ועדת הערר ביטלה את היטל ההשבחה בגין תוכנית השימור של ת"א - אך קבעה כי התוכנית אינה פוגעת

ועדת הערר המחוזית לפיצויים והיטל השבחה של מחוז תל אביב, בראשות עו"ד בני זלמנוביץ', פרסמה היום (ג') את החלטתה, לפיה תוכנית השימור של תל אביב אינה תוכנית משביחה אשר בגינה ניתן לגבות היטל השבחה כפי שדרשה עיריית תל אביב, אך גם אינה תוכנית פוגעת אשר בגינה זכאים בעלי הנכסים לפיצוי בשל ירידת ערך.

תוכנית השימור של תל אביב פורסמה למתן תוקף בדיוק לפני 15 שנים, ביוני 2008, ומכסה מאות מבנים, ואלפי נכסים בעיר, בעיקר מאזור שממערב לרחוב אבן גבירול, צפונית לרחוב סלמה ודרומית לנחל הירקון.

למעשה, מדובר בשתי החלטות נפרדות שפרסמה היום הוועדה, האחת בסוגיית היטלי ההשבחה, והשנייה בסוגיית הפיצויים בגין ירידת הערך. בעוד שאת ההחלטה על היות תוכנית השימור לא משביחה קיבלה הוועדה פה אחד, ההחלטה על אי זכאותם של בעלי הנכסים לפיצוי בגין ירידת ערך התקבלה ברוב של שניים נגד אחד.

לקריאת ההחלטה המלאה על סוגיית היטל ההשבחה - הקלק כאן.

לקריאת ההחלטה המלאה על סוגיית ירידת הערך - הקלק כאן.

"סבורים אנו כי שגגה קשה נפלה בטענת המשיבה"

חברי הוועדה, מלבד עו"ד זלמנוביץ' כוללים גם את שמאי המקרקעין זהר עירון, ונציג מתכנן המחוז, המתכנן יעקב קרייזלר. בהחלטה שבה שללו את היותה של התוכנית משביחה, ביטלו חברי הוועדה מכל וכל את נימוק ה"מיתוג" שבו השתמשה העירייה על מנת להצדיק את גביית ההיטל, ואף ביקרו את הוועדה המקומית בחריפות. "סבורים אנו כי שגגה קשה נפלה בטענת המשיבה. שגגה משפטית, שמאית ומוסרית".

עוד נכתב בהחלטה כי "לא זו בלבד שהמשיבה לא הוכיחה מבחינה שמאית עליית ערך, אלא ש"מיתוג" איננו תכונה מתכונות המקרקעין ועל כן אינו מהווה השבחה לפי חוק התכנון והבנייה . בסוגיית ירידת הערך, התקבלה כאמור ההחלטה ברוב, כאשר מול הכרעתם של יו"ר הוועדה זלמנוביץ' ונציג מתכנן המחוז לפיה התוכנית אינה מזכה בפיצוי ירדת ערך, כתב השמאי עירון דעת מיעוט כי יש להעביר את הסוגייה לשמאי מייעץ. 

הנימוק המרכזי שהעלו בעלי הנכסים העוררים לכך שקיימת פגיעה בנכסיהם המצדיקה פיצוי, הא שתוכנית השימור מייקרת משמעותית את הליכי ההתחדשות במקרה של שימור רגיל, ומונעת אותם לחלוטין במקרה של שימור מחמיר. בכך לטענתם נגרמה להם פגיעה במקרקעין.

טענה זו נדחתה כאמור בדעת הרוב, כאשר הנימוק המרכזי להחלטה היא ההלכה הפסוקה לפיה "ציפייה (להשבחה, נ"ב) ללא הליך תכנוני קונקרטי בשלבים מתקדמים, איננה דבר שיש להתחשב בו".

בדעת המיעוט כתב עירון כי "תוכנית השימור של העיר תל אביב מחייבת את בעלי הזכויות במבנים אשר הוחרגו כ'מבנה לשימור' בעלויות המביאות לכדי חוסר כדאיות כלכלית או למצער לאובדן רווח יזמי בעת ביצוע מיזם של בנייה במקרקעין", וסיכם כי "לו דעתי תישמע היינו ממנים שמאי מייעץ לבחינת שיעור הפגיעה במקרקעין מכח תוכנית השימור".