יותר תמורות, יותר ודאות, יותר כוח לדיירים: שיטת המכרז ההפוך בפרויקטים של התחדשות עירונית

תחום ההתחדשות העירונית עבר לא מעט שינויים מימיו הראשונים ועד היום. אחד הבולטים שבהם קשור לידע של בעלי הזכויות בפרויקטים. אם בתחילת הדרך בעלי דירות לא הכירו זכויות בסיסיות שמגיעות להם, כמו הזכות להיות מיוצגים על ידי עורך דין שהם בוחרים, היום הם מגיעים מוכנים הרבה יותר לתהליך.

גם מערך הכוחות מול היזם החל להשתנות. עד לא מזמן, רוב הפרויקטים היו מתחילים ביזם שדופק על הדלת ונותן לדיירים הצעה שאין להם שום אפשרות להעריך את טיבה ביחס לשוק. היום המגמה הרווחת היא שבעלי הדירות לוקחים את היוזמה לידיהם, מתאגדים, בוחרים עורך דין ומבצעים מכרז ליזמים על מנת להבין מה האפשרויות העומדות בפניהם ולבחור את ההצעה הטובה ביותר. אבל גם בשיטה זו ישנם עדיין חסרונות שבסופו של דבר, משאירים את עיקר הכוח בידי היזמים.

"יש, לדוגמה, לא מעט מצבים שבהם שני יזמים נותנים הצעה במכרז, אחד מהם מציע תוספת של 12 מ"ר לכל דירה והשני מציע תוספת של 25 מ"ר", אומר עו"ד גיא יקותיאל, מייסד ובעלים של משרד עורכי הדין יקותיאל ושות' המתמחה בתחום ההתחדשות העירונית. "לכאורה, ההצעה השנייה נשמעת לבעלי הדירות הרבה יותר אטרקטיבית, אבל כשהם נכנסים למשא ומתן מול אותו יזם, הם מבינים שהתוספת מותנית באישור הוועדה המקומית, ואם הוועדה לא תאשר, הוא ייתן תוספת קטנה יותר. אז מה עשינו בזה? זו הצעה שלא מחזיקה מים. בשביל מה לעבור את כל התהליך, לבחור יזם ולנהל איתו שבועות וחודשים ארוכים של משא ומתן אם בסופו של דבר הוא מכניס להסכם כל מיני תנאים שמעקרים את כל ההצעה שלו מלכתחילה?"

 כנס דיירים מכרז הפוך. (קרדיט: ורד סלם)

שיטת המכרז ההפוך

כדי להימנע ממצבים כאלו ולחזק את כוחם של בעלי הדירות לכל אורך התהליך, יזם משרד עורכי הדין יקותיאל ושות' שיטה ייחודית הנקראת "מכרז הפוך". במקום לקבל הצעות מיזמים ואז להיכנס למשא ומתן עם היזם הנבחר, מתחיל המשרד מעבודת עומק בשיתוף בעלי הדירות, עורך יחד איתם הסכם משפטי מפורט ואותו מגיש למרכז שעליו יתמודדו היזמים.

"אנחנו עורכים הסכם משפטי מושלם ומוכן לחתימה, בשיתוף בעלי הדירות ובאישורם, וכל זה נעשה לפני היציאה למכרז", מסביר עו"ד יקותיאל. "ההסכם שמוגש ליזמים הוא סגור לחלוטין מבחינת התנאים המשפטיים, הם לא יכולים לשנות אותו. הפרטים היחידים שלגביהם הם מתחרים ביניהם הם התנאים המסחריים – תוספת המטרים, הקומות, החניות, שדרוגים למיניהם וכדומה".

המשמעות של יציאה למכרז יזמים עם הסכם סגור מבחינת התנאים המשפטיים, היא קודם כל מניעת הכנסה של תנאים חדשים להסכם, כגון התניית גובה התמורות באישור הוועדה המקומית. "אנחנו כותבים בהסכם בצורה מפורשת שאם לא יאשרו ליזם את תוספת המטרים שהוא התחייב אליה בהצעה, הוא ישלם עבורם פיצוי מלא. אין לנו ויכוח עם היזמים אחר כך על האותיות הקטנות של איך לממש את ההבטחות האלה. כל היזמים מתמודדים על אותם תנאים, שווה בשווה, ולא יכולים לברוח או להתחבא מאחורי כל מיני סעיפים שיאפשרו להם להתחמק אחרי שהם כבר נבחרו על ידי הדיירים", אומר עו"ד יקותיאל.

לצד יתרון משמעותי זה, כוללת שיטת המכרז ההפוך מספר יתרונות נוספים:

1. אפשר באמת להשוות בין ההצעות – כיוון שכל ההצעות מבוססות על אותו הסכם, הדיירים יכולים לקבל תמונה מלאה של כל התנאים המוצעים להם ולהבין מהי ההצעה הטובה ביותר מבחינתם.

2. היזמים חשופים להרבה פחות סיכון – "כיוון שההסכמים שלנו מאושרים מראש על ידי בעלי הדירות, היזמים יודעים שברגע שהם נבחרו, הולכים מיד לחתימות. אין משא ומתן, אין סכנה שלא יחתמו", מסביר עו"ד יקותיאל. "כיוון שההיתכנות של הפרויקטים מאוד גבוהה והם רוצים מאוד לזכות בהם, הם מוכנים להשקיע את עבודת העומק הנדרשת. כי זה לא עוד מכרז שהם ממלאים בו את הפרטים ברגע אחד ומסיימים. אלה מכרזים שכדי לזכות בהם צריך להשקיע זמן בבדיקות, ללכת  לעירייה, לשבת עם אדריכלים, לתת הצעה שהם יכולים לעמוד מאחוריה. אנחנו מצפים את זה מהם וגם נותנים להם מספיק זמן לעשות את זה".

3. התמורות יותר גבוהות – "כאמור, היזמים מבינים ששווה להם לזכות במכרז והם מוכנים למתוח את עצמם לקצה ולתת אקסטרה לא רק בעבודה המקדימה שהם עושים אלא גם בתמורות. אנחנו רואים את זה גם בשטח - בשכונות שיש בהן מספר מתחמים של התחדשות עירונית , המתחמים שלנו מקבלים את התמורות הגבוהות ביותר. בשכונת יוספטל בפתח תקווה, למשל, התמורות שקיבלו הדיירים במתחם שלנו, במטרים רבועים, גבוהות בעד 50% יותר מהתמורות במתחמים האחרים".

4. לוחות הזמנים יותר קצרים – "החלק הכי ארוך ומתיש בפרויקטים של התחדשות עירונית הוא המשא ומתן בין הדיירים ליזם, ואת זה אנחנו חוסכים. בגלל שאנחנו מאוד מערבים את הדיירים ועושים איתם תהליך עומק לפני המכרז, אנחנו מגיעים לרוב הדרוש כבר ביום החתימות הראשון. אין לזה אח ורע. חברות יזמיות המומות מהדבר הזה, הם לא מאמינים. זה יכול לקחת חצי שנה בפרויקטים אחרים, אפילו יותר".

(צילום: ורד סלם)

סוף לעמימות, כל עוד יש מעורבות

בשיטת המכרז ההפוך ניתן להימנע מסעיפים עמומים שלא משרתים את האינטרסים של הדיירים ואף עשויים לפגוע בהם. כך, למשל, במקרה של חלוקת הרווח העודף - מצב שבו אם הרווח של היזם עולה על אחוז מסוים, נהוג לחלוק את הרווח העודף בין היזם לבין הדיירים.

"כשיזם מציע הצעה במכרז, הוא יכול להכניס סעיף של חלוקת רווח עודף מעל 18%, למשל, וזה יישמע מצוין, אבל אנחנו כאנשי מקצוע יודעים שיש חשיבות למועד שבו אחוז הרווח העודף יחושב. האינטרס של היזם תמיד יהיה לחשב את אחוז הרווח העודף מוקדם ככל האפשר, למשל במועד אישור התב"ע. אבל ככל שהפרויקט מתקדם, אחוז הרווח העודף עשוי להיות גבוה יותר, ולכן במסגרת ההסכם אנחנו דורשים לבדוק אותו גם במועד קבלת ההיתר ולפעמים גם בסוף הפרויקט. זה שווה המון כסף לדיירים, לפעמים אפילו יותר מתוספת המטרים. וכשאנחנו קובעים את הכללים מראש, כולם יודעים שאלה הכללים. אם אתה לא רוצה להגיש אל תגיש, אבל אם אתה מגיש, קח את זה בחשבון".

עמימות נוספת שנמנעת בשיטת המכרז ההפוך קשורה למפרט הטכני שמוגדר גם הוא בהסכם, כרף שממנו לא ניתן לרדת. גם בהיבט הזה, מספר עו"ד יקותיאל, ניתן לראות מספר תועלות:

1. דירות ברמה גבוהה – "אנחנו רוצים שהדיירים לנו יחזרו לדירה מושלמת, שהם יכולים לגור בה ולהנות ממנה מבלי שיצטרכו להוסיף עכשיו עוד 100 אלף שקל בשביל לשדרג את המטבח וכדומה. הדירות שלנו הן תמיד ברמה הגבוהה ביותר, לפעמים אגב זה באמת על חשבון מטר או שניים, אבל זה שווה את זה".

2. עידוד דיירים לחזור לפרויקט – "אם כדי לחזור לדירה שתהיה לטעמו, בעל הדירה יצטרך להוציא מכיסו עשרות אלפי שקלים לשדרוג המפרט שהוצע על ידי היזם, יכול להיות שהוא יעדיף לא לחזור לדירה אלא למכור אותה וללכת לגור במקום אחר. יש כאן עניין סוציאלי שבעיניי הוא חשוב מאוד. אני רוצה להבטיח שבעלי הדירות ייהנו מהפרויקט ויוכלו להרשות לעצמם לחזור לגור בו, ולא יידחקו ממנו לטובת דיירים חדשים ועשירים".

3.יצירת סטנדרט – "יזם לא יכול להציע תמורות גבוהות ולאזן אותן עם מפרט טכני נמוך. כל ההצעות שניתנות לנו עונות על אותו סטנדרט".

לדבריו, גם שיטת המכרז ההפוך תהפוך בסופו של דבר לסטנדרט בתחום. מדובר ללא ספק בעליית מדרגה במגמת חיזוק הכוח של הדיירים בפרויקטים, אך ככזו, היא מחייבת את שיתוף הפעולה המלא שלהם. "ניתן לצאת לכל פרויקט של התחדשות עירונית באמצעות שיטת המכרז ההפוך, אבל צריך דיירים שיהיו איתך. זה אומר לעקוב אחרי העדכונים שלנו, לקרוא את המסמכים שאנחנו שולחים, להגיב, להעיר, יש עבודה מאוד הדוקה עם הדיירים וזה דורש את המעורבות שלהם. ככלל, ככל שהדיירים מעורבים יותר, מגיעים לפגישות ולכנסים ולוקחים חלק פעיל בתהליך, הפרויקט יהיה מוצלח יותר, ובסוף זה גם יתבטא בתמורות. כמובן שככל שהפרויקט יותר רווחי ואטרקטיבי, יהיה לדיירים יותר כוח, אבל בטווח הכלכליות של כל פרויקט, שיטת המכרז ההפוך מאפשרת לדיירים לקבל את הטוב ביותר".

לפרטים נוספים >>