השלכות החלטת הוועדה המחוזית על תושבי ארלוזורוב: "קושי בהגעה לרוב הנדרש והיטלי השבחה"

החלטת ועדת המשנה להתנגדויות של הוועדה המחוזית תל אביב מהשבוע שעבר, לדחות התנגדות שהגישו בעלי מגרשים ונכסים ברחוב ארלוזורוב בתל אביב, שדרשו לקבוע כי התוכנית לפיתוח והתחדשות רחוב ארלוזורוב היא תוכנית לפי סעיף 23 לתמ"א 38, צפויה להשפיע על מאות בעלי נכסים לאורך הרחוב, שהנו אחד הארוכים והמרכזיים בעיר. אך מהן בעצם ההשפעות?

לדברי עו"ד מיטל טויסטר רוזנטל, שותפה במשרד עו"ד עפר טויסטר העוסק בתכנון ובנייה, להחלטה של הוועדה המחוזית שלא להגדיר את תוכנית ארלוזורוב כתוכנית לפי סעיף 23 לתמ"א 38 יש מספר השלכות מהותיות ביותר.

"ראשית, ההחלטה משפיעה על הרוב הדרוש לצורך מימוש פרויקט. מקום בו תוכנית אינה מהווה תוכנית לפי סעיף 23, לא חל עליה חוק החיזוק, אשר מאפשר לקדם פרויקטים ברוב של 67% (בכפוף לאישור המפקחת על בתי משותפים). משמעות הדבר היא כי על פניו, לצורך קידום פרויקט במסגרת תוכנית ארלוזורוב, תידרש הסכמה של 100% מבעלי הזכויות במגרשים הרלוונטיים. סוגיה זו היא מורכבת במיוחד בתוכנית ארלוזורוב, מכיוון שהתוכנית מחייבת לצורך מימושה, בנייה משותפת ב-2-3 מגרשים. נראה שהשגת רוב של 100% בקרב בעלי זכויות ב-2-3 מגרשים היא משימה כמעט בלתי אפשרית".

עוד אומרת טויסטר רוזנטל כי "להחלטה יש השלכות מהותיות לעניין היטלי ההשבחה. הוועדה המקומית קבעה בהחלטתה שההחלטה אינה מעלה או מורידה לעניין היטל השבחה , בין היתר לאור הוראות סעיף 13(ב) לתמ"א 38, אשר מאפשר לקבל פטור מהיטל השבחה לגבי היתרים שהוצאו מכוח תוכניות תקפות, וזאת ביחס לזכויות שניתן היה לקבל מכוח תמ"א 38 .

"עם זאת, הותרת שאלת הפטור מהיטל השבחה להליכים עתידיים, בהם יהיו ללא ספק אינספור מחלוקות לעניין תחולתו של סעיף 13ב והשלכתו על סוגיית היטל ההשבחה, יוצרת אי ודאות ניכרת במסגרת קידום פרויקטים מכוח תוכנית ארלוזורוב, שכן יזמים יתקשו לצפות אם הפטור יינתן או לא. אי ודאות זו, אשר ללא ספק משליכה באופן ישיר על מחירי הדירות, יכולה הייתה להימנע, ולו באופן חלקי, אילו התוכנית הייתה מוגדרת כתוכנית לפי סעיף 23 לתמ"א 38.

הדמיה של רחוב ארלוזורוב אחרי מימוש התוכנית ( הפלטפורמה העירונית )

"הדברים נכונים ביתר שאת לאור פקיעתה הצפויה של תמ"א 38 , אשר תביא למחלוקות נוספות באשר לאפשרות לקבל את הפטור מכוח סעיף 13(ב) האמור. זאת בעוד שאילו התוכנית הייתה מוגדרת כתוכנית לפי סעיף 23, אזי בהתאם להוראות התוספת השלישית לחוק, הפטור מהיטל השבחה היה ממשיך לחול גם לאחר פקיעת תמ"א 38".

לדברי טויסטר רוזנטל, נראה שמה שעמד מאחורי ההחלטה של הוועדה המחוזית זו העמדה שלה ששיקולי היטלי השבחה הם לא שיקולים רלוונטיים להחלטה תכנונית לעניין הוראות התוכנית. "יתכן שיוגשו עררים או עתירות על ההחלטה, לאור ההשלכות שלה על האפשרות תממש פרויקטים בתחום התוכנית. אני חושבת שבנסיבות האלה, היה נכון להגדיר את התוכנית כתוכנית לפי סעיף 23, באופן שהיה יוצר ודאות ומקל על המימוש שלה".

הוועדה המחוזית ת"א סירבה להכריע: "לא בסמכותנו"

כפי שפרסם אתמול מרכז הנדל"ן , דחתה אתמול ועדת המשנה להתנגדויות את ההתנגדות המדוברת. מדובר במצב יוצא דופן שבו התנגדות לתוכנית נדחית כשנה לאחר שהתוכנית כבר קיבלה תוקף, אולם הדיון התקיים לאור הערות לפיהן חלה אי בהירות בשאלה האם התוכנית היא מכח סעיף 23 לתמ"א 38 או לא.

בהחלטה נכתב כי "הוועדה מחליטה לדחות את ההתנגדויות ביחס לדרישה לקבוע את התוכנית לפי סעיף 23 לתמ"א 38, ולקבוע כי ההתנגדות נובעת מהרצון להתייחס לשאלת הפטור מהיטל השבחה, נושא שאינו מוטל לפתחה של הוועדה ואינו בסמכותה. עמדת הוועדה בנושא לא תעלה ולא תוריד בעיקר בהינתן הוראות סעיף 13ב לתמ"א 38, ואין אנו סבורים שנכון שהוועדה תתערב בנושא זה. ובהתאם לכך הוועדה לא מוצאת לנכון להתייחס לנושא זה בהוראות התוכנית".