התוכניות המחליפות את תמ"א 38 יאפשרו תמורה גדולה יותר לדיירים - אך הפטור יישאר עד 25 מ"ר בלבד

"בניגוד לתמ"א 38 במסלול עיבוי וחיזוק, שבה התמורה המקסימלית היא 25 מ"ר, בתוכניות המחליפות את תמ"א 38 אין מגבלה על התמורה. עם זאת, השטח המקסימלי הפטור ממס יוותר 25 מ"ר, גם במקרים שתוכנית ההתחדשות הבניינית תאפשר תמורה גדולה יותר". כך אמר אתמול (ג') עו"ד רואי זרנצ'נסקי, מנהל מחלקה מקצועית מיסוי מקרקעין וקבלנים ברשות המיסים, בכנס שולחן עגול בפורום עורכי דין.

את הכנס, שעסק בשינויי החקיקה בתחום ההתחדשות הערונית אשר נכללו בחוק ההסדרים, יזם מרכז הנדל"ן והשתתפו בו לצד זרנצ'נסקי גם עו"ד תום פישר, רפרנט מחלקת ייעוץ וחקיקה (משפט אזרחי) במשרד המשפטים, מנכ"ל ICR מורדי שבת וסמנכ"לית התכנון של ICR ומתכננת הוותמ"ל לשעבר, דקלה פרסיקו.

זרנצ'נסקי הסביר כי עד היום לא הייתה מגבלה של 25 מטר בתמ"א, כי ממילא בתוכנית אפשר להרחיב ב-25 מטר. "מרגע שהוכנסו התוכניות המחליפות אין מגבלה על התמורה, קבענו שגם בהן התוספת תהיה עד 25 מטרים בנוסף לכל מה שהיה בעבר, הוצאות כרוכות וכדומה".

עוד דיבר זרנצ'נסקי על המחאת זכויות בין יזמים במיזמי התחדשות. "יזם שמחתים דיירים, עד שלא מתקיימים התנאים המתלים - אין חובת הודעה למיסוי. עד אז לא מתבצעת מכירה. מה קורה כשמגיע יום המכירה והיזם מוכר ליזם אחר? מצד אחד יש פסק דין שאין מס רכישה , מצד שני עמדת רשות המיסים היא שיש מס רכישה. מתוך רצון לתת ודאות בשוק, התיקון אומר שהמחאת זכויות בין יזמים לפני יום המכירה תמוסה בתמורה החוזית בניכוי ההתחייבויות לדיירים. מה שירוויח היזם, ישלם היזם השני. מה שניתן לדיירים - לא ישולם מס רכישה על ידי היזם הממשיך".

זרנצ'נסקי אמר כי התווספה בחוק הגדרה של מתחם מזכה. "גם בפינוי בינוי וגם עיבוי באזור מוטב - נגב, גליל, ואשכול חברתי כלכלי 1-6, או שקיבל אישור מיוחד מרשות מיסים. גם מתחם לשימור יכול להיות סיבה מיוחדת לאישור. במתחם מזכה הדייר שעובר עיבוי יכול לקבל את כל התמורות של הפינוי בינוי, לרבות תקרת השווי".

רואי זרנצ'נסקי (מרכז הנדל''ן)

"פרק 55 תמ"א 38 ייגע גם לתוכניות החלופית, חלופת שקד, ח/619 בחולון ועל כל התוכניות שהיו בחיזוק. גם הכותרת של התמ"א היא כבר לא תמ"א 38. עד היום בתמ"א היה פטור של יחידה אחת בבניין, מעתה יהיה פטור של 2 יחידות בבניין למוכר. באזור פריפריאלי אין מגבלה על מספר הפטורים. גם בדירות ציבוריות יש פטור".

זרנצ'נסקי אמר כי התווספו תמורות לקשיש גם בתמ"א. "אותם צרכים כמו בפינוי בינוי. המועד הקבוע הוא יום תיקון החוק, 1.6.23. לקשיש באזור מוטב יש אפשרות לקבל כסף ודירה גם בתמ"א. באזור מוטב בתמ"א 38, יש אפשרות לקבל במקום דירה שתי דירות עד התקרה, עכשיו זה יחול גם על הקשיש". 

הרשויות אימצו את הרוב הדרוש לדייר סרבן לבקשת היתרים

דקלה פרסיקו, סמנכ"לית התכנון של ICR ומתכננת הוותמ"ל לשעבר, הרצתה על השפעת חוק ההסדרים על חוק התכנון והבנייה . לדבריה גם כיום יישום תוכנית פינוי-בינוי ייקח זמן - והרבה. "כששואלים אותי כמה זמן זה ייקח, אני מתביישת ונכלמת להגיד: אל תדברו איתי על פחות מעשר שנים. בממשלה מנסים לקצר את הזמן הזה, אבל עדיין לא מספיק אגרסיביים. שינוי הכרזה על מתחם פינוי בינוי - אם עד היום היית צריך הסכמה של הרשות המקומית. לפי התיקון, אם התוכנית הופקדה זה נחשב שהרשות לא התנגדה לה. דבר שני הפחתת הרוב הדרוש לשני שלישים".

דקלה פרסיקו (מרכז הנדל''ן)

לדבריה, היום החוק לא קובע כלום לגבי בקשת היתרים. "הרשויות אימצו את הרוב לדייר סרבן לרוב לבקשת היתרים. התקווה שלי שיאמצו את זה בחוק. אך בתל אביב קבעו רוב של 61%, בבת ים 80%. תיקון נוסף הוא העברת תוכנית למועצה ארצית - התחולה ב-1 אוגוסט. אומרים לוועדות המחוזיות - אם לא קידמתם תוך 18 חודשים זה יעבור למועצה הארצית בלי שהמגיש יבקש".

פרסיקו: "הרשויות אימצו את הרוב לדייר סרבן לרוב לבקשת היתרים. התקווה שלי שיאמצו את זה בחוק. תיקון נוסף הוא העברת תוכנית למועצה ארצית - התחולה ב-1 אוגוסט. אומרים לוועדות המחוזיות - אם לא קידמתם תוך 18 חודשים זה יעבור למועצה הארצית בלי שהמגיש יבקש"

"בגלל ערר התהליך נעצר כמעט שנה אצלנו ורוב העררים נדחו. עכשיו החוק אומר שאם אתה לא רשות ממשלתית אלא מתנגד או מגיש תוכנית, אתה יכול לקבל רשות להגיש ערר רק מיו"ר הוועדה המחוזית. בנוסף יש הפחתת הרוב הדרוש להגשת תוכנית מ-75% ל-66%. זה מאוד דרמטי בהתחדשות עירונית".

כנס שולחן עגול של מרכז הנדל''ן

לדברי עו"ד תום פישר, רפרנט מחלקת ייעוץ וחקיקה (משפט אזרחי) במשרד המשפטים,  "תמיד יש מתח בין פינוי בינוי להתחדשות בניינית". לגבי "חלופת שקד" (תיקון 139) אמר כי  "אין עדיין את האפשרות לקדם תוכנית פלוס היתר, התקנות פורסמו להערות הציבור". 

"בנוגע לשינויים בקניין במסלול הריסה ובנייה מחדש, הרוב הדרוש לפנייה למפקח על המקרקעין ירד מ-80% לשני שלישים. ה-80% חל על כל בית משותף , וההסדר הנוכחי חל על בתים משותפים רק עם ארבע דירות לפחות.

בעצם אימצנו את כל עילות הסירוב, כולל קשישים וגם סיעודיים גם בהתחדשות בניינית. מי שמחזיק במעל 30% מהדירות, כל אחוז מעבר ל-30%, נספר כשליש אחוז. בבחוק ההסדרים ביקשנו להחיל אפשרות שלא להתחשב בקולותיהם של מי שמבצע שימוש שלא כדין ברכוש המשותף, כמו בפינוי בינוי והכנסת סירבה". 

תום פישר (מרכז הנדל''ן)

לדברי פישר, במסגרת חוק ההסדרים האחרון זכו בעלי דירת במתחמי פינוי בינוי באפשרות לבצע בדיקת כדאיות כלכלית על ידי שמאי פינוי-בינוי (שמאי מאגר) ביתר קלות: "עד היום כדי לפנות בבקשה למינוי היה צריך 66% מהמקבץ וכעת הורדנו את שיעור הדיירים ל-40%. מי שיישא בתשלומים זה היזם שהציע את העסקה. עד היום הכלי הזה כמעט שלא היה בשימוש. זה נועד לתת לדיירים תשתית נייטראלית של מידע לקבלת החלטה האם להתקשר בעסקה".

לדבריו, "הכנסת הוסיפה עילות סירוב סביר במיזמי תמ"א 38 . המפקח לא יוכל לאשר את הפרוייקט אם תוכיח שהוא לא כלכלי לך. עד היום מדובר היה בעילה שהיתה קיימת במיזמי פינוי-בינוי, וכעת הורחבה גם למיזמי תמ"א 38 לרבות עיבוי".

מורדי שבת (מרכז הנדל''ן)

מורדי שבת, מנכ"ל ICR, דיבר על הבידול שלהם בשוק של היום: "מעבר להתחדשות שאנחנו נותנים בסל, מסתכלים על המוצר. בסוף שיווק ומכירות טובים צריכים לפגוע בטופ כשהמוצר ייצא. מה הדייר מקבל ברמת המוצר? למשל בגבעתיים אנחנו מפנים 117 דירות ובונים 333 דירות. חלק מהדירות נמכרו. אנחנו תמיד מוכרים יקר יותר מכולם, כי המוצר שונה והדאטה בייס שונה. לקחנו רוף טופ והפכנו את זה לכיכר העיר. בסוף אנחנו משתדלים לעבוד איי קלאס, לא חוסכים, גם לא בקבלנים, כדי לתת את רמת השקט הדרושה".