מחדל השוכרים במתחמי הפינוי-בינוי: האסון החברתי בפתח אך הממשלה מתעלמת

קשה להישאר אדיש לנתונים שנחשפו במסגרת מחקר שביצעה חברת גיאוקרטוגרפיה , ושפורסם כאן בשבוע שעבר. נזכיר: כ-40% מהמתגוררים במתחמים המיועדים לפינוי-בינוי הם שוכרים, וכשליש בלבד מתוכם רואה את עתידו בשכונה לאחר פינויו מהדירות המיועדות להריסה, בעיקר בשל היעדר יכולת כלכלית לשכור דירות חדשות וגדולות יותר, וחוסר יכולת לעמוד בהוצאות התחזוקה. כלומר בסופו של דבר צפויים מיזמי הפינוי-בינוי, שאותם מקדמת המדינה באינטנסיביות, להוביל להגירה כפויה של עשרות אחוזים ממשקי הבית המתגוררים בכל מתחם המיועד להתחדשות. לאן יהגרו? ככל הנראה לאזורים ברמת חיים נמוכה יותר, עם פחות הזדמנויות תעסוקה.

הנתונים מדאיגים אך לא מפתיעים. הם מתארים מציאות שאינה מוכרת כבר זמן רב לכל העוסקים בדבר. כל מי שעיניו בראשו מבין כי מי שיכול היה להרשות לעצמו לשכור דירה בבניין רכבת בשכונת מורשה ברמת השרון או בנווה שרת בתל אביב, לא יוכל להישאר בהן לאחר הפיכתן לשכונות של מגדלי יוקרה, ויהיה עליו למצוא לעצמו שכונה זולה אחרת, מרוחקת יותר, בערי המעגל השני - כפר סבא או פתח תקווה. זאת, כמובן, רק עד לרגע שבו תגיע ההתחדשות העירונית גם אליהן.

נכון, בנייני השיכון הוותיקים שנבנו בשנות ה-50 וה-60 מכוערים וחלקם מתפוררים, ויחידות הדיור שבהם קטנות ולא נוחות. אך בסופו של דבר היה להם, ועדיין יש, תפקיד חברתי עצום: הם מהווים מאגר של עשרות אלפי יחידות דיור זולות יחסית, בלב אזורי הביקוש. זהו, נכון להיום, הדיור בר ההשגה האמיתי של ישראל, שמאפשר לבני העשירונים הנמוכים שאין בבעלותם דירה להמשיך להתגורר במרכז הארץ. התחדשות עירונית מאסיבית צפויה לצמצם את המאגר הזה דרמטית, עד שבטווח הארוך ייעלם לחלוטין. בשלב הראשון בגוש דן, כפי שקורה כיום כמעט בכל שכונה ותיקה של תל אביב, גבעתיים או רמת גן, ולאחר מכן במעגלים הסובבים אותן. בטווח הארוך, עשויה התופעה הזו להתברר כאסון חברתי.

התעלמות מפתיעה

קשה להישאר אדיש? ובכן מתברר שבממשלה מצליחים. עד היום לא ראינו ולו בדל התייחסות לנושא לא מצד משרד הבינוי והשיכון , לא מצד הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, לא מצד עשרות המינהלות העירוניות שהוקמו וגם לא מצד גופים אחרים שניתן היה לצפות שיעסקו בנושא כמו משרד הרווחה.

בנייני השיכון הוותיקים שנבנו בשנות ה-50 וה-60 מכוערים וחלקם מתפוררים, ויחידות הדיור בהם קטנות ולא נוחות. אך בסופו של דבר היה להם, ועדיין יש, תפקיד חברתי עצום: הם מהווים מאגר של עשרות אלפי יחידות דיור זולות יחסית, בלב אזורי הביקוש. זהו, נכון להיום, הדיור בר ההשגה האמיתי של ישראל

מדובר בהתעלמות מפתיעה מעט, בהתחשב בעובדה שהגנה על זכויות הדיירים, ופעולות חברתיות נוספות כגון הכנת סקרים חברתי ועוד, מהוות חלק מרכזי מעבודת הרשות להתחדשות והמינהלות העירוניות. התמונה שמתוארת במחקר גיאוקרטוגרפיה עלתה בוודאי ביותר מסקר חברתי אחד שנערך על ידי גופים אלו. כיצד ניתן לדבר על הגנת זכויות הדיירים, כש-40% מדייריו של כל מתחם לא מקבלים כל הגנה או מענה?

ההסבר לכך דווקא פשוט, וקשור בשיבוש לשוני נפוץ. לא בהגנה על זכויות הדיירים מדובר, כי אם בהגנה על זכויות בעלי הנכסים. זכויות? גם כאן קצת הגזמנו. למעשה מדובר בזכות אחת שנשמרת מכל משמר - זכות הקניין. זכויות לקורת גג ולחיים בכבוד, שאמורה היתה לחול גם על מי שמתגורר במתחם ואינו בעל נכס, לא זוכות למענה או להתייחסות כלשהי מצד הממשלה או הרשויות המקומיות.

הפתרון: קידום מיזמי השכרה גדולים במתחמי התחדשות

בסך הכל מנה המחקר שלוש קבוצות מוחלשות מרכזיות: "קשישים" (דיירים בני 70 ומעלה), דיירי דיור ציבורי (המהווים 7% מכלל הדיירים במתחמים) ושוכרים. מתוכם, טיפלה המדינה עד כה בזכויותיהם של שתי הקבוצות הראשונות, כאשר אוכלוסיית הדיירים המבוגרים בפרט זכתה לשלל הגנות באמצעות שורה של תיקוני חקיקה לאורך השנים האחרונות. המוטיבציה לכך לא באה מתוך חמלה או פרץ של מוסריות יוצאת דופן. העובדות הן שבקרב אוכלוסיית המבוגרים בבניינים הוותיקים, רובם ככולם בעלי דירות, היה גם שיעור גבוה מאד של סרבנים, שלא היו מוכנים לטרטור הכרוך בפרוייקט לעת זקנתם, ועל המדינה היה למצוא פתרונות שייטיבו עמם על מנת לפתור את הפלונטר. כנ"ל לגבי דירות הדיור הציבורי, שמהוות למעשה דירות בבעלות עמידר, המחוייבת לדאוג לקורת גג לדייריה (מחוייבות שממנה משוחררים בעלי דירות להשכרה בשוק הפרטי).

עולה מכך כי המדינה דואגת להגן על "זכויות הדיירים", רק כאשר הדיירים מתבררים כשחקני וטו לגבי אפשרות הוצאתו של הפרויקט לפועל. מי שחסר את הכח הזה - שיסתדר לבד. גם "התועלות החברתיות" שמוזכרות השכם והערב כשמדובר בחידושם של מתחמים ותיקים, הן תועלות שמהן ייהנו בעיקר בעלי הנכסים, כשלשוכרים תיוותר הברירה האם לשלם הרבה יותר או לעזוב.

לזכותם של הגופים העוסקים בהתחדשות עירונית, ובראשם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ייאמר כי משימת הוצאתם של מיזמי התחדשות לפועל בישראל היא משימה מורכבת וקשה גם כך, גם בלי שיעמיסו על הפרויקטים מחוייבות לספק מאגר של דירות קטנות להשכרה, כפי שמוצע במסקנות מחקר גיאוקרטוגרפיה . אך לא ברור איזו ברירה אחרת יש. כפי שמוכיח פרוייקט המטרו, כאשר יש מטרה ציבורית שממוקמת גבוה בסדר העדיפויות, נמצאים גם המשאבים הכלכליים לנושא. קידום מתחמי השכרה גדולים באזורים שבהם מקודמת התחדשות עירונית בקנה מידה גדול חייב להיכנס גם הוא לרשימה.

"מזלה" של הממשלה הוא שהיקפי הביצוע בפועל של פינוי-בינוי עדיין נמוכים יחסית, וכך הבעיה עדיין לא צפה על פני השטח במלוא חומרתה. אך בטווח הארוך, צפוי המשך ההתעלמות מהנושא להביא לעוד ועוד משקי בית מחוסרי דיור ובסופו של דבר לבעיה חברתית קשה. במדינה שמצטיינת בכיבוי שריפות, הרבה יותר ממניעתן מלכתחילה, כנראה שרק אז הממשלה תתעורר, ולא רגע אחד לפני.