לאחר חתימת הסכם קומבינציה, הכפיל היזם את היקף הבנייה פי 2 - ונתבע ע"י בעלי הקרקע. כך פסק ביהמ"ש

הסכם קומבינציה שנחתם בין בעלים של מקרקעין לבין קבלן, קבע תמורה מוסכמת של דירות אותן יקבלו הבעלים. לאחר שנחתם ההסכם, התב"ע החלה על המקרקעין שונתה, באופן שלאחר השינוי - היקף הזכויות המותרות לניצול במקרקעין עלה באופן משמעותי. מה יהיה דינן של זכויות הבנייה הנוספות? האם לבעלים יהא חלק בהן?

בנסיבות המקרה, עליהן נרחיב בהמשך, עולות לדיון שאלות אלו, בכל חריפותן. יצוין, כי הוראות הסכם קומבינציה אינן שותקות בעניין זה, כלומר, בשאלה של הגדלת אחוזי בנייה אפשריים. הן קובעות מפורשות, כי אותה הגדלה לא תזכה את הבעלים בתמורה נוספת. בד בבד, סעיפי ההסכם התבססו על מסד נתונים מסוים, שחל בהם שינוי מהותי מאד. האם בנסיבות אלה ניתן לקבוע כי הגדלת קיבולת הבנייה תחייב תשלום נוסף לבעלים? 

במאמר זה, נסקור את פסק דינו של ביהמ״ש המחוזי מרכז לוד, אשר נדרש להכריע בשאלה – האם תב''ע שמגדילה את מספר הדירות הניתנות לבנייה מזכה בהגדלה של התמורה שנקבעה במסגרת הסכם הקומבינציה, וזאת בנסיבות של הסכם שמתייחס לנושא זה.

נסיבות המקרה:

ענייננו בבעלים של מקרקעין המצויים בנתניה, אשר התקשרו בעסקת קומבינציה עם חברה יזמית. במסגרת הסכם הקומבינציה, התחייבו הבעלים למכור לחברה היזמית מגרש לבנייה על מנת שזו תקים עליו בניין רב קומות. בתמורה התחייבה החברה לבנות עבור הבעלים על חלק החלקה שיישאר בבעלותם 5 יחידות דיור. כמו כן, סיכמו הצדדים כך: "מובהר ומוסכם כי ככל שהתב''ע תשונה ויגדלו מספר היחידות ושטחי הבנייה, לא תהיה למוכרים כל תוספת מעבר לקבוע בחוזה ובנספח זה בכל מקרה. מוסכם בזאת כי התמורה הנקובה בחוזה ובנספח זה לא תשתנה".

לטענת הבעלים, התמורה עליה הסכימו הצדדים התבססה על הוראות התב''ע שהייתה בעת חתימת ההסכם, ולפיה קיימת אפשרות לבנות 58 יחידות על המגרש. אלא שהתברר להם במועד מאוחר יותר, כי החברה פנתה לרשויות, שלא בידיעתם, בבקשה לשינוי התב''ע והגדלת זכויות הבנייה באופן ניכר (בניית 110 יחידות במגרש חלף 58 יחידות)

בנוסף נקבע, כי ככל שעל פי "תקנות שבס" (הליך שבא לעולם בשנות ה-90 ונועד לעקוף את הוראות תוכנית בניין העיר, כך שיתווספו שטחי בנייה, קומות ותוגדל כמות הדירות. התקנות בוטלו לפני כשנה וחצי) תיווסף אפשרות לבניית יחידות דיור נוספות מעבר ל-58 דירות, הרי שאלו יהיו שייכות לחברה, ובלבד שזו תישא בכל התשלומים הכרוכים בקבלת התוספת. וזו לשון הסעיף: "מובהר ומוסכם מפורשות כי מעבר לחמישים ושמונה יחידות, כל תוספת יחידות שתתווספנה עקב שימוש תקנת "שבס" שייכת לקבלן בלבד והמוכרים יקבלו בכל מקרה את יחידותיהם לרבות מחסנים וחניות כמפורט וכנקוב בחוזה בלבד". 

לטענת הבעלים, התמורה עליה הסכימו הצדדים התבססה על הוראות התב''ע שהייתה בעת חתימת ההסכם, ולפיה קיימת אפשרות לבנות 58 יחידות על המגרש. אלא שהתברר להם במועד מאוחר יותר, כי החברה פנתה לרשויות, שלא בידיעתם, בבקשה לשינוי התב''ע והגדלת זכויות הבנייה באופן ניכר (בניית 110 יחידות במגרש חלף 58 יחידות). שינוי התב''ע שאושר מחייב עמידה בעקרון תום הלב, שכן מדובר בשינוי משמעותי של כמות הדירות, ולכן זכאים הבעלים לתוספת בתמורה.

החברה טוענת מנגד, כי הבעלים מבקשים לחרוג מההסכמות הברורות עליהן חתמו הצדדים בהסכם. אלה מורות באופן חד משמעי, כי כל תוספת בנייה אשר תהא - שייכת לחברה, ולבעלים לא יהיה כל חלק בה.  

החלטה:

בית המשפט המחוזי דחה את טענות הבעלים, וקבע כי אין להגדיל את מפתח התמורה שנקבע במסגרת הסכם הקומבינציה. קביעת בית המשפט התבססה על בחינה כפולה - הן של לשון ההסכם שנחתם בין הצדדים, והן של מערכת היחסים שבין הבעלים לחברה. בעניין בחינת לשונו המפורשת של ההסכם - נקבע שהצדדים להסכם התייחסו באופן מפורש וישיר לסוגיית הגדלת התמורה ביחס להגדלת זכויות הבנייה. כמו כן, נקבע בהסכם כי פירות הגדלת היקף בנייה לא תזכה את הבעלים בהגדלת התמורה, ולא תהא להם כל טענה בנושא. 

בעניין בחינת מהות וזהות הצדדים להסכם - קבע בית המשפט כי מדובר בהסכם עסקי בין מוכר וקונה. ההסכם קבע באופן ברור את התמורה שתינתן כנגד הנכס הנמכר, כאשר אין כל מגבלה על החברה באשר להיקף הבנייה שיבוצע על ידה.

עוד נטען על ידי הבעלים, שיש לקרוא את הסעיף בהסכם העוסק בהשלכות תוספת בנייה הניתנת מכוח "תקנות שבס" יחד עם הסעיף המתייחס להגדלת הזכויות מכוח שינוי תב''ע. לטענת הבעלים, שני אלה יחדיו מכוונים לפרשנות אחת - תוספת בנייה שהורתה הגדלת זכויות מכוח "תקנות שבס" לא תזכה את התובעים בהגדלת התמורה, בעוד שתוספת שהוראתה בגורם אחר - מזכה אותם בתוספת תמורה. 

עוד צוין בהחלטת בית המשפט, כי הבעלים היו מיוצגים לאורך כל ההליך. יתרה מזאת, בא כוחם הוא זה שניסח את ההסכם. חזקה כי הבעלים הבינו את תוכן ההסכם שנחתם על ידם, תוך הבנת הסיכויים והסיכונים שבביצוע העסקה. 

טענה זו נדחתה על ידי בית המשפט, שנדרש הן לפרשנות לשון ההסכם והן לראיות החיצוניות לו. נקבע כי במועד החתימה על ההסכם (שנת 2010),"תקנות שבס" אפשרו אך ורק הגדלה של מספר יחידות הבנייה, מבלי שתתאפשר הגדלה של שטח הבנייה. המשמעות, כי היה ניתן להגדיל את מספר הדירות ולצמצם את שטחן. רק בשנת 2015, בוצע תיקון לתקנות המאפשר גם הגדלת מספר יחידות הדיור וגם הגדלת שטח הבנייה. ההסכם מתייחס באופן מפורש להגדלה של שטח הבנייה, לצד הגדלת יחידות הדיור בפרויקט. לכן, נראה שבעת החתימה על ההסכם הצדדים כיוונו לכך, שהגדלת שטח הבנייה תתאפשר אך ורק במקרה של שינוי תב''ע, וכפי שצוין מפורשות בהסכם שנחתם בין הצדדים. וכך גם נקבע על ידי בית המשפט: "הפרשנות הפשוטה העולה מתוך לשונו של הסכם המכר מתחזקת מתוך הנסיבות החיצוניות לו". 

עוד צוין, כי הבעלים היו מיוצגים לאורך כל ההליך. יתרה מזאת, בא כוחם הוא זה שניסח את ההסכם. חזקה כי הבעלים הבינו את תוכן ההסכם שנחתם על ידם, תוך הבנת הסיכויים והסיכונים שבביצוע העסקה. 

בעניינו, קבע בית המשפט כי המסקנה המתבקשת הינה אחת – לשון ההסכם היא חד משמעית. עסקינן בחוזה עסקי מפורט ואין מקום להעמיס עליו כוונות ופרשנויות שלא נזכרו בו.  שלל טענות נוספות שהעלו הבעלים, כגון טענות לחוזה מקפח או סעיף מקפח, נדחו גם הן

לסיכום, פסק בית המשפט, כי במקרים שבהם עולה מתוך הנסיבות, כי הלשון אינה פשוטה וברורה, והיא עשויה להתפרש בדרכים אחרות מאלו שנראו בתחילת הדרך - ייעשה שימוש בפרשנות נסיבות העניין ובאירועים שהביאו לכריתתו של ההסכם. אולם בענייננו, קבע בית המשפט כי המסקנה המתבקשת הינה אחת – לשון ההסכם היא חד משמעית. עסקינן בחוזה עסקי מפורט ואין מקום להעמיס עליו כוונות ופרשנויות שלא נזכרו בו.  שלל טענות נוספות שהעלו הבעלים, כגון טענות לחוזה מקפח או סעיף מקפח, נדחו גם הן.  

[ת''א 52133-05-20 רונן ואח' נ' גזיאל את אבנר (2007) בע''מ ואח'].

הכותבת היא עו"ד ממשרד גינדי כספי ושות', המתמחה בנדל"ן תכנון ובנייה.