פסק הדין שעושה סדר: מתי על ועדת הערר להתערב בשומת השמאי המכריע?

בינואר 2020 ניתנה ההחלטה הראשונה של ועדת הערר, ובה קיבלה את עמדת העיריה לגבי אופן החיוב בהיטל השבחה בגין ההקלה לתוספת הקומות והשטחים, אך  דחתה את הערר בכל הנוגע לאי חיוב בהיטל ההשבחה של ההקלה באחד המרתפים. בעניין ההקלות קבעה ועדת הערר, כי לא ניתן היה לנצל את מלוא השטחים מכוח אחת התוכניות במצב הקודם, ולכן יש לחייב בהיטל השבחה בגין שטחים אלו במסגרת ההקלה במספר הקומות, הקלה אשר אפשרה את ניצול מלוא השטחים. לבסוף – השיבה הוועדה את התיק לשמאי המכריע לצורך חישוב מחדש.

ראש עיריית רמת גן כרמל שאמה הכהן (עיריית רמת גן)

לאחר החישוב מחדש לאור פסיקת ועדת הערר, תיקן השמאי המכריע את השומות, וקבע כי בגין אותה תוכנית דווקא אין מקום לחייב בהיטל השבחה , לאור אי האפשרות לנצל את כלל השטחים מכוחה ללא הקלות. אך בגין ההקלות שאושרו, קבע השמאי המכריע כי היטל ההשבחה יעמוד על סך של 770,850 שקל וזאת לתוספת שתי קומות ותוספת שטח של 171.3 מ"ר נכון ליום אישור ההקלות. העירייה חלקה על עמדה זו וטענה שלא יישם להלכה את החלטת ועדת הערר. ובערר נוסף שהגישה ביקשה שההשבחה תחויב על תוספת 241.99 מטר. ועדת הערר קיבלה את הטענות העיקריות של העירייה וחייבה בתוספת  272,238 שקל. להיטל ההשבחה.

השופט:  ועדת הערר תתערב בממצאים שקבע השמאי המכריע רק במקרים נדירים

על החלטה זו של ועדת הערר הגישה שמי אשקלוני ערעור לבית המשפט המחוזי, שטענותיו העיקריות היו שוועדת הערר חרגה מסמכותה ויצרה הליך יש מאין, וכן כי חוק התכנון והבניה בנוסחו ערב מתן ההיתר העניק פטור מלא מהיטל השבחה לפרויקט תמ"א 38 . טענות נוספות היו טענות פרטניות שלפיהן מכורח התוכניות לא ההיה צורך בהקלה וכי לא באמת נוצרה השבחה מכוח חלק מהתוספות.

השופט גלעד הס דחה את טענת החברה בנימוק כי "הן השמאי המכריע והן ועדת הערר הם גורמים מקצועיים, להם מומחיות ספציפית לצורך קביעת היטל ההשבחה. ממעמדם המקצועי המיוחד של השמאי המכריע וועדת הערר, ומעצם היותם גופים מקצועיים, נגזרות שתי מסקנות חשובות לענייננו. המסקנה הראשונה היא, כי ועדת הערר תתערב בממצאים השמאיים שקבע השמאי המכריע רק במקרים חריגים ונדירים. עם זאת, ראוי לציין כי יש להבחין בין ההתערבות המצומצמת של ועדת הערר בעניינים שמאיים ומקצועיים, אשר תיעשה רק במקרים בהם נפלה טעות חמורה בשומה, לבין התערבות ועדת הערר בעניינים משפטיים ובפרשנות החוק או התכנון, כאשר בנושאים אלו אין לשמאי המכריע יתרון על פני ועדת הערר.

"המסקנה השנייה הינה לגבי היקף התערבות בית המשפט לעניינים מנהליים בהחלטות ועדת הערר במסגרת ערעור מנהלי, כאשר גם כאן נשמר העיקרון של התערבות זהירה ונדירה בנושאים מקצועיים ושמאיים, והתערבות רחבה יותר כאשר מדובר במחלוקת בדבר פרשנות התכנון או הדין, ובמקרה זה פעלה הוועדה כדין". כמו כן פסל השופט את הטענה להתערבות יש מאין, בטענה שהוועדה פעלה נכון כשהשיבה את ההחלטה לשמאי המכריע. עוד קבע השופט כי  ככל שלצדדים יש טענות ביחס לשומה המתוקנת של השמאי המכריע, יש להגישן במסגרת ערר חדש ולא במסגרת תיק הערר הקודם, וכך נהגה ועדת הערר.

השופט הס דחה גם את הטענה כי "חוק התכנון בנוסחו ערב הגשת הבקשה להיתר, העניק פטור מלא מהיטל השבחה ". לדבריו, "נכון פעלו הן השמאי המכריע והן ועדת הערר, כאשר ערכו הפרדה בין הזכויות שניתן היה לנצל מכוח תמ"א 38 , זכויות אשר פטורות מהיטל ההשבחה, לבין הזכויות מכוח תכניות אחרות, זכויות המחויבות בהיטל השבחה". כמו כן דחה השופט את מרבית הטענות הפרטניות.

לבסוף ביקר השופט הס את התנהלות המערערת, וכתב כי "במקרה שלפניי כתב הערעור מכיל טענות רבות, וכולל על נספחיו כ- 260 עמודים. כמו כן, מצאתי לנכון להביא בחשבון שחלק מטענות המערערת הינן טענות אשר הינן על גבול טענות הסרק. כך, למשל, נדמה כי הטענה כי ועדת הערר חרגה מסמכותה 'באופן קיצוני' בכך שהשיבה את השומה לשמאי המכריע לתקנה בהתאם להנחיותיה, וכן הטענה כי חוק התכנון והבניה נתן פטור מלא מהיטל השבחה בכל מקרה שבו מדובר בפרויקט פינוי- בינוי בו מנוצלות גם זכויות מכוח תמ"א 38 , הינן טענות באזור הגאומטרי של טענות הסרק". לפיכך  חייב ביהמ"ש את שמי אשקלוני בדמי הוצאות ושכ"ט עורך דין של הוועדה על הצד הגבוה, בסך של 65,000 שקל (כולל מע"מ).

את הוועדה המקומית לתכנון ובנייה של עירית רמת גן ייצגה עו"ד עדינה פיבלביץ.  את שמי אשקלוני ייצג עו"ד אלון לוונשטיין.