הוועדה המחוזית ת"א סרבה להכריע אם התוכנית לחידוש ארלוזורוב פטורה מהיטל השבחה: "לא בסמכותנו"

ועדת המשנה להתנגדויות של הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, דחתה התנגדות שהגישו בעלי מגרשים ונכסים ברחוב ארלוזורוב בתל אביב, נגד התוכנית לפיתוח והתחדשות רחוב ארלוזורוב (תא/4474),אשר דרשו כי ייקבע כי מדובר בתוכנית לפי סעיף 23 לתמ"א 38, על מנת שניתן יהיה ליהנות מהפטור מהיטל השבחה שהגדרה שכזו מקנה. בעקבות דיון מיוחד שנעשה בנושא, סירבה הוועדה לקבוע זאת, ואך קבעה כי הסוגיה לא בסמכותה.

"הוועדה מחליטה לדחות את ההתנגדויות ביחס לדרישה לקבוע את התכנית לפי סעיף 23 לתמ"א 38, ולקבוע כי ההתנגדות נובעת מהרצון להתייחס לשאלת הפטור מהיטל השבחה , נושא שאינו מוטל לפתחה של הועדה ואינו בסמכותה", נכתב בהחלטת הוועדה. "עמדת הוועדה בנושא לא תעלה ולא תוריד בעיקר בהינתן הוראות סעיף 13ב לתמ"א 38, ואין אנו סבורים שנכון שהוועדה תתערב בנושא זה. ובהתאם לכך הוועדה לא מוצאת לנכון להתייחס לנושא זה בהוראות התוכנית". את פרטי ההחלטה פרסם לאחרונה היומון המקוון לענייני תכנון ובנייה, "כל יום", של משרד עפר טויסטר עורכי דין.

באוקטובר 2022, לפני שנה בדיוק, החליטה הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה תל אביב, בראשות ערן ניצן לאשר את התוכנית להתחדשות רחוב ארלוזורוב בתל אביב, שנועדה להשלים את פיתוח הרחוב עם התקדמות העבודות להקמת הקו הסגול של הרכבת הקלה.

הוראות התוכנית מאפשרות תוספת של כ-600 יחידות דיור לאורך הרחוב, וכוללת התחדשות של המבנים לאורך הרחוב והעצמתם בהתאמה לבינוי על פי התוכניות לרובעים 3 ו-4,  ובהתאם למיקומם לאורך הרחוב שמהווה ציר מרכזי בעיר. ביחס לחלק התוכנית שמצוי בתחום העיר הלבנה, התוכנית שומרת על עקרונות השימור על פי סגנון הבאוהאוס, כפי שנקבעו בהכרזת אונסק"ו ב-2003. 

גובה הבינוי משתנה מאזור לאזור, כשהבינוי הגבוה ביותר יהיה ממזרח לרחוב אבן גבירול - עד עשר קומות בסך הכל, ממערב לרחוב אבן גבירול בחלק הצפוני עד שמונה קומות, וממערב לרחוב אבן גבירול בדופן הדרומית - עד שבע קומות. הוועדה קבעה גם שקומת הקרקע וקומת הביניים במבנים החדשים יהוו חזית פעילה. כלומר בקומות הקרקע והביניים מתוכננים שימושים כמו מסחר, תעסוקה ושימושים בעלי אופי ציבורי.

לתוכנית הוגשו בטרם אישורה 47 התנגדויות בתקופת ההפקדה, ולאחר שדנה בהן הוועדה, הוחלט לקבל את חלקן ולתת לתוכנית תוקף. בספטמבר כאמור קיימה ועדת המשנה להתנגדויות דיון נוסף הסוגיית תחולת תמ"א 38 , לאור אי הבהירות בנושא.

"השאלה האם התוכנית היא מכח סעיף 23 היא משפטית"

לדברי עו"ד משה רז-כהן, ממשרד רז-כהן, פרשקר ושות' המתמחה בתחדשות עירונית, "השאלה אם התכנית היא מכח סעיף 23 לתמ״א 38 או שהיא אינה קשורה בטבורה להוראת סעיף 23 היא משפטית, ולכן צדקה הוועדה באמרה כי מוסד התכנון אינו מוסמך להכריע בה. להכרעה משמעות רבה לעניין תחולת הפטור וההקלות בתשלום היטל ההשבחה.
 
"ככלל, תכנית מתאר מחוזית אינה יכולה לסתור או לתקן תכנית מתאר ארצית. אולם סעיף 23 התיר חריגה מכלל זה והסמיך מוסדות הדרכה נמוכה יותר לקבוע תכנית שמתקנת למעשה תכנית מיתאר ארצית. לפיכך, השאלה תוכרע על פי המבחן הבא: האם לתכנית ארלוזרוב יש תוקף אף אלמלא סעיף 23 לתמ"א? אם התכנית כל פי מהותה אינה מתקנת ומשנה מהוראות התמ"א, הרי שלפנינו תכנית שאינה מכח סעיף 23. אם התכנית סותרת ומתיימרת לשנות את הוראות התמ"א, ולכן אלמלא סעיף 23 אין לה תוקף, הרי שהתכנית בהכרח אושרה על בסיס סעיף 23. ולא, היא חסרת תוקף.

"מכיוון שתכנית ארלוזרוב קובעת הסדרים שונים לחיזוק מבנים מאלה הקבועים בתמ"א, אין מנוס מלסווגה ככזו שנולדה מכח הסמכות המוענקת בסעיף 23 ועל כן היא כפופה לפטורים ולהקלות בהיטל השבחה בעניין זה".