מחקר בנק ישראל: הכנסת זוכי מחיר למשתכן גבוהה יותר מרוכשי דירה ראשונה בשוק החופשי

אף על פי שתוכנית מחיר למשתכן באה לעולם כתוכנית לרכישת דירות מוזלות, שנועדה לסייע לרוכשי דירה ראשונה, מעלה כעת מחקר חדש של בנק ישראל כי יכולתם הכלכלית של מי שהסתייעו בתוכנית הנה גבוהה מזו של רוכש הדירה הממוצע. זאת כאשר ההכנסה השנתית של משק בית בקרב רוכשי מחיר למשתכן בשנים 2019-2016 עמדה על 189 אלף שקל, לעומת 177.8 אלף שקל הכנסה שנתית של רוכשי דירה ראשונה במחירי השוק.

בקרב הפוטנציאל של כלל רוכשי דירה ראשונה - כל מי שעד אותה שנה לא היתה בבעלותו דירה מעולם, ההכנסה עומדת על 118.58 אלף שקל, לעומת 106 אלף שקל בשנים 2015-2012 - טרם חלה מחיר למשתכן ודומותיה.

את המחקר ערכה ד"ר דארין וייסמן מחטיבת המחקר בבנק ישראל, ובו נבחנה השפעת המדיניות שנקטה הממשלה בתחום הבנייה וסבסוד הדירות ( מחיר למשתכן ) על משקי הבית שקודם לא היתה בבעלותם דירה. בחלקו הראשון של המחקר נבחנו המאפיינים הכלכליים־חברתיים - כגון גיל, מצב משפחתי והכנסה - של רוכשי דירה לראשונה בשנים  2016—2019 לעומת השנים 2012—2015, בטרם חלה תוכנית מחיר למשתכן ודומותיה, וכן מאפייני הדירות שנרכשו.

עבור השנים 2016—2019 נעשתה הבחנה בין רוכשי דירה לראשונה במסגרת " מחיר למשתכן " לבין הרוכשים ב"שוק החופשי". בחלקו השני של המחקר נבחנו התמורות שחלו בסיכוי של משקי בית מקבוצות שונות לרכוש דירה לראשונה בשנים 2016—2019 לעומת השנים 2012—2015.

הסיכוי של משפחות צעירות לרכוש דירה עלה ב-2016—2019

המחקר התאפשר הודות לקובץ נתונים ייחודי, המאפשר לבחון, בפעם הראשונה, את מאפייני רוכשי הדירות במסגרת מחיר למשתכן על בסיס מדגם מייצג של אוכלוסיית השכירים בישראל. עוד נמצא שהרוכשים בשוק החופשי בשנים 2016—2019 היו דומים במאפייניהם לרוכשים בשנים 2012–2015 מבחינת גיל (30.4),שיעור המשפחות עם ילדים (67% בממוצע)  והכנסה שנתית (177-163 אלף שקל).

עם  זאת, מאפייני הרוכשים במסגרת " מחיר למשתכן " היו שונים במידה מסוימת מאלה שרכשו דירה לראשונה בשוק החופשי: שיעור הזוגות הנשואים והמשפחות עם ילדים בקרבם היה גבוה יותר ביחס לרוכשים בשוק החופשי, 77% לעומת 68%. גם מבחינת גיל אין הבדלים ניכרים בין רוכשי מחיר למשתכן, שגילם הממוצע הוא 31.12.

תוצאות הניתוח מצביעות על כך שבשנים 2016—2019 עלה הסיכוי של משפחות צעירות, ובפרט אלו עם ילדים, לרכוש דירה לראשונה, בין היתר בשל זכאותן של משפחות אלה לרכוש דירות במסגרת תוכנית " מחיר למשתכן ". כמו כן, נמצא שההסתברות לרכוש דירה ראשונה עלתה בקרב כל חמישוני ההכנסה. אולם הסיכוי של החמישונים הגבוהים עלה ביותר, כך שהתרחב הפער בסיכוי לרכוש דירה בין החמישון העליון לבין שאר החמישונים, ובפרט זה  התחתון.

כאשר מתמקדים רק במשקי הבית שלא קנו דירה במסגרת מחיר למשתכן בשנים 2016—2019, אם מכיוון שלא זכו בהגרלה או מכיוון  שלא ניגשו לכזו, נמצא שהסיכוי לרכוש דירה נותר יציב ביחס לשנים 2012—2015. יתרה מכך, הסיכוי של משקי בית אלה לרכוש דירה בשוק החופשי בפריפריה אף עלה עבור חמישוני ההכנסה הנמוכים.

אפשר להסיק מכך שהרחבת ההיצע שהתרחשה בשנים 2016—2019 הייתה משמעותית בהשוואה לשנים 2012—2015, ולכן הסיכוי של מי שלא זכו בהגרלות " מחיר למשתכן " לרכוש דירה לא נפגע. מכך, מסכמים במחקר,  ניתן להסיק ששמירה על רמה גבוהה של היצע הבנייה, כפי שהיה למשל בשנים 2022-2021, חשובה לקיום נגישות דיור לכלל האוכלוסיה: הן לאלו הזכאים לסבסוד והן לאלו שלא, או שלא זכו בהגרלות.