מי ששרד את ההזנחה ירוויח בגדול: יפו ד' משנה את פניה משכונת מצוקה לפנינה תל אביבית

יפו ד', אחת השכונות המוזנחות בתל אביב, אוכלסה במשך שנים בעיקר על ידי עולים חדשים ומשפחות קשות יום – יהודיות וערביות. גם היום כ-30% מדיירי השכונה נתמכים על ידי שירותי הרווחה בעיר. אולם בשנים האחרונות הפכה השכונה למוקד עלייה לרגל למשקיעים. אלה זיהו כי על אף העליבות וההזנחה השכונה נהנית ממיקום מצוין, בקרבת הים, על תוואי הרכבת הקלה המוליכה למרכז העיר, ובצמוד לאיילון. כל זאת במחיר שאותו ניתן עדיין להגדיר כשפוי, מאחר ובשכונה קיים היצע גדול של יחידות דיור קטנות ובינוניות. גם היום, דמי השכירות על דירת 3 חדרים בשכונה יעמדו על כ-4,000 שקל בממוצע - מחירים שתל אביב שכחה כבר מזמן. אבל כל זה צפוי להשתנות בקרוב.

יפו ד' גובלת בעיר חולון ובנתיבי איילון ממזרחה, בשכונת יפו א' (דקר) מצפונה, בשדרות ירושלים ממערבה ובעיר בת ים מדרומה. השכונה נבנתה בשנות ה-50 וה-60 ומאופיינת בבנייה צפופה למגורים ובמעט שטחי ציבור, ומורכבת מבנייני שיכון מכל הסוגים, בהם מבני H, מבני  H מחוברים, רכבות, ומבנים של 8 קומות. היא גם הגדולה מבין השכונות במתחם התכנון להתחדשות עירונית מקיפה בדרום יפו, הן בשטחה והן במספר תושביה.

בתוכנית האסטרטגית ובחזון שהגדירה לעצמה עיריית תל אביב-יפו לגבי השכונה, מודגשת הכוונה לנסות לאפשר לאוכלוסייה המקומית להמשיך ולהתגורר בשכונה גם אחרי ההתחדשות העירונית, ואחרי שתצטרף לרשימת ההולכת וגדלה של שכונות יקרות עד כדי בלתי ניתנות להשגה בעיר. "יש לייצר תכנון המאפשר המשך קיום לאוכלוסיות החיות בה הן מבחינה חברתית והן מבחינה כלכלית. חזון זה ומטרות אלה, יושגו בין היתר על ידי יצירת דיור בר השגה, יצירת שטחי ציבור הנותנים מענה לכלל האוכלוסיות, הימנעות מבנייה 'מגדלית' ויצירת תכנון מוטה תחזוקה, במחירים שווים לכל כיס".

היתרון הגדול ביותר של השכונה הוותיקה הוא כמובן המיקום. מוקדי תרבות ופנאי, מרכזי תעסוקה גדולים, קווי תחבורה ציבורית בקישוריות ארצית ומטרופולינית גבוהה כמו רכבת ישראל, הקו האדום של הרכבת הקלה ובעתיד גם קו מטרו. ההתפתחות של כל אלו, יחד עם התזוזה, האיטית אמנם, בקידום ההתחדשות העירונית בשכונה הובילו לכך שדירת 3 חדרים שעלתה לפני 10 שנים 720,000 שקל בממוצע, תעלה היום כבר סביב ה-2.5 מיליון שקלים, ברחובות שמיועדים להתחדשות עירונית בשנים הקרובות.

(מיכל גרינברג)

עם זאת, לא ניתן להתעלם גם מכמה חסרונות משמעותיים של השכונה. הבולט שבהם הוא היעדר תחושת ביטחון מספקת. בסמוך לשכונה ממוקמים "פרדסים" – מתחמים היסטוריים בהם מתגוררת אוכלוסייה ערבית, אשר בחלקם התפתחה לאורך השנים פעילות עבריינית.

לדברי מספר תושבים שעמם שוחחנו, קרבת הבתים לפרדסים מייצרת תחושת חוסר ביטחון ומהווה מוקד מתיחות לא פשוט עבור תושבי השכונה, שסובלת מאחוזי פשיעה גבוהים, נוכחות רבה של סוחרי סמים ונרקומנים והשתוללות בכבישי השכונה. יש תושבים שמעידים שהם חוששים לצאת מהבית בשעות הערב והלילה.

עו"ד מיכאל גבע המייצג דיירים בשכונה: אף אחד לא האמין בשכונה הזו בהתחלה. עם השנים, סלילת נתיב הרכבת הקלה וההתחלפות האוכלוסייה, זה השתנה. היום דירה שם נמכרת תוך שעתיים והדירות כבר הגיעו למחיר של 2.75 מיליון שקלים. דירה בפרויקט צפויה לעלות 4 מיליון שקלים. מי שנשאר בפרויקט ירוויח המון"

במקביל, יש לא מעט קולות בשטח שמאשימים את עיריית תל אביב בגרירת רגליים באישור תוכניות, ב"טרטור" היזמים שוב ושוב אל הוועדה המקומית, בין היתר, בטענה שלעירייה פשוט פחות אכפת מהשכונה הדרומית, ופרויקטים שהעבודה עליהם החלה לפני 10-12 שנה, רואים רק היום את קצה המנהרה.

"בשכונה אנשים קשי יום שעבורם ההתחדשות היא מצילת חיים"

בשכונה מקודמות כיום 4 תוכניות פינוי בינוי : תוכנית "קהילת קנדה דרום" שקיבלה תוקף כבר בתחילת 2020, תוכנית "קהילת קנדה צפון" שגם היא בתוקף, והתוכניות "המחרוזת-רובינשטיין" ו-"רובינשטיין-הלר" הנמצאות בהכנה. בנוסף על אלה מבוצעים בשכונה מיזמי התחדשות במסלולי תמ"א 38 השונים. כל אלה יחד צפויים להוביל להכפלת 2,400 יחידות הדיור הקיימות כיום בשכונה בערך פי 2.5.

מתחם "קהילת קנדה דרום" ממוקם בין הרחובות שדרות ירושלים ממערב, קהילת קנדה ממזרח ורחוב הגיבורים מדרום, וגובל בציר בו עתיד לעבור הקו האדום של הרכבת הקלה. במקום קיימות כיום 208 דירות במבני רכבת שהתוכנית מציעה את הריסתם, ובנייתם של 12 בניינים בני 800 דירות בתמהיל מגוון, בהם 3 מגדלים בני 19-29 קומות. 50 מהדירות מקצה התוכנית לדיור בשכירות ארוכת טווח, בהנחה של 40% ביחס למחיר השוק. יזמית הפרויקט היא קבוצת אלמוג .

לדברי עו"ד מיכאל גבע, המייצג את בעלי הנכסים במקום מזה 12 שנה, הדרך אל הפרויקט לא הייתה קלה. "כשיצאנו לדרך 60% מהבעלים היו אנשים קשי יום שהתגוררו במקום. היום רוב הדירות, בשיעור של כ-60-70%,  כבר שייכות למשקיעים. התחלנו החתמות של דיירים ביולי 2011 ואנחנו עם מעל 90% חתימות כבר למעלה מ-7 שנים. בגלל השנים שעברו אחוז מסוים מבעלי הדירות המקוריים נפטרו.

הדמיה של הפרויקט של קבוצת אלמוג קרדיט (גידי בר אוריין)

"לאורך הדרך היו הרבה בעיות משפטיות של אפוטרופסות, חובות שלא שולמו, עיקולים, עניינים של העברת זכויות ואנחנו עדיין בעיצומם של ההליכים המשפטיים בחלק מהדירות. אחת הדירות למשל, הייתה בבעלות של 4 אנשים - הורים ושני ילדים מתוך 11 אחים סה"כ. מתוכם רק ילד אחד נותר בחיים, ובשרשור הנוכחי אנחנו עם למעלה מ-30 יורשים - נכדים - שמפוזרים בעולם.

המשנה למנכ"ל קבוצת אלמוג , אמיר הלר: "העירייה החליטה לקחת על עצמה את התחזוקה של השטחים הפרטיים בפרויקט, כי היא חוששת שהדיירים לא יתחזקו אותם באופן רציף וקבוע. על פי ההסכם אנחנו נשלם להם מראש עבור כל התחזוקה הזו 20 שנה קדימה, סכום של מעל 10 מיליון שקל. במקום שהדיירים ישלמו לחברת ניהול שתשתול פרחים ותתקן ממטרות - העירייה תעשה את זה. זה נובע מדאגה לנראות של העיר וגם מוזיל עלויות לדיירים"

"אף אחד לא האמין בשכונה הזו בהתחלה. עם השנים, סלילת נתיב הרכבת הקלה, הקרבה לים, ההתחלפות של האוכלוסייה, זה השתנה. היום דירה שם נמכרת תוך שעתיים והדירות כבר הגיעו למחיר של 2.75 מיליון שקלים. דירה בפרויקט צפויה לעלות 4 מיליון שקלים, למרות שקשה לדעת בדיוק, כי ייקח עוד זמן. אבל מי שנשאר בפרויקט ירוויח המון".

המשנה למנכ"ל קבוצת אלמוג , אמיר הלר, מספר כי בימים אלה עובדת החברה על בקשות להיתרים לכל 12 הבניינים, והוא מעריך שייקח בין שנה לשנה וחצי עד לקבלתם. "התכנון הוא להוציא את הפרויקט אל הפועל בהינף אחד - לפנות את כל הדיירים בבת אחת ולבנות את כל דירות בבת אחת. מדובר בפרויקט חשוב מאוד לחיזוק המשפחות, שמקבלות דירה שבעבר הן יכלו רק לחלום עליה".

יפו ד' (Citywize)

לדברי הלר, "הפרויקט מאופיין בשלושה סוגי אוכלוסייה עיקריים: דיירים ותיקים במעמד נמוך עם קשיים כלכליים, רובם מבוגרים, חלקם חולים, שמשוועים לרגע שבו יצא הפרויקט לדרך כי עבורם זה ממש פרויקט מציל חיים. אוכלוסייה נוספת זה אנשים שלא סובלים מקשיים מהותיים אבל גם הם מצפים ומחכים לזה. ולבסוף יש גם הרבה משקיעים שרכשו דירות במתחם, צפו עליית ערך משמעותית לנכס, ומשכירים את הדירות בשלב הזה. ברחוב קהילת קנדה יש דיירים בעלי אורך רוח שגילו סבלנות ואני מצדיע להם על זה. הם מאוד פעילים, מגיעים לפגישות בעירייה, וזה עוזר להם להבין את הקשיים של היזם בפרויקט".

הלר מוסיף כי הפרויקט כולל גם התחייבויות נוספות, בהן בניית אשכולות גני ילדים שלא היו במקום קודם, במטרה להתמודד עם הגידול באוכלוסייה. "בנוסף, חתמנו עם העירייה על הסכם שטחים פתוחים פרטיים (שפ"פ) שאומר שהעירייה החליטה לקחת על עצמה את התחזוקה של השטחים הפרטיים בפרויקט, כי היא חוששת שהדיירים לא יתחזקו אתם באופן רציף וקבוע. על פי ההסכם אנחנו נשלם להם מראש עבור כל התחזוקה הזו 20 שנה קדימה, זה סכום של מעל 10 מיליון שקל. זה אומר שבמקום שהדיירים ישלמו לחברת ניהול שתגזום את הדשא, תשתול פרחים, תתקן ממטרות ומתקנים - העירייה תעשה את זה. זה נובע מדאגה לנראות של העיר וזה גם מוזיל לדיירים את עלויות התחזוקה".

כנס עם מתורגמנים לאמהרית, ערבית ורוסית

התוכנית הגדולה השנייה בשכונה - קהילת קנדה צפון, קיבלה תוקף בתחילת 2022, וממוקמת בין הרחובות שדרות ירושלים ממערב, רחוב המחרוזת מצפון וקהילת קנדה ממזרח. בסמוך ניצבת תחנת "מחרוזת" של הקו האדום של הרכבת הקלה. במתחם כיום 96 יח"ד ותיקות ב-7 מבני שיכון, ו-6 חנויות. במקומן מתוכננות להיבנות 388 יח"ד בבניה של עד 19 קומות. גם כאן יוקצו 40 יח"ד עבור דיור בהישג יד לתקופה שלא תפחת מ-25 שנה ובהנחה של כ-40% ממחיר השכירות. עוד יכלול הפרויקט 1200 מ"ר של שטחי מסחר, 4 מעונות יום ופארק פנימי.

ג'ני ארבוב, בעלת חברת "Citywize": "צריך להבין איך תסתדר האוכלוסיה החדשה שקנתה את הדירות עם אלו שגרו שם קודם. היום תחושת הקהילתיות בשכונה מאוד גדולה, הקירות מאוד דקים בבניינים האלה ואתה ממש שומע את השכנים. בבניינים חדשים יש יותר תחושת ניכור. יפו ד' זה מקום מאוד קהילתי. ההתחדשות העירונית משנה את זה"

יזמית הפרויקט היא קבוצת אקרו נדל"ן. לדברי סמנכ"ל ההתחדשות בחברה, גידי מוזס, "זה פרויקט הדגל של ההתחדשות העירונית מבחינתנו לשנה-שנתיים הקרובות. יש פה עירוב של קהל מכל מרכיבי הקשת הישראלית, יהודים וערבים, עולים מאתיופיה ומחבר העמים. 100% מהדיירים חתמו ואנחנו מקווים שעוד שנה יתקבל היתר". על מנת להמחיש את המגוון מסר מוזס כי "היה לנו פה כנס דיירים עם 3 מתורגמנים בו זמנית, אמהרית, ערבית ורוסית".

הדמיות של הפרויקט של אקרו נדל''ן (אנדו סטודיו)

לדבריו, ישנם מספר מאפיינים בפרויקט הנוכחי, שבהם התאימה את עצמה החברה לאוכלוסיה שהפרוטה לא נמצאת בכיסה:  "הבניינים ישנים מאוד, שהזניחו עם השנים את הטיפול ואנחנו מטפלים במבנים הישנים כדי שעד הפינוי יהיה לדיירים נעים ובטוח. שניים מהמבנים הוכרזו כמסוכנים על ידי העירייה ואקרו שיפצה וחיזקה". לגבי היום שאחרי הפרויקט אומר מוזס כי "נסבסד את דמי הוועד לכלל 102 המשפחות למשך 10 שנים, חלק מזה יופנה לתחזוקת השטחים הפתוחים. אנחנו גם מאפשרים לכל בעל דירה להחליף את הדירה בדירה זולה יותר באותו מתחם ולקבל את הפער בכסף. עבור זוג מבוגר, לקפוץ מ-100 שקל דמי ניהול בחודש ל-800 שקל זו קפיצה לא פשוטה. מי שיצא מדירת 60 מ"ר וזה מספיק לו והוא לא רוצה דירה גדולה יותר, מוותר על ההגדלה ויחזור לדירה קטנה יותר, ואת הפער יקבלו עם קבלת הדירה החדשה. וזה ללא הגבלת גיל".

"זה מתחם שבסוף בסוף נמצא 2 ק"מ מפלורנטין, בקרבת הים, על הקו האדום של הרכבת הקלה, ובסמיכות לאיילון. המרחק משדרות רוטשילד לרמת אביב יותר גדול מהמרחק משדרות רוטשילד לפרויקט. כל אזור והטיימינג שלו להתפתחות".

"זה כמעט האזור האחרון שנשאר לדיור בהישג יד לחבר'ה צעירים" 

במסגרת התנהלותה מול הדיירים נעזרה אקרו בחברת Citywize, חברה המתמחה בבעבודה קהילתית וחברתית מול דיירים בפרויקטים של התחדשות, ומטרתה לשתף את בעלי הדירות והדיירים בפרויקט בכל שלבי התהליך. "יפו ד' זה כמעט האזור האחרון שנשאר לדיור בהישג יד לחבר'ה צעירים או למי שרוצה לגור בתל אביב בזול", אומרת ג'ני ארבוב בעלי החברה,  "אבל ההתחדשות העירונית תייצר מצב ששכר הדירה יהיה יותר יקר - ולא כולם יוכלו להרשות לעצמם להישאר שם. יש שם אוכלוסיית עולים מאוד גדולה, כל 10 שנים יש גל של עולים שמגיע לשם, ובכלל, יפו ד' מחולקת. חצי ממנה מורכב מקהילה אתיופית גדולה, ובחצי השני יש תושבים ותיקים ושוכרים".

לדברי ארבוב, "אני נשארת בתמונה עד שהדיירים נכנסים לדירות וגם אחרי, כדי להבין איך תסתדר אוכלוסייה חדשה שקנתה את הדירות, עם אלו שגרו שם קודם. אנחנו רוצים להכין אותם לחיים משותפים חדשים. היום הם חיים בתחושת קהילתיות מאוד גדולה, הקירות מאוד דקים בבניינים האלה ואתה ממש שומע את השכנים. בבניינים חדשים יש יותר תחושת ניכור. יפו ד' זה מקום מאוד קהילתי. ההתחדשות העירונית משנה את זה קצת ואנחנו מנסים לשמר את זה".

הדמיה של הפרויקט של אטריום (3d vision)

ורד, בעלת דירה במתחם שגרה בשכונה כבר 33 שנה, וחברה בנציגות הדיירים בפרויקט של אקרו , מספרת שהדיירים חששו בהתחלה מהפרויקט, אבל קיבלו יותר ביטחון בהמשך, גם הודות לעבודה הקהילתית וכן הודות לעבודות התחזוקה הרציפות של אקרו בשטח, שנים רבות לפני תחילת עבודות הבנייה. "חיזקו לנו את הבניין, את העמודים, עשו זפת בגג, כי היה לנו צו מהעירייה, ולא שילמנו על זה כלום. בעבר, לא הסכמתי לחתום על תוכנית של תמ"א שהציעו לנו, כי הבניין הזה בן כמעט 70 שנה, והפנים של הבית במצב לא טוב, הצנרת של הבניין הרוסה ולא היה לי תקציב לשפץ את פנים הבית. אחרי עוד כמה דיירים לא חתמו, עד שהחליטו שיהיה פה צו פינוי".

לדבריה, "בשנים האחרונות הסביבה בשכונה נהייתה לא נעימה, בעיקר בלילה. אבל התחבורה הציבורית כאן בשכונה היא מדהימה, אפשר להגיע מכאן לכל מקום. אני באמת מקווה שהפרויקט יעשה שינוי בשכונה. זה בית ששילמתי עליו בדם. אולי התחלתי עם מלא חששות, אבל אני לגמרי רגועה עכשיו ומחכה שהפרויקט יתחיל".

דירת 100 מ"ר תעלה כמעט 4 מיליון שקל

פרויקט ההתחדשות רחב היקף נוסף יבוצע במקבץ בן 9 בניינים שיעברו חידוש באמצעות תמ"א 38 במקביל. יזמיות הפרויקט " YAPI" הן חברת אטריום ועמרם אברהם, והוא כולל מבנים ברחובות פעמונית, קהילת קנדה, גלעינית וחיננית. ב-7 מהם יבוצע תהליך עיבוי וחיזוק, בהם יתווספו 98 יח"ד חדשות ל-128 יח"ד קיימות. כמו כן תבוצע הריסה ובנייה של 2 בניינים אחרים ברחוב גלעינית, בכל אחד מהם יש כיום 32 יח"ד, ובמקומם ייבנו 2 בניינים חדשים, באחד 62 יח"ד ובשני 72 יח"ד.

"זהו מיזם ההתחדשות הראשון בהיקפים האלה בשכונה ואנחנו אמורים להתחיל ביצוע לקראת סוף השנה", אומר מנכ"ל ושותף מייסד בקבוצת אטריום, מיכאל ישראלי. "קיבלנו 4 היתרים עד כה, ולעוד 2 בניינים יש החלטת ועדה וההיתר קרוב".

ממוצע המחירים בפרויקט הוא 38,000 שקל למטר, מה שאומר שדירת 100 מ"ר תעלה כמעט 4 מיליון שקל, ודירת 70 מ"ר תעלה 2,660,000 שקל. "אנחנו מציגים מחירים שפויים יחסית למה שקרה בתל אביב בשנים האחרונות, ומכרנו קצת יותר מ-60% מהפרויקט", אומר ישראלי, "בסה"כ המיצוב והמיתוג של השכונות הדרומיות בתל אביב השתפר מאוד בשנים האחרונות, כי תל אביב נהייתה מאוד יקרה, ובמקביל יש את ההתפתחות של התחבורה הציבורית".