גני תקווה: התושבים חלמו על קרקע למגורים - וקיבלו ייעוד לכביש

ענייננו הפעם בתביעת ירידת ערך של תושבים בעלי קרקעות בגני תקווה, עקב שינוי ייעוד הקרקע מ"חקלאי" לדרך. העוררים טענו כי בשווי הקודם (החקלאי) יש להתחשב בפוטנציאל שיצרו תמ"א 31 ותמ"מ 23/3/א' המייעדות את המקרקעין ברמה הארצית והמחוזית לשטח המיועד בעיקרו ל"הפשרה". לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה הם הציגו ירידת ערך בסך של 8.5 מיליון שקל.

ועדת הערר קבעה כי "סימון חטיבת קרקע לבינוי עירוני בתכנית מתאר מחוזית, אינו מחייב כי לעת אישורה של תכנית המתאר המקומית, ישונה ייעודן של כל החלקות הכלולות בחטיבת קרקע זו למגורים. והרי תכנון שכונת מגורים חדשה כוללת בתוכה לא מגרשי מגורים אלא גם שטחים ציבוריים נלווים, כדוגמת, שטחים ציבוריים פתוחים ובנויים וכן כבישים שכונתיים והיקפיים המתחברים לדרכים עורקיות וראשיות. כל הייעודים הללו מהווים חלק בלתי נפרד מהבינוי והפיתוח העירוני אליו כיוונו התכניות הארציות והמחוזיות. הקביעה הסופית לגבי אלו שטחים ייועדו למגורים ואלו יסומנו כשטחים ציבוריים תעשה רק במסגרת התכנית המקומית כך שבשלב אישורה של תכנית המתאר המחוזית לא ניתן לצפות מה יהיה עתידה של חלקה מסוימת הכלולה בתכנית זו".

[quote]

הוועדה, בראשות רונית אלפר, ציינה כי "איננו חולקים על כך ששווים של המקרקעין הנדונים אינו כשוויה של קרקע חקלאית רגילה באזור המרכז שאינה מסומנת בתחום אזור לפיתוח עירוני בתכניות המתאר הארציות והמחוזיות השונות, אלא שבניגוד לעמדת העוררים, איננו סבורים כי התכניות החלות הקנו למקרקעין רמת וודאות גבוהה לשינוי ייעודם למגורים, וזאת לאור מעמדן הנורמטיבי של התכניות כתכנית מתאר ארציות ומחוזיות הכפופות לתכנון ברמה המקומית, העדר המסוימות שלהן ומטרותיהן, כפי שפירטנו לעיל".

לאור האמור, החליטה הוועדה למנות שמאי מייעץ שיישום את המקרקעין "בהתאם לאופק התכנוני בו היו נתונים המקרקעין הנדונים".

ההחלטה פורסמה השבוע ביומון "כל יום" שמפרסם משרד עו"ד עפר טויסטר. לדברי עו"ד מיטל טויסטר רוזנטל, "ההחלטה מהווה נדבך נוסף בשורה של החלטות, אשר בשלב זה אינן מובילות למסקנה אחידה, באשר למידת המשקל שיש לייחס לייעודים שנקבעו בתכניות במדרג תכנוני גבוה, אשר מחד מעלים את שווי הקרקע, ומאידך אינם יוצרים ודאות מלאה למימוש ייעודים אלה, מאחר שמדובר בתכניות ברזולוציה נמוכה.

"במקרה דנן קבעה ועדת הערר כי תכנית המתאר המחוזית אמנם העלתה את שווי הקרקע ביחס לקרקע חקלאית שבה לא סימנה תכנית המתאר המחוזית ייעוד למגורים, אולם עליית שווי זו הינה מוגבלת, שכן תכנית המתאר המחוזית לא הקנתה למקרקעין רמת ודאות גבוהה לשינוי ייעודים למגורים. קביעתה של ועדת הערר לפיה גם לאחר סימון המקרקעין לאזור מגורים, עדיין השוק הביא בחשבון את העובדה כי לצורך הקמת שכונת מגורים נדרשים גם כבישים ושטחים פתוחים, אינה בהכרח מסקנה מתחייבת, שכן לא מן הנמנע כי השוק הניח שתכנון השכונה ייעשה בדרך של איחוד וחלוקה, באופן שכל בעלי הזכויות בתחום התכנית יהנו מהפשרת הקרקע".

בכל מקרה, היא מעריכה כי "טרם נאמרה המילה האחרונה בתיק זה".

ערר 59/17/49 ניסן יוסף ואח' (ע"י עו"ד ארז שפירא) נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה גני תקוה (ע"י עו"ד רונית עובדיה)

לחדשות נדל"ן, עדכונים יומיומיים, דעות וניתוחים, הורידו את אפליקציית מרכז הנדל"ן

אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה