בנק ישראל: התחדשות עירונית יעילה יותר ב-320 אלף שקל לדירה לעומת בניה חדשה

מחקר של בנק ישראל קובע כי התועלת הכלכלית מהתחדשות עירונית משמעותית במרכזי הערים בגוש דן גבוהה בכ-320 אלף שקל לדירה, מאשר החלופה של בנייה בשכונות חדשות בשולי הערים. בסך הכל מדובר על תועלת כלכלית של כ-12.8 מיליארד שקלים. המחקר מבוסס על מספר רב של מחקרים שהתפרסמו לאחרונה ומדגישים את החשיבות והיתרונות של הגדלת היצע הדירות באזורים בעלי שכר ופריון גבוהים.

בניתוח שערכה ד"ר דארין וייסמן מחטיבת המחקר בבנק ישראל, נמצא שעל אף העלויות הגבוהות שבהן כרוך הציפוף במרכז המטרופולין, תועלותיו גבוהות ביחס לאפשרות של התרחבות בשולי המטרופולין. בניתוח נבחנה הכדאיות של בנייה מסיבית של יחידות דיור במסגרת התחדשות עירונית במרכז המטרופולין, לעומת האפשרות של הקמת שכונות חדשות בשולי הערים ובפרברי גוש דן. למשל  נבחנה כדאיות הבנייה של כ-40 אלף יחידות דיור תוספתיות (כלומר, מעבר לדירות שנהרסו לטובת ההתחדשות) בכל אחת מהאפשרויות. 

בניתוח וייסמן התייחסה למגוון רחב של עלויות ותועלות הטמונות בהתחדשות עירונית, בהשוואה לחלופה של בנייה בשולי המטרופולין. הניתוח הכמותי מתבסס גם על הספרות המחקרית וגם על הנתונים האמפיריים הזמינים. התוצאות מראות שהערך הנוכחי של התועלת נטו מהתחדשות עירונית מאסיבית במרכז תל אביב היא כ-12.8 מיליארד שקל, שהם כ-320 אלף שקל לדירה.

התועלת המשמעותית ביותר נובעת מאפקט המרכוז שתועד בספרות הכלכלית: ההשפעה החיובית של התקבצות כלכלית על פריון העבודה ועל העצמת ההון האנושי, בשל גלישת ידע, למידה וקשר בלתי אמצעי בין האנשים. הנהנים העיקריים מהשפעה זאת הם המועסקים והמעסיקים באזור הציפוף. מעבר לכך, כלל המשק צפוי ליהנות מרווחי המרכוז, משום שעל תוספת השכר ישולם מס הכנסה, ואילו על הרווחים הנוספים ישולם מס חברות.

תמ''א 38 (שאטרסטוק)

בעלי הדירות בפרויקטים של "פינוי – בינוי" (תושבי מרכז המטרופולין),נהנים מעליית ערך הדירות, אך תיתכן פגיעה בקבוצות מסוימות של בעלי דירות, כגון קשישים ובעלי מוגבלויות וחלק של שוכרי דירות פרטיים אשר חווים "דחיקה", ולא חוזרים למתחם לאחר השלמת התהליך של הריסה ובנייה מחדש, בשל התייקרות השכירות. ככל הנראה ניתן להגן על האוכלוסיות הנפגעות על ידי תכנון יחידות דיור שמתאימות להשכרה וייעודן של חלק מהדירות התוספתיות לשכירות, תוך פגיעה בתועלות המשקיות הכוללות.

צמצום השטחים הפתוחים יקר יותר

לצד התועלות, להתחדשות עירונית ישנן עלויות בהן נושאים בעיקר תושבי האזור, בעלי עסקים והמועסקים במרכז המטרופולין: עלויות זמניות כגון ירידה במלאי הדירות עקב הריסתן, עלויות הנובעות מבנייה מתמשכת: רעש, פגיעה בעסקים, עומס בכבישים. כמו כן, המשק יישא בעלות של הקצאת גורמי ייצור לצורך בניית מחדש של הדירות שנהרסו לצורך ההתחדשות.

לעומת זאת, עלויות הפרבור המשמעותיות - כמו צמצום השטחים הפתוחים לצורך הבנייה בשולי המטרופולין ועלות עודפת בגין היוממות (נסיעה של אנשים מעיר אחת לעבודתם שבעיר אחרת) הנובעת מפיזור גדול יותר של המועסקים על פני המטרופולין - ייחסכו תחת החלופה של התחדשות עירונית במרכז המטרופולין. 

לאור ממצאי הניתוח, מומלץ לממשלה להמשיך ולקדם תהליכי רגולציה אשר יתמכו בהרחבת היקף ההתחדשות העירונית, תוך תשומת לב להשפעת קצב מימוש הפרויקטים על מלאי דירות להשכרה בטווח הזמן בין הריסת המבנים הישנים לבניית החדשים. כמו כן, חשוב להדגיש שהתחדשות עירונית בהיקף מאסיבי באזורים הצפופים חייבת להיות מלווה בהשקעה נרחבת בתשתיות, ובפרט כאלה להסעת המונים.