המודל הממשלתי לבניית דירות להשכרה ארוכת טווח קרס. מה עושים עכשיו?

בתהליך איטי אך יציב – חלקם של משקי הבית בישראל שעוברים למגורים בשכירות הולך ועולה. בעוד שבשנת 2013 גרו 24.2% ממשקי הבית בישראל בשכירות, בשנת 2022 עושים זאת כבר 28.1%. חלקם עושים זאת בגלל שינוי בתפיסה שהשתרשה בישראל, לפיה כל אחד חייב להיות בעלי הדירה שבה הוא גר, אבל סביר שרובם נשארים לגור בשכירות בשל העלייה המתמדת במחירי הדירות לרכישה, אליהם מתווספת גם העלייה של הריבית.

על אף היותה של תל אביב "בירת השוכרים", כ-50% של שוכרים מתוך כלל משקי הבית הגרים בעיר, המגמה רחוקה מלהתרכז בתל אביב לבדה, והעלייה בשיעור השוכרים מורגשת כמעט בכל מקום: אופקים 32.1%, באור עקיבא 34%, בבאר שבע 32.2%, בבית שאן 34.2%, בגבעת שמואל 34.3%, בקרית ביאליק 37.7%, הן רק חלק קטן מהערים שבהן עולה שיעור משקי הבית השוכרים על 30%.

עלייה זו בביקוש למגורים בשכירות, פוגשת כיום מודל כלכלי כושל לייצור מתחמי דיור להשכרה. בחודשים האחרונים נכשלו לא מעט מכרזי לבניית מחמי השכרה ארוכת טווח שפרסמה " דירה להשכיר ", שנסגרו ללא הצעות, בהם מכרזים בהרצליה ובבאר שבע. מכרז אחד שנסגר בהצלחה בחודש מאי, עשה זאת רק בסיבוב השני, ורק לאחר ששווק במחיר מינימום מופחת. למצב הזה יש משמעות מיידית על איכות החיים של השוכרים, בהיבט של ביטחון ויציבות, וגם בהיבט של איכות הדיור, מאחר ואיכות מרבית הדירות להשכרה בישראל לא עומדת בסטנדרט גבוה במיוחד.

מנתונים שפרסמה לאחרונה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, עולה כי שכר הדירה החודשי לשוכרים שחידשו חוזה ברבעון השני של שנת 2023 - עלה ב-3.8% ביחס לרבעון המקביל ב-2022. עבור שוכרים חדשים עלה שכר הדירה דרמטית - בלא פחות מ-9% ביחס לרבעון המקביל ב-2022. כמו כן, בסקר שערכה בשנה שעברה עיריית תל אביב בערים אחרות בגוש דן, עולה כי נטל עלות הדיור הכבד ממנו סובלים משקי בית הגרים בשכירות, אינו ייחודי לתל אביב.

מנתונים שפרסמה לאחרונה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, עולה כי שכר הדירה החודשי לשוכרים שחידשו חוזה ברבעון השני של שנת 2023 - עלה ב-3.8% ביחס לרבעון המקביל ב-2022. עבור שוכרים חדשים עלה שכר הדירה דרמטית - בלא פחות מ-9% ביחס לרבעון המקביל ב-2022.

35% מקרב שוכרי הדירות בבני ברק מוציאים לפחות חצי מההכנסות החודשיות שלהם על שכירות, כך גם 23% משוכרי הדירות בכפר סבא, 40% מהשוכרים בחולון ו-43% מהשוכרים בהרצליה. זאת כאשר 50% מההכנסה החודשית של משקי הבית האלו, ולפעמים יותר - הולך לתשלום השכירות החודשית.

עשרות אלפי יח"ד למחיר למשתכן, אלפים בודדים לשכירות

עם זאת, התפיסה של ממשלות ישראל, ושל משרד האוצר בפרט את שוק הדיור - היא שהרוב המכריע של הישראלים עדיין מעוניינים ויכולים לגור בדירות בבעלות, ולכן נמשכת כל השנים מדיניות מיסוי שמתמרצת בעלות על דירות בלבד. גם בתחום שיווק הקרקעות ניתן לראות את ההטייה - בקרוב לעשור של פעילות של חברת " דירה להשכיר ", פורסמו מכרזים בהיקף של פחות מ-20 אלף דירות להשכרה, לעומת למעלה מ-150 אלף דירות במכרזי מבצעי המכר לבעלות, דוגמת " מחיר למשתכן " או "מחיר מטרה".

תוכנית העבודה הזו היא חלק מהעיוורון הכולל בממשלה, והיא גם כנראה הסיבה שבגללה לא נמצא עד היום פתרון יעיל והוגן לשוק השכירות ארוכת הטווח. על פי דוח שפרסם מרכז אדווה בשנה שעברה וסקר את מדיניות הדיור בישראל, המדינה פועלת לקדם שכירות ארוכת טווח, אבל "למרות מגוון פעולות שנקטה המדינה, לרבות שינוי הסדרי הקצאת קרקע, שינוי חוקי תכנון ובנייה, ומתן תמריצי מיסוי ליזמי נדל“ן ולקרנות השקעה לעידוד השכרה ארוכת-טווח, עד היום ממשיכה החלופה של שכירות ארוכת טווח להיות מינורית יחסית".

מדיניות דיור כלל עירונית. תל אביב (שאטרסטוק)

בעולם הרחב, ובעיקר במדינות המערב, המציאות שונה בתכלית. בווינה מתגוררים 60% מהתושבים בשכירות ממוסדת, 22% בלונדון, 8% בסיאטל. יש פתרונות - רק צריך לרצות ליישם אותם. עיריית תל אביב ביצעה צעד ראשון בכיוון זה כאשר אישרה באוגוסט 2022 מדיניות דיור כלל עירונית, הכוללת הקצאת יחידות דיור בייעוד שכירות ארוכת טווח כחלק מכל פרויקט המאושר בעיר – כולל מיזמים פרטיים לחלוטין.

משיחה עם גורמים בעירייה, עולה כי מדיניות דיור מקיפה, מסייעת לה במציאת פתרונות מסוגים שונים. "אתה אוסף המון מידע על דיור בהישג יד, אתה לומד את הפרופיל של הדיור העירוני בתל אביב: מי הלקוחות שלך, מה גודל משק הבית שלהם". 

"אי אפשר לייצר מדיניות דיור בלי חקר מעמיק של היצע מול ביקוש. בתל אביב למשל יש משקי בית קטנים יחסית. הטעות הרווחת בקרב יזמי נדל"ן היא - נייצר הרבה דירות קטנות, אבל למי הן מיועדות? הם לא יודעים. יש כל מיני סוגים של דירות קטנות: ליחידים, משפחות, קשישים עם מטפלים. יש לנו מרכז מחקר כלכלי חברתי, ולא לכל הרשויות יש את האמצעים להפעיל את זה".

כיום כבר מאוכלסות מאות בודדות של דירות בהשכרה ארוכת טווח בת"א, במגדלי הצעירים, במידטאון, ב-we, ובעזריאלי טאון – כולם במתחם המע"ר הצפוני שעל ציר בגין, בפרויקט של גינדי בשוק הסיטונאי, שם עומדת השכירות על דירת 2 חדרים על 4,200 שקל, ובשפירא. "היעד הוא אלפי יח"ד להשכרה בעיר ואנחנו פועלים לקראת זה", אומרים בעירייה

יש לציין כי בתל אביב, העיר היקרה בישראל ואחת היקרות בעולם, הוצאות הדיור הן חריגות. על פי נתונים שעלו מסקר שערכה לאחרונה העירייה, 35% ממשקי הבית בעיר מוציאים מעל 50% מהכנסתם הפנויה על דיור. "עד הסקר לא ידענו שהמצב כל כך חמור. כפועל יוצא, החלטנו שמדיניות הדיור שלנו תעסוק בפתרונות משוק השכירות בלבד. אנחנו לא ניתן לתושבים שלנו את האשליה שאם נייצר עוד דירות למכירה זה יעזור להם. 53% ממשקי הבית בתל אביב גרים בשכירות ואנחנו יודעים שזו מגמה שתגדל. צריך לומר ששיעור השוכרים עולה בכל המדינה, גם בפריפריה. לממשלה הכי קל לומר 'הבועה התל אביבית'. אבל פחות ופחות אנשים מסוגלים לקנות דירה, והרבה יותר משקי בית עוברים לשכירות. אם אתה בגיל 20-30 מחליף כמה דירות זה לא נורא. אבל ברגע שיש לך ילדים אתה לא יכול לעבור דירה כל הזמן".

כיום כבר מאוכלסות מאות בודדות של דירות בהשכרה ארוכת טווח בעיר, במגדלי הצעירים, במידטאון, ב-we, ובעזריאלי טאון – כולם במתחם המע"ר הצפוני שעל ציר בגין, בפרויקט של גינדי בשוק הסיטונאי, שם עומדת השכירות על דירת 2 חדרים על 4,200 שקל, ובשפירא.

"היעד הוא אלפי יח"ד להשכרה בעיר ואנחנו פועלים לקראת זה", אומרים בעירייה, "החזון שלנו הוא מגוון של תושבים, כי מגוון מייצר את החיוניות של העיר. אם מעמד הביניים יוצא החוצה זה אומר שתושבי העיר לא מקבלים את כל השירותים שאנשים ממעמד הביניים נותנים - כמו מורים, גננות, אחיות. כיום כל פרויקט מגורים בתל אביב - אם הוא יושב במרכז העיר אז לפחות 15% מהדירות צריכות להיות לשכירות במחיר מופחת. בדרום העיר - 10% במחיר מופחת".

הטבות מס ליזמים שייבנו דיור להשכרה? "באוצר דחו את זה" 

האתגר הגדול ביותר שעומד בפני יזמי דיור להשכרה, הוא המימון. בניגוד למיזמי מכירה, שם המודל פשוט למדי, והפרוייקטים מחזירים את ההשקעה בהם בתוך שנים ספורות, בהשכרה מתפרסים התקבולים על פני עשרות שנים. את הפער המימוני הזה ניתן לפתור באמצעות הטבות שונות, מסבסוד ממשלתי או עירוני ישיר ועד הטבות מס.

האתגר הגדול ביותר שעומד בפני יזמי דיור להשכרה, הוא המימון. בניגוד למיזמי מכירה, שם המודל פשוט למדי, והפרוייקטים מחזירים את ההשקעה בהם בתוך שנים ספורות, בהשכרה מתפרסים התקבולים על פני עשרות שנים. את הפער המימוני הזה ניתן לפתור באמצעות הטבות שונות, מסבסוד ממשלתי או עירוני ישיר ועד הטבות מס

ההטבות בישראל לעומת זאת, צנועות כיום בהרבה, וכוללות הטבות מס במסגרת חוק עידוד השקעות הון ופריסה מוטבת של תשלומים בעת רכישת קרקע במכרזי מדינה. ב-2017 ניסה ח"כ לשעבר רועי פולקמן מ"כולנו" להרחיב את הטבות המס באמצעות שימוש בתמריץ "תעודות המס" הנפוץ בארה"ב, אך המהלך כשל, בין היתר בשל התנגדות של רשות המסים.על פי המודל, המדינה מעניקה הטבות מס בדמות תעודות מס ליזמים כדי שיבנו דיור להשכרה בהישג יד. היזמים יכולים לסחור בתעודות המס, ולמכור אותן למשקיעים כדי לגייס את ההון העצמי לטובת הפרויקט. עוד נכתב בדברי ההסבר כי "הייחוד של מודל תעודות המס הוא שבשונה ממענקים רגילים, תעודת מס היא מענק סחיר, עובדה שיכולה להעלות את ערך המענק מעבר לסכום שהוקצה, ובנוסף - הפיקוח על ביצוע הפרויקט יעשה על ידי השוק הפרטי באופן שיקטין ביורוקרטיה ממשלתית וייעל את השימוש במשאבים".

"הציעו את לאוצר כמה פעמים והם דחו את זה", מסבירה ד"ר אמילי סילברמן, המנהלת האקדמית ומייסדת הקליניקה האורבנית במחלקה לגיאוגרפיה באוניברסיטה העברית בירושלים, המתמחה בתחומי מדיניות דיור והתחדשות עירונית. "זו שיטה שהתפתחה מאוד בארה"ב וכך בעצם מזרימים כסף מהמגזר המפרטי לתוך הדיור להשכרה לטווח ארוך. השוק הפרטי ישקיע יותר בחיפוש היזם המושלם ויהיה פחות מושפע משחיתות כי הוא יכול לאבד את ההשקעה. אבל משרד האוצר רוצה לגבות את המיסים, ואחר כך להחליט במה להשקיע את הכסף".

לפי התפיסה של משרד האוצר, התשואה על שכירות בישראל מאוד נמוכה ולכן למהלך אין היתכנות. ואכן, התשואה משכירות בניו יורק למשל, עומדת על 9% ובמקומות מסוימים בארה"ב גם על 12%, בעוד בישראל עומדת התשואה על 2.5-4%. ולכן אדם פרטי שמשכיר דירה אחת או שתיים מוכן להסתפק בתשואה נמוכה יותר כדי לא לקחת סיכונים, אבל גופים גדולים לא יסתפקו בכך. בסוף, חוזרים באוצר תמיד לאותה משוואה פשוטה - היצע הדירות ביחס לגידול במשקי הבית. אם כל שנה נוספים 60,000 משקי בית, באוצר ובממשלה שואפים לבנות לפחות 60,000 דירות.

לדברי ד"ר סילברמן, "בעיר ניו יורק, אחת הדרכים שהם הצליחו לעשות את זה כלכלי, היא גם למשל על ידי מכירת אג"חים של שוק השכירות לטווח ארוך. בנקים ישראלים משקיעים באג"חים האלה, וגם קרנות פנסיה ישראליות. הם נחשבים בסיכון נמוך, כי תמיד יהיה צורך בדיור להשכרה לטווח ארוך בעיר. זו שיטה שבדקו לגבי ישראל, שיכולה הייתה לעבוד - המדינה תנפיק אג"ח, ומאחר ותמיד יהיה בישראל קרדיט טוב, כי הפערים בין שכירות לקנייה הם גבוהים, אז זו השקעה מאוד בטוחה. זה לעשות מנגנון מימון ולא להסתמך על הייצור. הם כרגע מסתמכים על הייצור".

התוכנית של מנהל התכנון : 12 דירות בקומה ובניין שלם לשכירות לצמיתות

לאחרונה פרסם מנהל התכנון תדריך מדיניות דיור, הכולל מודל לתכנון מתחמים המיועדים לשכירות ארוכת טווח לצמיתות (בניגוד למתחמי השכרה ל-20 שנה על פי המודל הנוכחי של מכרזי " דירה להשכיר "). המודל כולל בין היתר הטבות משמעותיות ליזמים במטרה להפוך את הפרויקטים לכדאיים כלכלית עבורם, על אף עליית הריבית.

הוא מציע למשל הגדלה משמעותית של מספר הדירות בכל קומה - עד 12 דירות לקומה, הן יהיו ברובן קטנות וייבנו ללא ממ"דים, שבמקומם ייבנה מרחב מוגן קומתי משותף. בנוסף לכך יכללו המתחמים שטחי שירות נרחבים המיועדים לכלל השוכרים, הכוללים חדר כביסה משותף וחדרי התכנסות. כל בניין או קומפלקס מגורים כזה יהיה מיועד לשכירות לצמיתות, בניהול של גורם אחד שנותן את כל השירותים. היזם יוכל למכור את הבניין בשלמותו בלבד, ללא יכולת למכור דירות בודדות, וגם הרוכש יחויב להציע את הדירות להשכרה בלבד. ההשכרה לדיירים תהיה ל-5 שנים עם אופציה להארכה ב-5 שנים נוספות, תוך עדכון של שכר הדירה לפי המדד.

לאחרונה פרסם מנהל התכנון תדריך מדיניות דיור, הכולל מודל לתכנון מתחמים המיועדים לשכירות ארוכת טווח לצמיתות (בניגוד למתחמי השכרה ל-20 שנה על פי המודל הנוכחי של מכרזי " דירה להשכיר "). המודל כולל בין היתר הטבות משמעותיות ליזמים במטרה להפוך את הפרויקטים לכדאיים כלכלית עבורם, על אף עליית הריבית

במשרד האוצר, מנהל התכנון ו" דירה להשכיר " עובדים על הנושא כבר מתחילת השנה. האוצר הגיש חקיקה בנושא במסגרת חוק ההסדרים 2023, שנשארה בסוף מחוץ לחוק. התיקון מציע ש"צפיפות הדיור תהיה לכל הפחות 40 יחידות לדונם" וכן כי "שטח הבניה בתוכנית שייעודה השכרה למגורים יהיה לכל הפחות כפול מהשטח שהיה ניתן לאשר לפי התוכנית הכוללנית". מחירי השכירות ייקבעו לפי ערך השוק הריאלי, והעלייה בכל שנה של דמי השכירות תהיה כמו זו שבהגדרה הקיימת של השכרה לטווח ארוך.

הדמיה של המגדל החדש בגבעתיים שכולו מיועד להשכרה (ברעלי לויצקי כסיף)

החודש אושר פרויקט ראשון מסוגו של חברת " תדהר " בעיר גבעתיים, שפועל על פי המודל המוצע, במסגרתו יבנה מגדל של 64 קומות, ובו 500 דירות קטנות שכולן מיועדות להשכרה, בהן דירות סטודיו, ודירות 2 ו-3 חדרים, מתוכן 300 תוכלנה להימכר כעבור 25 שנה ו-200 נוספות נקבעו להשכרה לצמיתות.

"האתגר - להתחרות באטרקטיביות של דירות למכירה מבחינת היזמים"

על אף החידושים שמציע המודל, גם נגדו עלתה ביקורת ולפיה הוא לא מציע פתרון יצירתי לבעיה, אלא שוב משתמש בתמריץ של "העמסת זכויות" בקרקע כדי להפוך את הפרויקט לרווחי עבור היזם, מבלי לחשוב על הדיירים בפרויקט או אלו שגרים בסביבתו, וכי יש להציע ארגז כלים רחב יותר. בעיה נוספת שיכולה להתעורר בפרויקט מסוג זה, היא מאות הדיירים המתחלפים, שלא בהכרח יישארו לפרקי זמן ארוכים, ולא בהכרח ישקיעו תשומת לב בתחזוקת הדירות והבניין, ומשום כך, ללא מנגנון חזק של תחזוקה, הבניינים האלו יהפכו תוך כמה שנים למבני "סלאמס".

צחי דוד, עד לאחרונה סגן הממונה על התקציבים בתחומי הנדל"ן והתשתיות במשרד האוצר, שהיה מיוזמי תדריך הדיור להשכרה, משיב לביקורת ומסביר כי אם רוצים לייצר שוק השכרה, בעיקר במרכז הארץ, צריך להגדיל את התשואה. "אם אתה בונה ממ"ק (מרחב מוגן קומתי) במקום ממ"ד ובונה פחות חניות כי זו האוכלוסייה הרלוונטית  - הוזלת את עלויות הבנייה ושיפרת את התשואה, ואלו רק שני סעיפים, יש עוד הרבה".

לדברי דוד, נעשתה טעות בשוק ההשכרה, כשהוחלט שלא דנים תכנונית בדיור להשכרה, ורק אחר כך כשהתוכנית מאושרת רשות מקרקעי ישראל מחליטה מה היא משווקת להשכרה. "בעיני זו טעות תכנונית. הבנייה הסטנדרטית בישראל היא כזו שנותנת 3 כיווני אוויר לדירה, ו-4 דירות לקומה. אבל אם אתה מבין שדירה להשכרה זה לא הדירה שאנשים קונים והולכים לגור בה כל חייהם, אז אתה יכול על אותה יחידת קרקע לעשות הרבה יותר. האתגר הוא להתחרות באטרקטיביות של בניית דירות למכירה מבחינת היזמים. אם אתה נותן הרבה יותר זכויות בנייה ובמקום למכור 8,000 מטר על 4 דונם אתה מוכר 15,000 מטר - אז שיפרת עוד את התשואה. זה מתחבר כמובן יותר לאזורים אורבניים".

צחי דוד, עד לאחרונה סגן הממונה על התקציבים בתחומי הנדל"ן והתשתיות במשרד האוצר, שהיה מיוזמי תדריך הדיור להשכרה, משיב לביקורת ומסביר כי אם רוצים לייצר שוק השכרה, בעיקר במרכז הארץ, צריך להגדיל את התשואה. "אם אתה בונה ממ"ק (מרחב מוגן קומתי) במקום ממ"ד ובונה פחות חניות כי זו האוכלוסייה הרלוונטית  - הוזלת את עלויות הבנייה ושיפרת את התשואה"

לדברי דוד, דרך נוספת שיש לבחון לשיפור התשואה היא שינוי ההגדרה מבעלות אחודה לניהול אחוד. "המחשבה הייתה שכדי שהניהול של האירוע יהיה איכותי אתה צריך בעלות אחודה. שינוי יכול לבוא ממעבר מבעלות אחודה, לניהול אחוד. וזה עשוי בהחלט להיות מרכיב מרכזי בפתרון בעיית התשואה. אדם פרטי דורש תשואה של 2.5% מדירה, ומשקיע מוסדי דורש 6-8%, היום כשהריבית גבוהה. הכנסת הון פרטי למסגרת של ניהול תוריד דרמטית את התשואה הנדרשת ותשפר את הכלכליות.

"אם אני עכשיו רוצה לקנות דירה כמשקיע, אין שום סיבה שלא אוכל לקנות דירה בבניין, תחת חוזה ניהול אחיד, בפרויקט לשכירות ארוכת טווח שהיא שלי בטאבו, שכן תימכר עוד 20 שנה או לא תימכר, זה בכלל לא משנה, אני יכול לקנות ולמכור את הדירה בכל נקודת זמן, אבל חוזה הניהול האחיד הוא קבוע. זה יפתור את בעיית התשואה כי בעצם זה יוכל להתחרות בבנייה רגילה למגורים, כי זו אותה מכירת דירות".

בנוגע להטבות מס בדמות תעודות מס (tax credit) אומר דוד כי "זו דרך לממן משהו בלי לקרוא לו תקציב. תעודות מס זה תקצוב. אם המדינה רוצה לשים 200 מיליון שקל בשנה על מענקי הקמה שתשים. למה אני צריך שחברה פרטית תחליט עבורי איפה נותנים מענק, ולאיזה פרויקט? זה לא הוזלה של המוצר, זו הפרטה של השיקול דעת הכי בסיסי של מדיניות ציבורית".

לדברי דוד, יש לכוון את הבנייה להשכרה לצעירים עד גיל 45, ולא לנסות לייצר מוצר למי שלא מביע דרישה עבורו כרגע. "בגיל 45 שיעור הבעלות על דירה הוא קבוע וממשיך לעלות. מגורים להשכרה הם מוצר של עד 2 ילדים עד גיל 40. זה ה-90%. יכול להיות שאם נשנה ונשקיע בזה הרבה כסף הציבור הישראלי ישנה את הטעם שלו. אבל ללכת נגד הטעם של הציבור הישראלי ובדרך להקשות על הפרויקט בכך שנייצר אותו לאנשים שכרגע מצביעים ברגליים נגדו? בעיני ככלכלן זה משולל היגיון ואפילו פטרנליסטי. היום המוצר להשכרה מיועד לכולם ואתה רואה מי בוחר להגיע למוצר שיש היום".