המחירים צפויים לזנק: המהפך הדרמטי של השכונה הכי חלשה בפתח תקווה

פתח תקווה נמצאת בשנים האחרונות בעיצומה של התחדשות עירונית מקיפה. שכונות שלמות עוברות וצפויות לעבור מתיחת פנים באמצעות שלל פרויקטים של פינוי בינוי , כשבמקביל נשלמת בנייתן של שכונות חדשות כמו כפר גנים ג' ואם המושבות החדשה. תוואי הקו האדום של הרכבת הקלה שעובר ברחוב ז'בוטינסקי וחוצה חלק גדול מהעיר, מהווה זרז משמעותי לתנופת הבנייה, בעיקר בשכונות הוותיקות והמוזנחות שנטועות לאורכו שרבים מן המבנים בהן סובלים מהזנחה קשה.

את המהפך הדרמטי ביותר צפויה לעבור בשנים הקרובות שכונת יוספטל, עד לאחרונה השכונה המזרחית ביותר בעיר, המנותקת ממנה חברתית וגם גיאוגרפית באמצעות כביש 40 שעובר ממערב לה ומפריד בינה ובין שאר חלקי העיר. הוועדה המחוזית מרכז הפקידה לאחרונה להתנגדויות תוכנית התחדשות עירונית בשכונה, המבקשת להחליף 1,400 יחידות דיור קיימות ב-4,300 יחידות דיור בבניינים בני 10-26 קומות. במקביל, צפויה להתחיל בשנה הבאה בנייתה של שכונה חדשה שתוקם במקומו של המחנה הצבאי סירקין ממזרח ליוספטל שתהפוך בכך קרובה יותר למרכז העיר.

צפויה לעבור מתיחת פנים. שכונת יוספטל בפתח תקווה

השכונה ממוקמת בדירוג סוציואקונומי 3 בסולם 10 - הנמוך ביותר בעיר, מרבית התושבים בה הם עולים מאתיופיה ומבריה"מ לשעבר ולפחות חצי מהדירות מוצעות לשכירות. 

בעלי הדירות מרוצים, אבל שוכרי הדירות בשכונה שמהווים כאמור לפחות 50% מכלל התושבים בה, יצטרכו כנראה לחפש מקום אחר לגור בו ולא יוכלו לחזור לדירות החדשות שייבנו. מחיר השכירות של דירת 3 חדרים בשכונה עומד היום על 3,200-4,000 שקל, וניתן גם למצוא דירות 6 חדרים ב-5,000 שקל, מחירים שצפויים להתייקר משמעותית

"אני מקווה שעד סוף 2024 התוכנית תאושר ואפשר יהיה להתחיל בבנייה", אומרת עינב עצמון, מנהלת המנהלת להתחדשות עירונית "כרמים" בפתח תקווה, שלא צופה התנגדויות משמעותיות לתוכנית. "ליווינו את התושבים מהיום הראשון בכנסים שעשינו לכלל השכונה ויצרנו תהליך רצוף וצמוד עם התושבים. לדעתי הם מאוד מעוניינים שזה יקרה וכמה שיותר מהר. ליווינו פה 13 מתחמי פינוי - בינוי ולכולם כמעט כבר נבחר יזם".

התחזוקה על חשבון היזמים ל-8 שנים

בעלי הדירות מרוצים, אבל שוכרי הדירות בשכונה שמהווים כאמור לפחות 50% מכלל התושבים בה, יצטרכו כנראה לחפש מקום אחר לגור בו ולא יוכלו לחזור לדירות החדשות שייבנו. מחיר השכירות של דירת 3 חדרים בשכונה עומד היום על 3,200-4,000 שקל, וניתן גם למצוא דירות 6 חדרים ב-5,000 שקל, מחירים שצפויים להתייקר משמעותית.

בנוסף, מתוך כלל הדירות החדשות שייבנו, רק 70 דירות הוגדרו כדיור בר השגה כשמתוכן 14 יושכרו במחיר מופחת, והאחרות בהשכרה ארוכת טווח במחירי שוק חופשי. בנוסף, בין 10%-15% מהדירות יהיו דירות קטנות וקטנות מאוד שמתאימות לקשישים וזוגות, כהשלמה לדיור בר ההשגה. 

לדברי עצמון, העירייה מנסה לסייע לפחות לחלק מתושבי השכונה להישאר בה. "אישרנו מדיניות לדיור בר השגה, ומנסים לייצר סל של כמות מסוימת של יחידות דיור שיהיו בהישג יד. זה לא ייתן פתרון לכולם אבל זו התחלה. לגבי בעלי הדירות שגרים בשכונה, היזם מחויב לשלם במקומם את עלויות התחזוקה של הבניינים במלואן למשך 8 שנים". כלומר, בניגוד לתשלום הוועד בבניינים ותיקים יותר שעומד על 150-250 שקל לחודש, התשלום החודשי על תחזוקת בניינים חדשים מגיע למאות שקלים, וזה ייחסך מבעלי הדירות הוותיקים לפחות בשנים הראשונות. 

קרדיט: Depositphotos

"אנחנו מקווים שיגיעו לשכונה מגוון אוכלוסיות - זוגות צעירים, מורים, אחיות ורופאים. לא יהיו רק מגדלים או רק דירות קטנות או גדולות, אלא פתרון למגוון של צרכים. היה חשוב לנו לייצר איכויות עירוניות שמציעות גם שטחים פתוחים קרובים, בתי ספר, שבילי אופניים, שטחי ציבור, מסחר. הכל מתחת לבית". 

כביש 40 יוסט אל מנהרה שתעבור מתחת לשכונה 

שכונת יוספטל הייתה מנותקת עד כה גם מבחינה תחבורתית. הצירים המרכזיים של פתח תקווה, בהם רחוב ז'בוטינסקי ממנו ניתן להגיע כמעט לכל מקום בארץ, רחוקים ממנה מאוד, חיסרון נוסף שהפך אותה ללא אטרקטיבית עבור אוכלוסיות חזקות. 

"אחרי שתושלם הבנייה השכונה תהיה מחוברת עם תחבורה ציבורית מקיפה שתעבור בתוכה ותקל על התנועה לכיוון מרכז העיר", אומרת עינב עצמון. "היא גם קרובה 600 מטר לתחנת מטרו "סירקין צפון" שתוקם בעתיד, כך שיהיה קל יחסית להגיע אליה. אבל אולי השינוי הדרמטי ביותר בהקשר התחבורתי נובע מהסטת כביש 40 אל מנהרה שתעבור מתחת לשכונה, ותשחרר את הפקק בכניסות וביציאות מן השכונה. 

נציג אחד הבניינים: "אני בעל דירה בשכונה כבר 12 שנה ורוב הזמן משכיר, והאמת היא שקשה למצוא שוכרים טובים לפעמים, באחת הדירות בבניין שלי השוכרים שברו את הדירה ועשו בעיות, הזמינו להם גם כמה פעמים משטרה ובסוף הם ברחו אחרי 3 חודשים"

לדברי איציק אוז'לבו, מהנדס העיר פתח תקווה, "כביש 40 החדש יהיה 'ממונהר' מתחת לפארק שיחבר בין יוספטל ושכונת סירקין החדשה, יוריד עומסים מכביש 40 הקיים, ויעביר את תנועת הנהגים שרק חוצים את העיר דרך המנהרה לכיוון כביש 5. ואז כביש 40 הקיים שהוא היום עמוס מאוד, יהפוך להיות כביש שמשרת את השכונות הסמוכות ומאפשר הרבה יותר כניסה מתוך השכונות אליו". 

כוונת העירייה לחבר את השכונה היא חלק מכלל המהפכה התחבורתית שעוברת העיר. "יהיו שתי תחנות מטרו במרחק הליכה מיוספטל. יש הרחבה של נתיבי התחבורה הציבורית. הרכבת הקלה גם היא תעבור בסמוך עם שתי זרועות של הקו האדום. נסלול רשת שלמה של שבילי אופניים והרחבה של מדרכות. מבחינתנו המאמץ העיקרי הוא להעביר את הדגש מהרכב הפרטי למערכות להסעת המונים ולאמצעים מהירים לתנועה ותחבורה". 

"ההריסה תתחיל עוד שנתיים שלוש, ותסתיים עוד 5-6 שנים" 

לדברי אוז'לבו, היתרון של התוכנית הוא שהיא מפורטת, לא דורשת עוד תכנון ומאפשרת הוצאה מיידית של היתרי בנייה ברגע שתאושר. "אם יהיו התנגדויות הן יהיו ברמה של 'המתחם שלי צריך עוד יחידות דיור'. זו תוכנית שמאוד חושבת על המרחב העירוני ומצטרפת למדיניות של העירייה לחידוש השכונות. בשנים הקרובות תהיה הצפה של יחידות דיור וגם התחדשות ופריחה והגעה של אוכלוסיות חדשות. לדעתי פתח תקווה חווה את אחת התקופות הכי טובות שלה. היו תקופות טובות בשכונות ספציפיות והיום יש חשיבה עירונית כוללת כדי שכל העיר תתרומם יחד עם האזורים שכבר התרוממו".

ניסים, בעל דירה בשכונה וגם נציג הבניין שלו בהתנהלות מול העירייה, משרד עו"ד והיזמים, מחכה בקוצר רוח שהפרויקט ייצא לדרך. "ברור שזה טוב לנו, הקדמה משפרת את החיים". לדבריו, התחדשות השכונה היא הכרחית כיוון שכיום כבר קשה למצוא שוכרים טובים שירצו לגור באזור, ונוצר מצב שנכנסים לפעמים שוכרים שלא שומרים על הדירה ולא משלמים בזמן.

"אני בעל דירה בשכונה כבר 12 שנה, ורוב הזמן אני משכיר את הדירה שברשותי, אבל לפעמים יש תקופות שאין לי שוכרים. האמת היא שקשה למצוא שוכרים טובים לפעמים, באחת הדירות בבניין שלי השוכרים שברו את הדירה ועשו בעיות, הזמינו להם גם כמה פעמים משטרה ובסוף הם ברחו אחרי 3 חודשים". ניסים לא גר כיום בשכונה, אבל אומר שיכול להיות שיחזור אליה בתום הבניה. 

"עבדנו באופן ישיר מול העו"ד ומול היזמים פעם בשבוע כל שבוע, השקענו הרבה זמן ומאמץ בזה. אני שמח שאנחנו לקראת הסוף תודה לאל ומקווים שהתב"ע תאושר בשנה הקרובה. אני מאמין שזה יקרה. חברות הנדל"ן נלחמו עלינו ואני חושב שהשגנו תוכנית מאוד טובה למתחם. שמעתי מאחד הדיירים בפרויקט אחר בשכונה שהם קיבלו דירות 'כלואות' - עם כיוון אוויר אחד, ואני נלחמתי שבעלי הדירות הקיימים במתחם שלי לא יקבלו דירות כאלה, אלא שכל אחד יקבל את מה שיש לו היום. נלחמנו גם שהבנייה תהיה ברמה גבוהה". 

הוא לא צופה התנגדויות דרמטיות מצד התושבים, ואומר כי מלבד כמה גורמים שניסו לעכב את התוכנית, רוב השכונה בעדה. "היו כמה יזמים שעשו בעיות - אמרו שהם החתימו את הדיירים על הסכמים לפני 20 שנה, ועכשיו רוצים שיכבדו אותם. ניסו לנצל את העולים החדשים שלא יודעים לקרוא את המסמכים המורכבים האלה, תמיד נכנסים גורמים כאלה אבל הכל הסתדר בסוף. עשינו כנס לפני חודש וחצי והגיעו כל הנציגים של בעלי הדירות, עשו מצגת יפה, ומקווים שנצא לדרך בקרוב. ההריסה תתחיל עוד שנתיים שלוש, אז רק עוד 5-6 שנים תסתיים הבנייה".