היזם שמקדים את זמנו: איך מקצרים את לוחות הזמנים בתחום ההתחדשות העירונית?

אחת מנקודות התורפה הידועות של פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית היא לוחות הזמנים הארוכים שלהם. אירגון המתחם, מכרז, החתמת הדיירים, תהליך התכנון ותיאום העמדות מול העירייה, אישור התב"ע, קבלת היתר הבנייה והביצוע – כל אלו שלבים שעשויים לקחת לא מעט זמן. רק שלב הבנייה של בניין בן 10 קומות, למשל, יימשך ברוב המקרים כ-24-30 חודשים. בניית מתחם בן שלושה מגדלים עשויה לקחת לפחות 36-38 חודשים. אבל לא תמיד זה המצב.

את פרויקט "נווה גן צפון", ברחוב גיסין בפתח תקווה, המשתרע על שטח של 6 דונם וכולל 3 מגדלים בני 14 קומות כל אחד וסך של 156 דירות, אכלסה חברת קטה גרופ תוך 25 חודשים בלבד. בפרויקט נוסף של תמ"א הריסה ובנייה ברוטשילד 166 פתח תקווה (חלק ממתחם עם 100 דירות קיימות),השלימה החברה את בנייתו של בניין בן 10 קומות ו-27 דירות תוך 16 חודשים.

למעשה, החברה אכלסה עד כה 25 פרויקטים למגורים ובכולם היא הקדימה את מועד המסירה המצוין בהתחייבות החוזית. איך אפשר לייעל את תהליך ההתחדשות העירונית וכיצד שומרים על מקסימום איכות ועל מדיניות של "לתת תמיד אקסטרה לדיירים" גם כשלוחות הזמנים מתקצרים?

"עובדים לעומק ולא לרוחב"

קטה גרופ הוקמה על ידי גיל קטה לפני למעלה מ-20 שנה. כיליד פתח תקווה, ריכז גיל בתחילה את רוב פעילות החברה בעיר הולדתו, והפך את קטה גרופ לחברה המובילה בעיר מבחינת צבר הפרויקטים והסטטוסים בהם הם נמצאים. כיום, כשלהובלת החברה הצטרפו שלושת בניו אור, עוז ורון, פועלת החברה לקידום עסקאות רכישת קרקעות במזומן, התחדשות עירונית וקומבינציה,  בפריסה ארצית, בהן, בין היתר, פרויקט מגורים בשכונת 1200המבוקשת בהוד השרון ופרויקט יוקרה מסקרן בשכונת גליל ים החדשה בהרצליה, שנמצאים בשיווק בימים אלה.

הריסה במתחם צה"ל, צלם: גל פליבה

בתחום ההתחדשות העירונית, אחד מענפי הפעילות העיקריים של החברה, מקדמת החברה מעל 40 פרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38/2 בשלבים שונים. רק בפתח תקווה עצמה, מחזיקה קטה גרופ ב-20 פרויקטים שקיבלו את אישורה של הוועדה המקומית להיתר, בהיקף כולל של כ-1,300 יח"ד שבנייתן צפויה להתחיל עוד ב-2025. בנוסף, לחברה 2,500 יחידות דיור נוספות בתכנון מתקדם בערים: רמת גן, גבעתיים, חולון, גבעת שמואל ועוד.

קטה גרופ היא חברה יזמית ומבצעת, אשר בונה בעצמה את הפרויקטים אותם היא מקדמת. פרט זה כשלעצמו מאפשר לייעל ולקצר חלקים גדולים בתהליך, אך לדברי רון מנשרוב מרום, ראש תחום התחדשות עירונית ופיתוח עסקי בחברה, השיטתיות שבה הצליחו עד כה לצמצם משמעותית את לוחות הזמנים מבוססת על מספר גורמים נוספים:

1. שיעורי בית: "כבר בבדיקת הליד או המכרז אנחנו עושים בדיקה יסודית ככל האפשר", אומר רון מנשרוב מרום. "ברגע שאנחנו זוכים במכרז אנחנו מוציאים תיק מידע מהעירייה, מבצעים מדידות, משקיעים מאוד בתכנון כדי להגיע עם מידע מגובש ככל האפשר לשלב החתמת הדיירים.. אנחנו לא מוכנים להתחייב לדברים שאנחנו עוד לא בטוחים שנוכל לעמוד בהם רק כדי שהדיירים יחתמו. אנחנו מעדיפים להשקיע יותר כסף בתכנון בשלב ההתחלתי ולהגיע מוכנים, מאשר לעשות משהו שיערער את האמון שבעלי הדירות נתנו בנו".

2. עבודה לעומק ולא לרוחב: "במקום לחכות כמה חודשים עד שנשיג 50-60% מחתימות הדיירים על הסכמים מפורטים ורק אז לגבש תכנון, אנחנו מתחילים לתכנן את הפרויקט מרגע חתימת הדייר הראשון. למעשה, במקום לעבוד לרוחב, לתת לפרויקטים להמתין על המדף ולהמשיך לאסוף פרויקטים חדשים, אנחנו עובדים לעומק וחוסכים את הזמן הזה בתכנון עוד לפני ההגעה לרוב הדרוש. אנחנו עושים את זה כי אנחנו מאמינים בפרויקט, כי אנחנו בודקים היטב כל פרויקט ולוקחים רק את אלו שאנחנו מאמינים בהם וכל פרויקט הוא עולם ומלואו עבורנו".

3. הכל נעשה In House: "אנחנו חברה שהיא One Stop Shop. כל שלב בתהליך מתבצע על ידינו. האנשים שהדיירים יפגשו בכנס הדיירים הם אלה שיחתימו אותם על ההסכמים, יתכננו את הדירות, יבנו אותן, ישלחו טופס 4 וידאגו לבדק. יש לנו גם עורכי דין משלנו בחברה ולא משרד חיצוני שמייצג כמונו עוד 20 יזמים, אז גם כל הטיפול בצד המשפטי מתבצע הרבה יותר מהר וביעילות". 

4. אקסטרה השקעה בשלב הביצוע: "אנחנו לא חוששים להשקיע יותר בשלב הביצוע כדי לקצר את משך העבודות. במקום להשתמש בעגורן אחד, למשל, אנחנו משתמשים בשני עגורנים שעובדים במקביל, כאשר קבלן אחר כנראה היה חוסך באותה סיטואציה. במקום להסתפק ב-20 פועלים בפרויקט, אנחנו נקצה לו 50. יש לנו את האיתנות הפיננסית שמאפשרת לנו לעשות את זה, ובגלל שאנחנו גם היזמים וגם המבצעים, אנחנו לא צריכים לשלם לקבלני ביצוע אחרים, וזה משאיר לנו מרחב תמרון יותר גדול".

המהירות – לא על חשבון האיכות

הסעיף האחרון מייצג לא רק את הגישה של החברה לשלב הביצוע אלא את האני מאמין שלה: לתת אקסטרה לדיירים. הדבר מתבטא, קודם כל, בכך שמהירות העבודה לעולם לא תבוא על חשבון האיכות. להיפך.

"אנחנו מאוד משקיעים במפרט הטכני, ובחומרי הגמר, אם זה מטבחים בשווי מאוד גבוה, מערכות מיזוג VRF, חברות כמו מיצובישי למעליות ולמזגנים, מעצבי פנים הכי נחשבים שיש לעיצוב הלובי והחללים המשותפים ושימוש בחומרים הכי איכותיים לבניית הדירות. אנחנו מתחייבים לדיירים שהמפרט הטכני בדירות שלהם לא יפחת מהמפרט הטכני בדירות שלנו", אומר רון מנשרוב מרום.

ההשקעה הנוספת של החברה באה לידי ביטוי גם בקשר עם הדיירים, שמקבלים מעטפת שלמה של אנשי מקצוע שמלווים אותם לאורך כל התהליך. למעשה, הנכונות של החברה לתת אקסטרה וללכת לקראת הדיירים מאפשרת להם לתת בה אמון ולהתמסר לתהליך, ומהווה גורם משמעותי נוסף ביכולתה לקצר את לוחות הזמנים.

כך היה, למשל, בפרויקט התחדשות עירונית שמבצעת החברה ברחוב צה"ל, בו נבנות 96 יח"ד. על אף שמרבית הדיירים בפרויקט היו בני הגיל השלישי, שחווים בדרך כלל הרבה יותר קושי מול התהליך, הפרויקט הגיע לשלב ההריסה תוך שנה וחצי בלבד ממועד החתימה על החוזה.

קטה גרופ, שמתמחה בליווי אוכלוסייה מבוגרת בתהליכי התחדשות עירונית , עשתה מאמצים כבירים על מנת לסייע לאותם דיירים, גם כשהעזרה הנדרשת לא הייתה חלק מהסעיפים להם התחייבה החברה בהסכם שכבר נחתם – "לקחנו אותם יד ביד לחיפוש דירות חלופיות, טיפלנו בהעברת החשבונות וסגירתם, עזרנו באריזות ובהובלות וגילינו רגישות והבנה לסיטואציה המורכבת" אומר רון.

"המטרה שלנו היא לתת שקט לאותם דיירים ולפשט להם חסמים ואתגרים שכרוכים בתחילת התהליך", אומר רון. "אנחנו חושבים תמיד מה אנחנו יכולים לתת אקסטרה עבור הדיירים, איפה אנחנו יכולים להקל עליהם, וכשזה גם מאפשר לנו לקדם את התהליך ביעילות רבה יותר ולמסור להם את הדירות החדשות לפני הזמן שהתחייבנו לו – בסוף זה win-win וכולנו גם מקבלים אקסטרה".

לפרטים נוספים>>