פצצה מתקתקת: המחקר שמצביע על המשבר החברתי שעלול להיווצר בעקבות תהליכי ההתחדשות

אחת ההצדקות המרכזיות לקידומה של התחדשות עירונית בהיקפים גבוהים, לצד ההגנה על חיי אדם והגדלת מספר הדירות, היא ההצדקה החברתית. מאחר שבאופן טבעי מקודמות רבות מתוכניות ההתחדשות באזורים ותיקים המאופיינים בבנייני שיכון מתפוררים ומעמד סוציו-אקונומי נמוך, נתפס הליך ההתחדשות ככזה שעשוי לשפר את מצבם של תושבי המקום.

אולם נתונים חדשים שחושף ניתוח עומק, שערכה לאחרונה החטיבה האורבנית של מכון גיאוקרטוגרפיה , בניהולה של רינה דגני, חושפים בעיה שאם לא תטופל במהירות עלולה להפוך למשבר של ממש, והיא שיעור השוכרים הגבוה שבו מאופיינים אותם מתחמים. במחקר שהקיף עשרות מתחמי פינוי-בינוי נמצא כי לא פחות מ-41% מדירות המתחמים מוחזקות על ידי שוכרים – שיעור גבוה משמעותית לעומת השיעור הכלל-ארצי אשר עמד בסוף 2022 על 29%. 3% מתוך ה-41% הם משקי בית המתגוררים בדירות בבעלות משפחתית, כך ש-38% הם שוכרים "קלאסיים". כמחצית בלבד מהדירות מאוכלסות על ידי בעליהן, וכ-7% הן דירות דיור ציבורי.

מסקנות הניתוח הן כי  גם אם במתחמים המחודשים יהיה היצע גדול  של דירות להשכרה, עדיין ייאלצו רבים מהשוכרים לנטוש את השכונה שכן "מחיר השכירות ודמי האחזקה יהיו גבוהים עבורם. חלק גדול מהם יעזוב את השכונה, יגדיל את זמן הנסיעה שלו לעבודה, יצטרך לשנות מקום עבודה וכו'. המצב הכלכלי של השוכרים יורע והם יאלצו לשלם דמי שכירות גבוהים בהשוואה למה שהם משלמים היום". 

לכן, נקבע, "יש למצוא פתרונות לשוק השכירות במסגרת מתחמי הפינוי בינוי - פתרונות תכנוניים בפרויקט, הגדלת האטרקטיביות הכלכלית לשכירות ארוכת טווח  (מחירי קרקע, מענקים, הטבות וכו') וניהול ידע על מלאי עירוני של דיור להשכרה". עוד נקבע כי "יש לתכנן את הדירות להשכרה במגוון גדלים ומחירים, מבחינה תכנונית, הצורך בדירות נוספות לשוכרים מצריך הגדלה של הצפיפות במתחם ועלייה במספר הקומות. ולכן כמו שהמדינה יצרה בכל פרויקט דיור 'בר השגה', היא חייבת להכיל בכל פרויקט גם דירות להשכרה!".

"כמחצית בלבד ממשקי הבית במתחמים הם בעלי דירות שגרים במתחם", נכתב, "כמחצית המתגוררים במתחם הם קשישים, כ-40% ממשקי הבית גרים בשכירות, כמחצית השוכרים הם עולים חדשים, לאחר הבנייה רק 10% מהמתגוררים במתחם יהיו בעלי הדירות הוותיקים. השוכרים מופקרים, עם קושי גדול במציאת דירה חלופית וללא יכולת לקנות דירה במתחם החדש"

"כמחצית בלבד ממשקי הבית במתחמים הם בעלי דירות שגרים במתחם", נכתב, "כמחצית המתגוררים במתחם הם קשישים, כ-40% ממשקי הבית גרים בשכירות, כמחצית השוכרים הם עולים חדשים, לאחר הבנייה רק 10% מהמתגוררים במתחם יהיו בעלי הדירות הוותיקים. השוכרים מופקרים, עם קושי גדול במציאת דירה חלופית וללא יכולת לקנות דירה במתחם החדש".

עוד נכתב כי "חשוב להגדיל את מספר הדירות להשכרה, שהיום מהווים כ-40 דירות מכל 100 דירות נכנסות לפינוי בינוי. הרשויות המקומיות יצטרכו להכין מנגנון ניהולי של הדירות להשכרה, בחסות העירייה או בחסות של הרשות להתחדשות עירונית זאת בשל הגידול במספר הדירות להשכרה ברת השגה בכל מתחם, אם יאושרו".

"השוכרים מופקרים, עם קושי גדול במציאת דירה חלופית" 

בסך הכל נסקרו במסגרת הניתוח 38 מתחמי " פינוי בינוי " במסלול יזמים -מיסוי (למעט באר שבע במסלול רשויות),ב- 20 ערים וכללו ראיונות עם 3,364 משקי בית המתגוררים במתחמים - הן שוכרים והן בעלי דירות. מדובר במדגם גדול, המייצג את המתחמים לפינוי בינוי שהתחילו להתקדם בין השנים  2019 -2022.  

"כמחצית בלבד ממשקי הבית במתחמים הם בעלי דירות שגרים במתחם", נכתב, "כמחצית המתגוררים במתחם הם קשישים, כ-40% ממשקי הבית גרים בשכירות, כמחצית השוכרים הם עולים חדשים, לאחר הבנייה רק 10% מהמתגוררים במתחם יהיו בעלי הדירות הוותיקים. השוכרים מופקרים, עם קושי גדול במציאת דירה חלופית וללא יכולת לקנות דירה במתחם החדש".

הדיור הציבורי מהווה 7.5% מכלל הדירות במתחמים - כמעט פי 3 מחלקם במלאי הדירות בישראל. "חשוב ביותר לשמר דירות אלה, גם אם חלק מהדיירים יועברו על ידי החברות המשכנות למקומות אחרים", נכתב, "חשוב לשלב במתחמים דירות להשכרה, לשם כך יידרש מהרשויות המקומיות להכין מנגנון ניהולי של הדירות להשכרה ברת השגה, בשל הגידול במספרן, אם יאושרו".

87% מהמתחמים לפינוי בינוי - במרכז הארץ 

נזכיר, כי דוח הרשות להתחדשות עירונית מלמד על זינוק חד במספר היתרי הבנייה שניתנו למיזמי התחדשות עירונית בשנת 2022 -  28,630 יח"ד, שהם 31% מכלל יחידות הדיור שקיבלו היתר בנייה בישראל בשנת 2022. מדובר בעלייה של כ-70% במספר יחידות הדיור שקיבלו היתר בניה במיזמי פינוי בינוי ביחס לשנת 2021 (עלייה מכ-7,000 היתרים  ל- 11,867). על פניו, מדובר במגמה שיש לברך עליה, אולם ככל שהליכים אלו ילכו ויואצו, ובעיקר יהפכו להליכי הריסה ממשיים בשטח של עשרות אלפי יח"ד, צפויה הסכנה של היעדר פתרונות דיור לשוכרים ללכת ולהעמיק.

במסגרת הסקר נמצא כי תחושת השייכות לשכונה בקרב דיירי מתחמי הפינוי בינוי "גבוהה מאוד" בקרב בעלי דירות שגרים במתחם (91%) והיא גבוהה גם אצל השוכרים (57%). תחושת השייכות עולה עם מספר השנים שגרים במתחם. יחסי השכנות בין הדיירים נמצאו גם הם כטובים, כאשר 63% מהנשאלים הגדירו את רמת הקרבה "כמו משפחה". כ-2% בלבד ציינו יחסים לא טובים או סכסוך

על פי נתוני הרשות שפורסמו, עד סוף 2022 הוכרזו בסך הכל 138 מתחמי פינוי בינוי . 87% מתוכם הם באזור הביקוש במרכז הארץ - נתניה -באר יעקב. 13% בלבד הם באזור חיפה והצפון: חיפה, נשר, טירת כרמל, מעלות תרשיחא, נוף הגליל. בהיבט הכלכלי-חברתי, המתחמים מייצגים שכונות בכל העשירונים החברתיים-כלכליים, כשליש מהם נמצאים בעשירון חברתי-כלכלי גבוה 8-9, כשליש  בעשירון 6-7 , רק כשליש מהמתחמים נמצאים בעשירון חברתי כלכלי נמוך - 2-5. 

במסגרת הסקר שערכה גיאוקרטוגרפיה . נמצא כי תחושת השייכות לשכונה בקרב דיירי מתחמי הפינוי בינוי "גבוהה מאוד בקרב בעלי דירות שגרים במתחם (91%) והיא גבוהה גם אצל השוכרים (57%). תחושת השייכות עולה עם מספר השנים שגרים במתחם". יחסי השכנות בין הדיירים נמצאו גם הם כטובים, כאשר 63% מהנשאלים הגדירו את רמת הקרבה "כמו משפחה". כ-2% בלבד ציינו יחסים לא טובים או סכסוך.  "יחסי השכנות קשורים במידה רבה להרכב הבעלויות ולוותק המגורים במתחם. במתחמים בהם גרה  אוכלוסיית שוכרים צעירה יחסי השכנות שטחיים יותר לעומת מתחמים בהם גרה אוכלוסייה ותיקה ומבוגרת של בעלי דירות", נכתב.

עוד נמצא כי "יש ירידה ברמת ההשתייכות לשכונה עם העלייה ברמה החברתית כלכלית. בעשירונים הגבוהים שיעור גבוה יותר רואים במתחם את יתרון הנגישות והקירבה לצירי תנועה ולמוקדי תעסוקה  מרכזיים. במתחמים בהם המכפיל הכלכלי גבוה גבוהה גם תחושת השייכות לסביבה בהשוואה למתחמים עם מכפיל נמוך". 

"רבע מבעלי הדירות צפויים לעזוב את המתחמים בעקבות תהליכי ההתחדשות" 

המחקר הגדיר 4 קבוצות אוכלוסייה הזקוקות לסיוע, הגרות במתחמים עצמם. הראשונה - דיירי הדיור הציבורי המהווים כ-7%  מהדירות. השנייה היא בעלי דירות בני 70+ המאכלסים כ- 26% מהדירות ומהווים כ-50% מסך דירות הבעלים שגרים במתחם, השלישית היא בעלי דירות שגר בהם אדם עם צרכים מיוחדים, המהווים כ-20% מדירות הבעלים, והרביעית היא כאמור השוכרים המהווים כ-41% מהדירות.

ממצא מעניין נמצא גם לגבי בעלי הדירות במתחמים, אשר לפי הסקר רבע מתוכם צפויים לעזוב את המתחמים בעקבות תהליכי ההתחדשות, כך שלאחר השלמת הפרויקטים, אלה יהוו במתחם החדש פחות מ-10% מכלל משקי הבית

בפילוח של סקטור השוכרים במתחמים נמצא כי 28% מהשוכרים הם רווקים, 15% גרושים או אלמנים ו-57% הם משקי בית נשואים או חיים בזוגיות. 65% מהשוכרים הם משקי בית של עד 2 נפשות, 16% בלבד מהשוכרים הם בני 65+, ו-50% מהשוכרים הם עולים חדשים.

בפילוח של מספר שנים בדירה נמצא כי כ-60% מהשוכרים נכנסו לגור במתחמים אלה ב-3 השנים האחרונות. שיעור השייכות לסביבה  נמצא גבוה יחסית, אך נמוך בקרב בהשוואה לבעלי הדירות הגרים במתחם - 57% לעומת 91%. 38% מהשוכרים חוששים מקושי למצוא דירה חלופית בשכונה, כאשר ייאלצו לפנות את דירתם. כשליש מהשוכרים מעוניין  לחזור לגור במתחם,  כשליש ייאלצו לשכור במקום אחר. "כ-3% בלבד ירצו לרכוש דירה, דבר המעיד על מצבם הכלכלי, שאינו מאפשר לרכוש דירה", נכתב.

ממצא מעניין נמצא גם לגבי בעלי הדירות במתחמים, אשר לפי הסקר רבע מתוכם צפויים לעזוב את המתחמים בעקבות תהליכי ההתחדשות, כך שלאחר השלמת הפרויקטים, אלה יהוו במתחם החדש פחות מ-10% מכלל משקי הבית.