה של תמ"א 38 שאמורה להגיע לסיומה באוקטובר 23', אלא אם כן הוועדה המקומית מחליטה שהיא רוצה להאריך את תמ"א 38 בתנאי שתגיש תוכנית התחדשות עירונית עד אמצע 23'.

"בצד חלופת שקד, גם חוק התכנון והבנייה קבע אפשרות להתחדשות בניינית שלאו דווקא מטפלת בבניינים רק בחיזוק מפני רעידות אדמה.  לדוגמה, תוכנית ח/619 (תוכנית ההתחדשות של חולון) שלא רק מטפלת במבנים שנבנו על פי היתר לפני 1.1.80 או אפילו 84 עם הארכה שהייתה לנו עכשיו. התוכניות במהותן אמורות להחליף את תמ"א 38 בממד עירוני, ובכל עיר ועיר תיעשה תוכנית מכוח סעיף 23 או מכוח סעיף 62 לחוק התכנון והבניה שתאפשר להוציא היתרי בנייה מכוחה על מנת לחזק מבנים בפני רעידות אדמה, אבל תשימו לב - קוראים לתוכנית תוכנית התחדשות בניינית.

"זה לא רק חיזוק בניין. תוכניות אלו הן בסמכות הוועדות המחוזיות  אבל ברגע שתאושרנה  כבר לא יהיה צורך בחלופת שקד, כיוון שאז אוכל להוציא היתר מכורח אותה תוכנית. לדוגמה בחולון אין חלופת שקד, אני מוציא שם היתר בנייה באופן ישיר מכוח תוכנית 619.

"במילים אחרות הכוונה של המועצה הארצית הייתה כשביטלה את תמ"א 38 , שחלופת שקד תהיה תוכנית לתקופת מעבר עד שתאושר תוכנית להתחדשות בניינית בכל עיר ועיר. אם יש לי עיר שלא מזדרזת להגיש תוכנית להתחדשות עירונית עד 24', על פי המתווה של גולדקנופף, באותן ערים תמ"א 38 תפקע, ותהיה תקופת ביניים שבה אנשים יצטרכו להגיש תוכנית מכוח חלופת שקד. ברמלה אישרנו תוכנית בניינית לפני חודש. תמ"א 38 תחול עד שתוכנית בניינית תיכנס לתוקף. לכן ברמלה לא יהיה צורך להשתמש בחלופת שקד.

" הרשות להתחדשות עירונית יוזמת והיא מלווה הרבה מאוד תוכניות התחדשות עירונית , לדוגמה אנחנו כבר נמצאים במצב של פרה רולינג  מתקדם בתוכנית להתחדשות בניינית ברעננה שגם מלווה על ידי הרשות להתחדשות עירונית. אני מניח שנפקיד אותה בקרוב. יש לנו תוכנית התחדשות בניינית בפתח תקווה, כפר סבא. יש הרבה אקשן בכיוון הזה".

לגבי סוגיית היטלי השבחה בתוכניות התחדשות בניינית כמו תוכנית הרבעים, אמר גדרון: "בעצם התוכנית הבניינית הראשונה שאושרה בישראל היא לרובע 3 ורובע 4.  לקחה עיריית תל אביב שני רבעים ונתנה שני מתווים, לבניינים שנבנו לפני 1.1.80 ואחרי 1.1.80, דהיינו כל מי שהוא מגיש היום בקשה להיתר בנייה ברובע 3 ו-4 בבניין שנבנה לפני 1.1.80 הוא יודע בדיוק אילו זכויות בנייה הולך לקבל ואילו זכויות מוקנות וגם אין פרסום.

"היא בעצם הטמיעה את העיקרון של תמא 38 בתוך תוכנית מתאר מפורטת שניתן להוציא מכוחה היתרי בנייה והתוכנית מעניקה זכויות בנייה. זה יצר מציאות מאוד בעייתית בתחום היטלי השבחה , כי התוספת השלישית נותנת פטור רק מכוח תמא 38 אבל לא נותנת פטור ממכר. יוצא שהיום ברובע  3 ו-4 כל מי שמוכר דירה בבניין שנבנה לפני 1.1.80  מקבל שומה של 400-200 אלף שקלים, כשמרבית השמאים המכריעים אומרים שאין היטל השבחה   מכיוון שהם טוענים שכבר במצב הקודם השוק שקלל בתוכו את השווי של תמא 38, אז אין עליית ערך. ועדת הערר  של תל אביב קבעה שזה לא נכון, קבעה שאין להביא בחשבון את עליית השווים מכוח התמ"א במצב הקודם, ולכן יש היטל השבחה . מאידך בירושלים קבעה ועדת ערר שיש לשקלל את תמ"א 38 במצב הקודם ולכן אין עליית ערך ואין היטל השבחה.

"בעקבות המציאות הזו המשנה ליועמ"ש כרמית יוליס הוציאה חוות  דעת  שאמרה את הדבר הבא: ככל שהוודאות שתקבל את זכויות הבנייה גבוהה יותר, כך יש יותר הצדקה לגבות את היטל השבחה . במילים אחרות אם אתם עושים תוכנית להתחדשות בניינית, תדאגו בבקשה שתהיה כמה פחות ודאות. אני בהתחדשות בניינית ברמלה. ברור לך שאני כרגע מקדם תוכנית שיש בה שיקול דעת, אני כותב שמונה פעמים 'ללא זכויות' ו'רשאית הוועדה'. זה ברור שאם הייתי עושה תוכנית התחדשות בניינית שאין בה שיקול דעת, ייתכן שבתור ועדה מחוזית הייתי דורש מהוועדה המקומית לרדת לרזולוציה מדויקת יותר של בניינים".

לגבי התקן השמאי 21, הקובע את הרווח המינימלי ליזמים במיזמי התחדשות עירונית אמר: "תקן 21 מבחינתי הוא כלי עבודה שאמור להנחות אותי מה המינימום שאני צריך לתת ליזם על מנת שהפרויקט יוכל להתרומם, אבל הוא לחלוטין המינימום, הוא לחלוטין לא המקסימום. מה שמנחה את הוועדה המחוזית מרכז הוא כמה יחידות דיור תא השטח הספציפי יכול לשאת, ואם על פי התקן 21 אני צריך לתת ליזם 80 יחידות דיור אבל אם תא שטח יכול לעשות 120 יחידות דיור, אני אתן לו 120 יחידות דיור משתי סיבות: הראשונה - יש לנו משימה לאומית לאשר כמה שיותר יחידות דיור . השנייה - מה מעניין אותי כמה מרוויח היזם?".