"המחסור דרמטי, הרחוב בוער": מצוקת הדיור במגזר החרדי בשיא

בשבוע שעבר פורסם דוח מבקר המדינה שבדק, בין היתר, גם היבטים בקידום פתרונות דיור לאוכלוסייה החרדית, ומצא לא מעט כשלים ועיכובים. הדוח אמנם לא הפתיע איש, אך חידד והאיר את היקף הסחבת וחוסר היכולת להוציא תוכניות בתחום הזה אל הפועל.

מדי שנה מתחתנים בישראל כ-8,000 זוגות חרדים. על פי דוח המבקר, החברה החרדית כולה תהווה עד שנת 2035 כ-19% מאוכלוסיית ישראל. מרבית החרדים בישראל גרים כיום בערים ירושלים ובני ברק וסביבותיהן: בית שמש, מודיעין עילית וביתר עילית. ריכוזים משמעותיים מתגוררים גם באלעד ובאשדוד. מעטים מהם מתגוררים בערים ובשכונות מעורבות.

מצוקת הדיור במגזר מובילה לכך שכבר היום מתגוררות מאות משפחות בחניונים, מחסנים וגגות של בניינים שהוסבו לדירות באופן לא חוקי.

התוכנית האסטרטגית של הממשלה לתכנון ושיווק דירות לחרדים משנת 2016, מצאה כי קיים צורך של 200,000 דירות, ובממוצע כ-10,000 דירות לשנה בין השנים 2016-2035, אך קבעה שאי אפשר לספק אותן במסלול אחד של בנייה בערים ייעודיות חדשות לחרדים בלבד.

התוכנית קבעה שצריך גם שיווק בערים חרדיות לחלוטין, גם הרחבה בערים מעורבות, וגם מיצוי של כל הפוטנציאל של ההתחדשות העירונית במרחבים החרדיים. על פי התוכנית, כדי לעמוד ביעדים האלה, על המדינה לספק מחצית מהדירות, והיתר יגיעו מרכישה עצמאית של דיור ותיק (יד שנייה) מהשוק החופשי, וכן סיוע מהמדינה בכל מה שקשור ברגולציה של ההתחדשות העירונית, במסגרתה ייהרסו מבנים ישנים וייבנו חדשים בתוך השכונות החרדיות הקיימות.

החרדים לא לבד מן הסתם. על פי נתוני המועצה הלאומית לכלכלה שבמשרד ראש הממשלה, בשנים 2006-2022 הצטבר מחסור של כ-189,000 יחידות דיור לאוכלוסייה הכללית, בשל היקף בניה קטן מהביקוש. אבל במקרה של החברה החרדית יש גורמים נוספים שמשפיעים על מה שיהפוך בעשור הקרוב למשבר של ממש אם לא יימצאו פתרונות.

התוכנית אומצה, ובין השנים 2016-2019 חלה התקדמות של משרד השיכון לקראת היעדים. באותה התקופה הצליחה המדינה לעמוד בכ-70% מהיעדים. אולם משנת 2018 המדינה לא קבעה לעצמה יעדים ברורים להמשך. בעקבות זאת, בשנים 2019-2021 נרשמה ירידה דרמטית בעיקר בתכנון, בין היתר בגלל שמשרד השיכון החליט שהוא מתמקד בשיווק דיור חדש במרכזים חרדיים והצעות ספורדיות בפריפריה הצפונית כמו עכו ונוף הגליל, אך זנח את שאר היעדים.

כך, היקף תוכניות הדיור הייעודיות לאוכלוסייה החרדית שאושרו בשנים 2017-2021 היה כ-4% מתוך כ-623,000 דירות שאושרו לכלל האוכלוסייה באותן שנים.

בני ברק (שאטרסטוק)

"הזוגות הצעירים החרדים קונים דירה מיד לאחר החתונה, ולא שוכרים" 

דוח מבקר המדינה קובע כי כל האחראים להשגת היעדים האלו - בהם משרדי הממשלה השונים, רשות מקרקעי ישראל , הרשות להתחדשות עירונית ומנהל התכנון - כשלו או עמדו בהם רק בחלקם. בשנת 2022 שר השיכון הקודם זאב אלקין ומנכ"ל המשרד אביעד פרידמן דווקא התחילו להוביל שינוי לטובה, כאשר החליטו לחזור לעקרונות של התוכנית האסטרטגית, אלא שאז התחלפה הממשלה פעם נוספת, והדברים שוב נעצרים. 

בריאיון שהעניק לאחרונה לעיתון "כלכליסט", מודה מנכ"ל משרד השיכון החדש יהודה מורגנשטרן - חרדי ואיש חסידות גור ששימש במשך 6 שנים בתפקיד מנכ"ל בפועל של החברה הכלכלית בני ברק - כי בכל הנוגע לתכנון, נכון לעכשיו מחסנית התכנון לחרדים ריקה.

החרדים לא לבד מן הסתם. על פי נתוני המועצה הלאומית לכלכלה שבמשרד ראש הממשלה, בשנים 2006-2022 הצטבר מחסור של כ-189,000 יחידות דיור לאוכלוסייה הכללית, בשל היקף בניה קטן מהביקוש. אבל במקרה של החברה החרדית יש גורמים נוספים שמשפיעים על מה שיהפוך בעשור הקרוב למשבר של ממש אם לא יימצאו פתרונות. מבקר המדינה מציין בדוח כי "צורכי האוכלוסייה החרדית שונים מזו של האוכלוסייה היהודית הכללית ומחייבים התייחסות ייעודית". 

ד"ר שי שטרן, ראש תחום דיור במכון החרדי למחקרי מדיניות, גוף שסייע בניסוח התוכנית האסטרטגית משנת 2016, מסביר כי "המחסור בדירות אצל החרדים הוא גדול יותר כיוון שהצורך שלהם הוא יותר משמעותי וזה נובע משתי סיבות: הראשונה היא גידול ניכר בהיקף האוכלוסייה הצעירה. שם מתחתנים בגיל צעיר מאוד, בטח ביחס לחילונים. וזה מוביל לסיבה השנייה והיא העובדה שהזוגות הצעירים החרדים קונים דירה מיד לאחר החתונה, ולא בוחרים באלטרנטיבה של שכירות לכמה שנים.

''קונים דירה מיד לאחר החתונה, לא כמו החילונים''. ד''ר שי שטרן

"זוג חרדי שמתחתן בגיל צעיר קונה דירה או שההורים קונים לו. זה נכון בעיקר אצל חסידים וליטאים, אבל לא רק. וצריך לזכור שכל משפחה חרדית עוברת את זה עם שבעה או שמונה ילדים, לכן כשהמחירים עולים כל הזמן וההיצע נמוך, הנושא הופך לכואב יותר, וכן - הרחוב החרדי די בוער סביב הסיפור הזה". 

לדברי יקי רייסנר, מנכ״ל ובעלים של חברת רייסדור יזמות , "המחסור בדירות לחרדים הוא דרמטי גם ביחס לאוכלוסייה הכללית. התיקונים בשטח של 5,000 דירות בקריית גת או אלעד לא מספיקים, מדובר על אוכלוסייה של כמעט מיליון וחצי איש. בבני ברק המחירים כבר נושקים לרמת גן, אז יש הפנמה שצריך לצאת גם לפריפריה. עליית המחירים מובילה למשבר חרדי רחב בעיקר בגלל המחויבות לרכישת דירות. פעם גירדו את הכסף מגמ"חים ומהמשפחה, היום זוג לוקח על עצמו התחייבות של 7,000 שקל בחודש וזה דרמטי".

גולדקנופף נכנס עם שק מלא הבטחות - וסופג ביקורת 

בעוד שעבור האוכלוסייה הכללית (היהודית) החילונית והדתית הפתרון למחסור הוא "קל" - לבנות יותר, לבנות בכל מקום ולבנות הרבה - הקשיים בקידום פתרונות דיור עבור החברה החרדית נובעים במקרים מסוימים ממכשולים ומעצורים שהם, החרדים, מעמידים בעצמם.

בניגוד להיקף העצום של פרויקטים לפינוי בינוי עבור האוכלוסייה הכללית, למשל, המאפשרים מעבר להתחדשות העירונית גם תוספת של עשרות אלפי דירות בכל הארץ, אין אף פינוי בינוי משמעותי באזורים חרדיים. זה נובע בין היתר בגלל התנגדויות של הדיירים עצמם, חלקן נוגעות לעובדה שתוספת של דירות בשיווק בשוק החופשי יכולה להכניס אל השכונות הסגורות גורמים 'לא רצויים' שישנו את המרקם החברתי החרדי, וחלקן נוגעות לנושא הפיצוי שלא יינתן עבור שטחים שיש בהם חריגות בניה - דבר שעליו המלחמה תהיה חריפה. 

ד"ר שי שטרן: "החברה החרדית נמצאת בהליך של הפנמה שמה שהיה זה לא מה שיהיה. לא כי היא עושה טובה או נפתחה פתאום לעיקרון השוויון בנטל, אלא כי הם מבינים שהם לא יוכלו להתקיים ככה לאורך זמן. היום הקצבאות לא מספיקות והחרדים יהיו לדעתי הרבה יותר גמישים לשנות דפוסי תעסוקה"

במקביל, סופג שר הבינוי והשיכון החדש יצחק גולדקנופף ביקורת על כך שאינו קרוב לעמוד ביעדים שהציב לעצמו ולמשרדו, וזאת לאחר שנכנס למשרד עם שק מלא הבטחות. יש לא מעט יחידות דיור שיצאו לשיווק לחברה החרדית לאחרונה, אך הטענה היא כי מדובר ב"אדים" של הממשלה הקודמת וכי אין עשייה משמעותית של הממשלה הנוכחית עם קביעת יעדים קדימה.

בחודש שעבר פרסמה רשות מקרקעי ישראל שני מכרזים בקרית גת, במסגרתם ייבנו 10,600 דירות, חצי מהן מיועדות לחרדים בלבד. בנוסף, החליטה לאחרונה הוועדה למתחמים מועדפים לדיור ולפיתוח מוטה תחבורה ציבורית (הותמ"ל) שבמנהל התכנון, להפקיד תוכנית להקמת שכונת מגורים חדשה בנוף הגליל המיועדות לשיווק לאוכלוסייה החרדית, הכוללת 3,000 דירות. גם התוכנית הזו, כמו מקבילתה בקרית גת, נולדה לפני הקמת הממשלה הנוכחית, וקודמה על ידי משרד הבנוי והשיכון במסגרת יישום הסכם הגג שנחתם עם העיר בנובמבר 2022.

''הפתרון חייב לכלול הקצאת דירות לחרדים בתוך שכונות חדשות''. יקי רייסנר (גיא שנקרמן)

בכל הנוגע לתכנון, המסות הן כאמור בקריית גת וגם בבית שמש - בפרויקטים שחלקם כבר אוכלסו וחלקם יצאו לשיווק - ואולי כסיף שבנגב, שכרגע יש כלפיה התנגדות גדולה בקרב המגזר, והיא בעלת קיבולת של עשרות אלפי יחידות דיור.

דלית זילבר, מנכ"לית מִנהל התכנון עד לפני שנה, אומרת כי אם יש פקק, הוא לא נמצא דווקא בתכנון אלא בעיקר בשיווקים ובביצוע: "את התוכניות של בית שמש למשל אישרתי לפני 10 שנים כשהייתי יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה והממונה על מחוז ירושלים במשרד הפנים ולקח לזה זמן לצאת לדרך. בעיני נכון שהחרדים יהיו ליד תשתיות וליד אזורי תעסוקה, מסחר ותשתיות וכסיף כרגע מנותקת מכל אלו. החרדים מקיימים חיים עירוניים מאוד תוססים, הם צריכים מדרכות רחבות, בניינים מותאמים למשפחות מרובות ילדים, מעט קומות בכל בניין וכדומה. כל הפיזיולוגיה של האתר חייבת להיות מותאמת וצריך מגוון של פתרונות".

"חרדים לא רוצים את כסיף כי זה רחוק, בלי אזורי תעסוקה ומוקף בדואים" 

על הנייר נמצאים פרויקטים שצפויים להיות מקודמים על ידי משרד השיכון, אבל יכול לעבור זמן רב עד שייצאו אל הפועל. בדברים שנשא לאחרונה שר הבינוי והשיכון גולדקנופף, סיפר שבמהלך 2023 אמורות לצאת לשיווק עוד קרוב ל-7,000 דירות בהנחה בערים החרדיות, וכי העיר ביתר עלית תורחב. השר הודיע גם על קידום מכרז של כ-1,800 דירות בשכונת "שערי עכו" לטובת שכונה חרדית ראשונה בעיר עכו - תוכנית שקודמה במסגרת הסכם הגג שנחתם בשנת 2017, בין עיריית עכו, משרד השיכון והבינוי ומשרד האוצר. 

היזם יקי רייסנר: "הפתרון חייב לכלול הקצאת דירות לחרדים בתוך שכונות חדשות. אני אגיד משהו שאולי יעצבן אבל אם בונים בגוש הגדול בתל אביב - למה לא להקצות 1,500 דירות לחרדים? או בראש העין? אני נגד הקמת ערים חרדיות חדשות. אי אפשר גם להתלונן שהם מסתגרים וגם לבנות להם ערים מבודדות". 

גולדקנופף אמר גם כי הוא "מתכוון לחתום יחד עם הנהלת משרד השיכון על הסכם פיתוח וקידום הסכם גג עם המועצה המקומית רכסים, בהיקף של כ-5,000 יח"ד ובעלות תקציבית של כ-2 מיליארד שקל". זאת בנוסף לכסיף שיש סיכוי טוב שתצטרך לעבור חשיבה מחדש, מאחר וגורמים רבים בחברה החרדית חושבים שאין כמעט סיכוי שיהיה לה ביקוש. העיר תהיה מרוחקת מאוד מהמרכז, ויהיו חסרים בה שירותים רבים, לפחות בשלב הראשון. לדברי מנכ"ל משרד השיכון מורגנשטרן, "כשהפריפריה לא תהיה פריפריה אנשים ירצו לעבור לשם. לא נוכל להעביר לשם את כל מפעלי ההייטק, אבל התשתיות יהיו טובות יותר וגם הכלכלה המקומית".

מחסן המשמש כדירה בבני ברק (תני גולדשטיין, זמן ישראל)

"החרדים לא רוצים את כסיף כי זה רחוק, בלי אזורי תעסוקה ומוקף בדואים שלא בדיוק רוצים אותם שם", אומר ד"ר שטרן, מהמכון החרדי למחקרי מדיניות. "ההבנה היום היא שאם הם ילכו לשם זה יהיה כי אין ברירה. עשינו מחקר ביקושים שממנו עלה שרוב מוחלט של החרדים רוצים לחיות בבני ברק, ירושלים, אשדוד או בערים חרדיות הומוגניות כמו אלעד, קריית ספר וביתר עילית. מעט מאוד חרדים רוצים לגור מחוץ למרכזים האלה בעיקר כי אין להם שם את השירותים שהם צריכים. יש נכונות הרבה יותר גדולה לצאת לפריפריה הצפונית כמו קריית אתא, רכסים, עפולה ונוף הגליל אבל זה נובע מאילוץ. מצוקת הדיור היא משמעותית והמחירים עלו מאוד. אבל להגיד שהם יגורו בערים ללא תשתית חרדית זה לא נכון, הם צריכים מוסדות חינוך בהפרדה של בנים ובנות, בתי כנסת, מקוואות, סגנון בניה מסוים וגם קרבה לאזורי תעסוקה.

"עם זאת, החברה החרדית נמצאת בהליך של הפנמה שמה שהיה זה לא מה שיהיה. לא כי היא עושה טובה או נפתחה פתאום לעיקרון השוויון בנטל, אלא כי הם מבינים שהם לא יוכלו להתקיים ככה לאורך זמן. היום הקצבאות לא מספיקות והחרדים יהיו לדעתי הרבה יותר גמישים לשנות דפוסי תעסוקה אבל - הרבה פחות נכונים לשנות את דפוסי הדיור במובן של להתפזר בערים מעורבות - הם עדיין ירצו להיות בערים נפרדות. הדבר הכי חשוב פה הוא שצריך לעשות דברים במשולב - חייבים תמהיל ולהוסיף התחדשות עירונית , ואסור להירדם בתכנון. זה מסוכן. נכון להיום המחסנית של התכנון ריקה וזו הבעיה. זה לוקח זמן. זה לא יעזור לשווק 2000 יחידות בעכו כשהמחסור הנוכחי עומד על 20,000 דירות".

יקי רייסנר דווקא אופטימי לגבי המעבר לכסיף אבל אומר כי אסור שזה יהיה הפתרון היחיד. "ההתנגדות לכסיף זה בדיוק מה שאמרו על חריש לפני 10 שנים, אבל אם היו אומרים לי לפני כמה שנים שאמכור לזוגות חרדים דירות 4 חדרים בעפולה במיליון וחצי שקל הייתי אומר שזה דמיוני, אז צרכים משתנים. אני חושב שחלק מהפתרון למגזר הוא בכסיף, אבל זה חייב להיות חלק ממכלול פתרונות. אי אפשר לשלוח מגזר שלם לנגב כפתרון. הפתרון חייב לכלול הקצאת דירות לחרדים בתוך שכונות חדשות. אני אגיד משהו שאולי יעצבן אבל אם בונים בגוש הגדול בתל אביב - למה לא להקצות 1500 דירות לחרדים? או בראש העין? אני נגד הקמת ערים חרדיות חדשות. אי אפשר גם להתלונן שהם מסתגרים וגם לבנות להם ערים מבודדות".

משרד השיכון: "נבחנת אפשרות להקמת עיר חרדית חדשה, מלבד כסיף" 

ממנהל התכנון נמסר בתגובה: "המנהל רואה חשיבות בקידום תכנון לחברה החרדית בדגש על איכות תכנון ועל היקף יח"ד הנדרשות. בין השנים 2016-2023 (כולל) אושרה תוספת של מעל 32,000 יח"ד בתכנון מפורט המזוהה לחברה חרדית. טיוב הנתונים טרם הושלם ולכן הינו בהערכת חסר, כך שככל הנראה היקף יח"ד שאושרו לתכנון מפורט לחברה החרדית הינו גבוה יותר מיח"ד שזוהו עד כה".

ממשרד הבינוי והשיכון נמסר כי "חשוב לציין כי החלטת הממשלה בה דן דוח המבקר קבעה יעדים רק לשנים 2018-2021. משנת 2016 ועד היום קודמו שכונות ומתחמים רבים עבור האוכלוסייה החרדית בערים מעורבות וחרדיות שונות. המשרד החל בכתיבת תכנית אסטרטגית חדשה לאוכלוסייה החרדית במטרה לעבות ערים חרדיות קיימות לצד הקמת שכונות ייעודיות בערים הטרוגניות. במקביל נבחנות האפשרויות להקמת עיר חרדית חדשה, מלבד היישוב כסיף. אכן, דוח המבקר הדגיש את חוסר העמידה ביעדים בתחום זה ובימים אלה שוקדים במשרד על תכנית למתן מענה לביקושים העולים בקרב האוכלוסייה החרדית".